Locazioni commerciali e Covid: quando (non) si può ridurre il canone

A distanza di anni dalla pandemia, continuano ad arrivare sentenze che fanno chiarezza sulle sue conseguenze legali, specie in ambito immobiliare. Una delle questioni più spinose riguarda i contratti di locazione commerciale e le richieste dei conduttori di pagare meno, a causa delle chiusure forzate imposte dai decreti emergenziali.

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 16113/2025, che ha rigettato il ricorso di un esercente commerciale che chiedeva la riduzione dei canoni.

Il principio stabilito dalla Cassazione

Secondo i giudici supremi, le norme emergenziali, come il decreto Cura Italia (D.L. 18/2020), possono certamente giustificare il mancato pagamento del canone in termini di impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma non danno automaticamente diritto a una riduzione del canone.

Il decreto Cura Italia (e le successive misure emergenziali) ha introdotto una serie di strumenti a tutela di cittadini e imprese, tra cui la sospensione di alcuni obblighi contrattuali. Tuttavia, come evidenziato dalla sentenza, non ha modificato automaticamente le regole dei contratti di locazione, né ha imposto ai proprietari di accettare una riduzione unilaterale del canone. Il locatario può sottrarsi al risarcimento danni se prova che l’inadempimento è dipeso da cause di forza maggiore, ma non può semplicemente chiedere lo sconto senza giustificazione.

In altri termini, se il conduttore non riesce a usare l’immobile per cause non dipendenti da lui (come una chiusura imposta dal Governo), può evitare di pagare penali o essere accusato di inadempimento. Ma per ottenere una riduzione dell’importo dovuto, deve provare concretamente la perdita di fatturato subita a causa della pandemia.

Il caso concreto

Il caso portato all’attenzione della Cassazione riguardava un negozio che, nel corso del tempo, aveva cambiato destinazione (da abbigliamento a gioielleria). A seguito della morosità nei pagamenti, i proprietari avevano avviato un procedimento di sfratto. Il conduttore, per difendersi, aveva invocato la crisi causata dalla pandemia e il decreto Cura Italia. 

Ma – sottolinea la Cassazione – non aveva presentato alcun documento contabile che dimostrasse un calo di entrate legato alle chiusure Covid. Neppure aveva chiarito quale attività svolgesse nel periodo pandemico. Il ricorso, dunque, è stato bocciato e c’è stata anche una condanna al pagamento delle spese processuali.

Riduzione canone solo se dimostri la perdita

Il messaggio è chiaro: il richiamo a norme generiche non basta. Chi reclama una riduzione del canone, deve portare in giudizio prove concrete come bilanci, registri contabili, dichiarazioni IVA o altri documenti idonei a dimostrare la reale contrazione dell’attività.

Solo in presenza di questa documentazione, si può invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta, ovvero quel meccanismo giuridico che consente di chiedere la risoluzione o la revisione di un contratto divenuto squilibrato per fatti straordinari e imprevedibili.

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