Come funziona il mutuo per seconda casa

Acquistare una seconda casa è un progetto che può avere diverse motivazioni: per esempio, possedere una casa al mare per trascorrere le ferie, un appartamento da mettere in affitto o magari un immobile da lasciare ai figli. Anche se hai già esperienza con l’acquisto della prima casa, è importante sapere che il mutuo per una seconda casa funziona in modo leggermente diverso. A cambiare sono soprattutto i costi, le imposte da pagare e le condizioni richieste per ottenerlo.

In questa guida scopriamo come funziona davvero un mutuo per seconda casa, quali costi devi aspettarti e quando, invece, l’immobile può essere considerato come una prima casa con tutte le relative agevolazioni.

Cosa si intende per seconda casa

In generale, per “seconda casa” si intende una casa dove non vivi abitualmente. In altre parole, una seconda casa è un immobile che: 

• non usi come residenza principale (per esempio una casa al mare o una casa per le vacanze);
• si trova nello stesso Comune della tua attuale abitazione principale.

Comprare una seconda casa con il mutuo: i vantaggi

Richiedere un mutuo per comprare una seconda casa, può essere una soluzione vantaggiosa per diversi motivi:

• puoi acquistare una casa per le vacanze: avere un luogo dove trascorrere weekend e ferie ti evita costi di alberghi e hotel oltre a garantirti comodità e libertà;
• hai l’opportunità di generare reddito: se decidi di affittarlo, l’immobile può diventare una fonte di entrate aggiuntive grazie agli affitti brevi o a lungo termine;
• puoi diversificare il patrimonio: acquistare una seconda casa ti permette di distribuire il tuo patrimonio in modo più sicuro e stabile rispetto ad altri investimenti più rischiosi;
• può aumentare il suo valore nel tempo: le case, soprattutto in zone turistiche o città universitarie, tendono a mantenere o aumentare il proprio valore nel medio-lungo periodo;
• puoi considerarla un investimento per la tua famiglia: una seconda casa può diventare un bene da lasciare ai tuoi figli o da utilizzare tu stesso in futuro come abitazione principale (per esempio, in età pensionabile).

Possibili contro

Acquistare una seconda casa può essere una buona idea, ma è importante valutare anche gli aspetti meno convenienti. Oltre ai vantaggi, ci sono costi, impegni e rischi che è meglio conoscere prima di richiedere un mutuo:

• percentuali di mutuo più basse: spesso, la banca non fornisce un importo di mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile, quindi devi avere a disposizione della liquidità;
• costi più alti: tasse, imposte e spese annuali (come l’IMU) sono maggiori rispetto a quelli previsti per la prima casa e vanno messi in conto fin dall’inizio;
• assenza di agevolazioni fiscali: per la seconda casa, non hai le riduzioni di imposte previste per l’acquisto della prima casa.
  

Quali sono i costi?

Quando compri una seconda casa, devi considerare due categorie di costi: quelli legati all’acquisto e quelli legati al mutuo. Vediamo insieme quali sono.

Costi per l’acquisto

I costi tipicamente legati all’acquisto della seconda casa sono:

• imposta di registro o IVA: l’imposta di registro è pari al 9% se acquisti da un privato o da un’impresa esente IVA; se invece acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, dovrai pagare l’IVA  al 10%;
• Imposte ipotecaria e catastale: pari a 50 € ciascuna se il venditore è un privato; se il venditore è un’impresa soggetta a IVA, l’importo è di 200 € ciascuna;
• IMU: si tratta di un’imposta legata al possesso di una seconda casa. L’importo può variare in base alla rendita catastale dell’immobile e dall’aliquota stabilita dal Comune.

Costi per il mutuo

Per quanto riguarda il mutuo, oltre agli interessi dovrai sostenere costi accessori come:

• spese di istruttoria; 
• costi di perizia;
• imposta sostitutiva, pari al 2% dell’importo di mutuo;
• polizze sul mutuo;
• spese notarili.

Ricorda che questi costi non possono essere finanziati con il mutuo. Di conseguenza, se vuoi acquistare una seconda casa con un mutuo, dovrai avere liquidità disponibile non solo per l’acquisto, ma anche per coprire tutte le spese accessorie.

Quando una seconda casa può essere considerata una prima casa

Può capitare che avendo già una casa di proprietà, si possa essere convinti che il nuovo immobile sia automaticamente una seconda casa. Tuttavia devi sapere che, in determinate situazioni, non si tratta di una seconda casa bensì di una prima.

Di conseguenza, una seconda casa può essere considerata “prima casa” se:

• hai già una prima casa ma ne compri un’altra: se hai già acquistato una prima casa con le agevolazioni, puoi comunque usufruirne di nuovo per comprarne un’altra. Per farlo, tuttavia, devi vendere la vecchia casa entro due anni dall’acquisto della nuova;
• in passato, hai comprato una casa senza usare le agevolazioni prima casa: in questo caso, puoi richiedere i benefici prima casa per comprarne una nuova. Se la nuova casa è nello stesso Comune, devi vendere quella che già possiedi entro due anni. Se, invece, è in un Comune diverso, puoi ottenere le agevolazioni senza bisogno di vendere la casa attuale;
• hai ricevuto una casa in donazione o in eredità: puoi comunque chiedere le agevolazioni prima casa per comprare un nuovo immobile. Se la nuova casa è nello stesso Comune, devi vendere l’immobile che hai ricevuto entro due anni; se si trova in un Comune diverso, puoi ottenere le agevolazioni senza venderlo.
• la casa in cui vivi non è più idonea: se l’immobile che possiedi non ha i requisiti minimi (ad esempio manca il bagno o la cucina) o non è più adatto al tuo nucleo familiare perché troppo piccolo, puoi richiedere le agevolazioni prima casa anche acquistando una nuova abitazione nello stesso Comune.

In tutte queste situazioni, puoi beneficiare delle agevolazioni prima casa, sia sull’acquisto che sul mutuo. Inoltre, hai la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo.

Quanto puoi risparmiare sul mutuo? Esempio pratico

Se vuoi richiedere un mutuo di 150.000 €, è importante capire come cambiano i costi a seconda che si tratti della tua prima casa o di una seconda abitazione. 

Se richiedi un mutuo per la seconda casa:

• l’imposta sostitutiva del mutuo è pari al 2%, ovvero 3.000 €;
• non è prevista alcuna detrazione degli interessi passivi.

Viceversa, se stai comprando una prima casa:

• l’imposta sostitutiva del mutuo scende allo 0,25%, quindi su un mutuo da 150.000 € pagheresti 375 €;
• in più, puoi detrarre ogni anno il 19% degli interessi passivi, fino a un massimo di 760 € l’anno.

In conclusione

Acquistare una seconda casa con un mutuo può essere una buona soluzione per le vacanze, per affittarla o come investimento, ma comporta costi più alti e nessuna agevolazione fiscale.

In alcune situazioni, però, l’immobile può essere considerato una prima casa: in questo caso puoi risparmiare sulle imposte e detrarre gli interessi passivi del mutuo.

Di conseguenza, prima di procedere con l’acquisto, valuta attentamente tutti i costi da sostenere e verifica se puoi beneficiare delle agevolazioni prima casa: in questo modo potrai pianificare meglio il budget ed evitare spese impreviste, rendendo l’acquisto più conveniente.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

Tag

Finanziamenti

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