Dehors: proroga fino al 2027 e nuove regole anche per gli alberghi

Rispetto al nel 2025, il percorso normativo per ridisegnare le regole per l’installazione dei dehors di bar e ristoranti ha subito un importante aggiornamento. Il decreto legislativo di riordino non è ancora stato adottato e il termine per l’esercizio della delega, originariamente collegato ai dodici mesi successivi all’entrata in vigore della legge annuale per il mercato e la concorrenza 2023, è stato differito al 31 dicembre 2026. Fino all’approvazione del decreto attuativo, quindi, occorre distinguere con precisione tra i principi già fissati dalla legge delega e le regole operative che dovranno ancora essere definite dal Governo.

Gli elementi principali della riforma

Il cuore della riforma è la riduzione degli oneri autorizzativi nelle aree urbane di interesse storico, artistico o paesaggistico. La legge delega punta a circoscrivere i casi in cui resta necessario il coinvolgimento dell’amministrazione preposta alla tutela, concentrando i controlli sulle situazioni nelle quali l’installazione incide direttamente su siti archeologici o su immobili culturali di valore eccezionale e fortemente rappresentativo dei luoghi.

Il futuro decreto legislativo dovrà innanzitutto fornire una definizione univoca di dehors e armonizzare la disciplina contenuta nel Codice dei beni culturali e del paesaggio, nel Testo unico dell’edilizia e nella normativa sulle autorizzazioni paesaggistiche semplificate. Non è quindi ancora possibile affermare, in termini generali, che tutti i dehors saranno assoggettati a una CILA semplificata o a una comunicazione: la legge delega impone procedure edilizie omogenee e una riduzione degli adempimenti, ma il titolo concretamente richiesto dipenderà dalle soluzioni che saranno recepite nel decreto attuativo e dalle caratteristiche della struttura.

Per le installazioni collocate in prossimità dei beni di maggiore pregio, la riforma prevede l’applicazione del silenzio-assenso e l’individuazione di criteri uniformi per la valutazione della compatibilità culturale e paesaggistica. La progettazione dovrà preservare la fruibilità del patrimonio, integrarsi con lo spazio circostante, rispettare il decoro e assicurare una chiara delimitazione degli elementi amovibili.

Un altro principio rilevante riguarda il diniego: l’autorizzazione dovrebbe essere negata soltanto quando non sia possibile dettare prescrizioni di armonizzazione. La logica della delega è quindi quella di privilegiare, ove tecnicamente praticabile, soluzioni correttive e condizioni progettuali rispetto al rigetto integrale dell’istanza.

Il ruolo dei Comuni e le ricadute condominiali

La riforma attribuisce un ruolo centrale ai Comuni, chiamati a disciplinare l’occupazione del suolo pubblico, i canoni, gli standard dimensionali e le modalità di inserimento delle strutture nel contesto urbano. Gli enti locali dovranno inoltre assicurare che l’installazione non comprometta la circolazione pedonale, l’accessibilità delle persone con disabilità e il passaggio dei mezzi di soccorso.

La legge delega richiede criteri uniformi su scala nazionale, ma non elimina la potestà regolamentare comunale né il titolo per l’occupazione del suolo pubblico. Le deroghe riguardano soprattutto determinati titoli edilizi e autorizzazioni culturali o paesaggistiche, mentre restano ferme la concessione dello spazio pubblico, le prescrizioni locali e le normative di settore.

Sul piano condominiale, la collocazione di pedane, tavolini, sedute, ombrelloni o schermature davanti ai locali situati al piano terra può incidere sugli accessi, sulla fruizione delle parti comuni, sul decoro architettonico e sulla propagazione dei rumori. La semplificazione amministrativa non neutralizza i rapporti privatistici: l’esercente deve comunque rispettare il regolamento condominiale, i diritti degli altri proprietari e le regole sulle immissioni intollerabili.

Per amministratori e proprietari sarà quindi opportuno verificare, caso per caso, se la struttura insiste esclusivamente su suolo pubblico oppure interferisce con porticati, marciapiedi privati, cortili, accessi carrabili o altri beni comuni. Il titolo rilasciato dal Comune non attribuisce automaticamente il diritto di utilizzare spazi condominiali né sana eventuali violazioni delle distanze, della sicurezza o del decoro dell’edificio.

Più tempo per i dehors esistenti

La disciplina emergenziale introdotta nel 2020 ha consentito ai pubblici esercizi di installare strutture amovibili con un regime derogatorio rispetto ai limiti temporali dell’edilizia libera e alle autorizzazioni previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. Quella normativa, nata per sostenere le attività di somministrazione durante la pandemia, è stata prorogata più volte.

L’articolo 50 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha esteso fino al 30 giugno 2027 la validità delle autorizzazioni e delle concessioni ottenute in base al regime transitorio. La proroga evita che le strutture già installate debbano essere rimosse prima dell’entrata in vigore della disciplina organica e offre ai Comuni e agli operatori un periodo più ampio per adeguarsi alle nuove regole.

La stessa legge ha modificato il meccanismo di passaggio al regime definitivo. Le disposizioni del futuro decreto legislativo potranno applicarsi anche ai dehors realizzati sulla base delle deroghe emergenziali, previa presentazione di un’apposita istanza entro un “congruo termine” che dovrà essere stabilito dalla normativa attuativa. È stata quindi superata la precedente previsione rigida dei novanta giorni.

In caso di diniego dell’autorizzazione edilizia, paesaggistica o culturale, il decreto dovrà inoltre garantire agli operatori un adeguato lasso temporale per il ripristino dei luoghi. Si tratta di una clausola transitoria importante, perché evita rimozioni immediate e consente di programmare gli interventi necessari senza interrompere bruscamente l’attività economica.

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La riforma si estende anche alle imprese alberghiere

Nel testo originario della delega il riferimento alle imprese di pubblico esercizio aveva alimentato dubbi sull’applicabilità della riforma agli alberghi che somministrano alimenti e bevande prevalentemente agli ospiti. Le associazioni di categoria avevano chiesto una formulazione più chiara, per evitare disparità di trattamento tra ristorazione e ricettività.

La legge n. 182 del 2025 ha accolto questa esigenza, inserendo espressamente le imprese alberghiere tra i destinatari della futura disciplina. Il decreto legislativo dovrà quindi regolare anche la concessione di spazi e aree pubbliche di interesse culturale o paesaggistico agli alberghi per l’installazione di strutture amovibili funzionali all’attività esercitata.

L’estensione amplia il perimetro della riforma e rafforza il collegamento tra dehors, accoglienza turistica e valorizzazione degli spazi urbani. Restano tuttavia da definire i requisiti tecnici, la relazione con i regolamenti comunali e le condizioni per evitare che le strutture assumano carattere stabile o producano trasformazioni urbanistico-edilizie incompatibili con il contesto.

In attesa del nuovo regime

Il riordino dei dehors punta a superare la sovrapposizione tra norme edilizie, paesaggistiche, culturali e regolamenti locali. La direzione è quella di una disciplina più uniforme, con autorizzazioni concentrate sui beni di maggiore pregio, procedure semplificate e criteri progettuali condivisi.

Ad oggi, tuttavia, la riforma resta ancora affidata alla delega legislativa. Il Governo dovrà adottare il decreto entro il 31 dicembre 2026, definendo i procedimenti edilizi, i termini per il silenzio-assenso, le modalità di individuazione dei beni culturali di valore eccezionale, il regime sanzionatorio e le regole di adeguamento per le strutture esistenti. Fino a quel momento, gli operatori devono continuare a confrontarsi con la normativa vigente, con i regolamenti comunali e con le specifiche condizioni riportate nei titoli già rilasciati.

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