Cos’è l’imposta sostitutiva del mutuo?

Tra i vari costi accessori da sostenere quando si richiede un mutuo c’è una voce che spesso passa inosservata ma che pesa sul totale: l’imposta sostitutiva. È una tassa che ha preso il posto di diverse imposte che, prima del 1973, si pagavano separatamente, rendendo oggi la procedura molto più pratica.

In questa guida vediamo cos’è, come si paga e quanto costa a seconda del tipo di mutuo (prima casa, seconda casa o ristrutturazione), se è detraibile e cosa succede se perdi le agevolazioni.

Cos’è l’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva è una tassa che si applica a tutti i mutui con durata superiore a 18 mesi.
Come suggerisce il nome, si tratta di un’imposta che “sostituisce” in un’unica voce più imposte che altrimenti avresti pagato singolarmente come:

• l’imposta di registro;
• l’imposta di bollo;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale;
• le tasse sulle concessioni governative.

In pratica, invece di pagare diverse tasse separate per il tuo mutuo, con l’imposta sostitutiva ne versi una sola, più semplice e diretta. 

Quanto costa

L’imposta sostitutiva non ha un costo fisso: cambia in base alla finalità del mutuo richiesto e all’importo ottenuto. Vediamo nel dettaglio come si calcola nei diversi casi, con esempi pratici.

Mutuo prima casa

Se stai comprando la tua prima casa e rispetti i requisiti per le agevolazioni prima casa, l’imposta sostitutiva è ridotta allo 0,25% dell’importo di mutuo. Ad esempio, se richiedi un mutuo di 150.000 euro, l’imposta sostitutiva sarà di 375 euro.

Attenzione però: se perdi le agevolazioni (ad esempio, vendi la casa prima di 5 anni o non trasferisci la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), dovrai versare la differenza fino a pagare l’imposta piena del 2%. In pratica, se avevi versato 375 euro sul mutuo da 150.000 euro, dovrai integrare la differenza fino a 3.000 euro, più interessi e sanzioni.

Mutuo seconda casa

Se il mutuo serve per acquistare una seconda casa, non puoi usufruire delle agevolazioni.
In questo caso, l’imposta sostitutiva è pari al 2% dell’importo di mutuo. 

Per esempio, se richiedi un mutuo di 150.000 euro, dovrai pagare 3.000 euro di imposta sostitutiva.

Mutuo ristrutturazione

Anche i mutui per ristrutturare casa prevedono l’imposta sostitutiva. La percentuale da pagare dipende dal tipo di immobile che vuoi ristrutturare: 

• se si tratta della tua prima casa, pagherai l’imposta sostitutiva ridotta allo 0,25%;
• se invece ristrutturi una seconda casa, si applica l’imposta piena al 2%.

Ciò significa che, se richiedi un mutuo di 150.000 euro per ristrutturare la tua prima casa, l’imposta sostitutiva sarà di 375 euro. Se invece il mutuo serve per ristrutturare una seconda casa, l’imposta sale a 3.000 euro.

Mutuo liquidità

Anche i mutui per ottenere liquidità prevedono il pagamento dell’imposta sostitutiva. In questo caso, come per i mutui prima casa, l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25%.

Dunque, riprendendo l’esempio precedente, se richiedi un mutuo liquidità di 150.000 euro, dovrai versare 375 euro di imposta sostitutiva, esattamente come accadrebbe per un mutuo prima casa dello stesso importo.

Tabella delle aliquote dell’imposta sostitutiva in base al mutuo richiesto con esempio su un mutuo da 150.000 euro.

Come si paga

L’imposta sostitutiva si paga una sola volta, al momento della stipula del mutuo. Tuttavia, non dovrai versarla tu personalmente: la banca la trattiene direttamente dall’importo del mutuo e la versa all’Agenzia delle Entrate, il tutto sotto la supervisione del notaio.

L’intera operazione avviene automaticamente al momento dell’erogazione del mutuo, quindi non dovrai effettuare pagamenti separati o presentare moduli aggiuntivi.

L’imposta sostitutiva è detraibile?

L’imposta sostitutiva fa parte delle spese accessorie sostenute per ottenere il mutuo, insieme ai costi di perizia, di istruttoria, del notaio, alla provvigione dell’agenzia immobiliare e altre spese. 

Nel primo anno, se hai comprato una prima casa, puoi detrarre il 19% delle spese legate agli interessi passivi e alle spese accessorie del mutuo, tra cui anche l’imposta sostitutiva. L’importo massimo su cui calcolare la detrazione è di 4.000 euro, quindi il risparmio ottenibile può arrivare fino a 760 euro.

Negli anni successivi, invece, sarà possibile detrarre solo gli interessi passivi al 19%, mentre l’imposta sostitutiva e le altre spese accessorie non rientreranno più nella detrazione.

In conclusione

L’imposta sostitutiva è una tassa che si paga una sola volta al momento della stipula del mutuo e sostituisce altre imposte come quella di registro, di bollo, ipotecaria e catastale. L’importo da pagare cambia in base alla finalità del mutuo e alla somma ottenuta. Per chi acquista la prima casa e ha diritto alle agevolazioni fiscali, l’imposta sostitutiva è ridotta allo 0,25%; per gli altri casi, come la seconda casa, si applica l’aliquota piena del 2%. 

Capire come funziona l’imposta sostitutiva ti permette di valutare con precisione i costi reali del mutuo e di approfittare delle agevolazioni prima casa per risparmiare.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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