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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
In una recente decisione emessa dal Tribunale Amministrativo Regionale del Piemonte si è ribadito un principio fondamentale riguardante le modifiche degli immobili: cambiare la destinazione d’uso di un edificio, come trasformare un magazzino in un’abitazione, richiede un permesso di costruire.
Questa sentenza, numero 199/2024, sottolinea l’importanza di tale permesso deriva dall’incremento del carico urbanistico che deriva da tale trasformazione.
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad abitazione rappresenta una pratica urbanistica abbastanza frequente, ma che richiede l’attenta valutazione di una serie di requisiti normativi e procedurali, nonché la considerazione degli oneri economici connessi.
Questa operazione richiede preliminarmente l’attenta valutazione del quadro normativo preesistente, perché l’iter per una trasformazione d’uso deve transitare dalle categorie funzionali e dai giusti titoli abilitativi.
Ricordiamo che la procedura per il cambio di destinazione d’uso richiede innanzitutto la presentazione di un progetto dettagliato presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Tale progetto dovrà evidenziare come l’intervento proposto rispetti i criteri di:
In particolare, saranno necessarie analisi tecniche che dimostrino la compatibilità dell’edificio con i requisiti strutturali e funzionali propri delle unità abitative. È altresì fondamentale verificare la conformità dell’intervento ai piani urbanistici vigenti.
La questione è emersa a seguito di un controllo in un’area di Orbassano, dove gli ispettori comunali hanno scoperto opere realizzate senza i necessari permessi su un edificio precedentemente condonato.
Queste opere includevano la trasformazione di locali da magazzino a abitazione civile, la ristrutturazione della copertura e modifiche strutturali come il rifacimento di una copertura in legno e la sostituzione di pilastri.
Di fronte all’ordine di demolizione, il proprietario dell’immobile ha presentato ricorso al Tar, sostenendo che le modifiche effettuate rientravano nella manutenzione ordinaria e che avesse già presentato la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (Cila) per alcuni lavori.
Tuttavia, il tribunale ha respinto questi argomenti, evidenziando che le modifiche hanno trasformato l’edificio in una residenza, con tutti gli attributi di un’abitazione, come sistema di riscaldamento e finiture interne.
I giudici hanno chiarito che qualsiasi trasformazione che aumenti il carico urbanistico di un immobile richiede un permesso di costruire preventivo.
La mancanza di questo permesso comporta sanzioni, poiché il cambio di destinazione d’uso senza autorizzazione costituisce una violazione urbanistica. La sentenza sottolinea l‘importanza della regolamentazione urbanistica e il ruolo dell’amministrazione nella vigilanza e nel controllo delle modifiche agli immobili.
A tal proposito segnaliamo anche un altro precedente emesso dal Tar Roma (sentenza 4577/2027) con la quale ha chiarito che tali interventi sono idonei a mutare radicalmente la destinazione d’uso degli immobili, esigendo, quindi, il rilascio di un permesso di costruire in virtù dell’incidenza su carico urbanistico e destinazione funzionale.
Nel caso analizzato il giudice amministrativo ha effettuato una distinzione tra “locali abitabili” e “locali accessori”, e la conseguente rilevanza urbanistica della trasformazione di questi ultimi in abitazioni, pone in evidenza l’esigenza di una valutazione attenta dei cambi di destinazione d’uso nell’ambito delle normative urbanistiche ed edilizie.
L’interpretazione del Tar ribadisce che, indipendentemente dall’assenza di modifiche ai volumi e alle superfici, la trasformazione di locali con funzioni accessorie in residenze altera la composizione funzionale dell’immobile, implicando un ampliamento della superficie residenziale autorizzata e, di conseguenza, una modifica del carico urbanistico precedentemente stabilito.
Questo caso sottolinea un principio cruciale nell’ambito dell’edilizia e dell’urbanistica: la necessità di ottenere i permessi appropriati prima di procedere con modifiche significative agli immobili.
Il Tar del Piemonte ha ribadito che il cambio di destinazione d’uso di un immobile non è un’operazione da prendere alla leggera, ma richiede un’attenta valutazione e l’approvazione da parte delle autorità competenti, per garantire che tutte le trasformazioni rispettino i piani urbanistici e le normative edilizie.
