Vetrate panoramiche amovibili tra edilizia libera, decoro architettonico e regolamenti condominiali

Se le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sono sempre più utilizzate nei condomini per migliorare il comfort abitativo, ma il regolamento condominiale e il codice civile impongono dei limiti alla loro installazione. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha fatto chiarezza, mettendo in luce il contrasto tra edilizia libera e tutela del decoro architettonico. Analizziamo il caso.

VEPA, edilizia libera e decoro architettonico condominiale

Negli ultimi anni, le vetrate panoramiche amovibili (note come VEPA) si sono diffuse nei contesti condominiali. Tramite strutture trasparenti, generalmente in vetro, si possono chiudere di balconi e logge senza creare nuovi volumi, migliorando il comfort termico e acustico delle unità immobiliari. Con tale soluzione si può aumentare la fruibilità degli spazi esterni e migliorare l’efficienza energetica degli edifici. 

A disciplinarne l’installazione, è intervenuto dapprima il D.L. 115/2022 (cd. Decreto Aiuti-bis), convertito in L. 142/2022, che ha modificato l’art. 6 del DPR 380/2001, inserendo le VEPA tra le opere di edilizia libera, a condizione che:

• non modifichino la destinazione d’uso;
• non alterino la sagoma dell’edificio;
• non comportino incremento volumetrico;
• siano realizzate con caratteristiche tecniche che assicurino la totale trasparenza e la reversibilità dell’intervento.

Successivamente è intervenuto l’art. 6 del DL 69/2024 che ha ampliato il regime di edilizia libera, includendo anche l’installazione delle VEPA. La novità riguarda la possibilità di posarle non solo su balconi e logge, ma anche su porticati, a condizione che non siano gravati da diritti di uso pubblico o prospicienti aree pubbliche. L’obiettivo è semplificare le procedure e incentivare l’adeguamento degli edifici. 

Attenzione al regolamento condominiale

Come chiarito dalla giurisprudenza più recente, tra cui la sentenza del Tribunale di Milano n. 1574 del 24 febbraio 2025, il fatto che l’intervento sia esente da permessi edilizi non lo rende automaticamente legittimo in ambito condominiale.

Il caso affrontato dal Tribunale di Milano riguarda l’installazione di vetrate frangivento pieghevoli ad impacchettamento laterale su una loggia di un edificio condominiale. Il condominio ha citato in giudizio i proprietari chiedendo la rimozione delle VEPA, sostenendo la violazione del regolamento condominiale e l’alterazione del decoro architettonico.

Il giudice ha accolto le domande dell’attore, fondando la decisione su due capisaldi:

• violazione del regolamento condominiale: alcuni articoli del regolamento vietano interventi che modifichino l’estetica e la simmetria della facciata, senza previa autorizzazione assembleare; 
• violazione dell’art. 1122 c.c.: la norma vieta ai condomini di eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, imponendo l’obbligo di informare preventivamente l’amministratore. Nel caso di specie, tale comunicazione non è avvenuta e non vi è stata alcuna delibera assembleare autorizzativa.

Il giudice ha osservato che, le vetrate erano infatti visibilmente disomogenee rispetto al resto della facciata, compromettendone l’unità stilistica. A nulla è valsa la difesa del convenuto, che aveva richiamato il Decreto Aiuti-bis: la normativa sull’edilizia libera, ha chiarito il Tribunale, non prevale sulle disposizioni interne del regolamento condominiale.

Decoro, facciata e diritti dei singoli: una questione di equilibrio

Il principio cardine emerso dalla sentenza è che non basta la conformità urbanistica dell’opera per ritenere lecito l’intervento. In ambito condominiale, ogni modifica che incide sulle parti visibili dell’edificio deve confrontarsi con il diritto degli altri condomini alla conservazione del decoro architettonico.

Un altro punto chiave riguarda il rapporto tra proprietà esclusiva e parti comuni. Anche se il balcone è un bene in uso esclusivo, le sue modifiche non devono incidere negativamente sull’aspetto dell’intero edificio. In ogni caso, resta fermo l’obbligo di informare l’amministratore e ottenere il consenso assembleare quando previsto dal regolamento.

Infine, il tentativo della convenuta di giustificare l’intervento per esigenze personali (salute e protezione dalle intemperie) è stato respinto. Le esigenze individuali, pur comprensibili, non possono prevalere sull’interesse collettivo al rispetto delle regole condominiali.

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Atti e Sentenze

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