Come funziona un mutuo? 5 errori da evitare assolutamente

Il mutuo è spesso indispensabile per comprare casa, ma molte persone fanno errori che possono mettere a rischio il loro sogno di diventare proprietari. Gli errori più frequenti sono:

1. Cercare prima la casa e poi il mutuo.
2. Fare una proposta di acquisto non vincolata al mutuo.
3. Sottovalutare il costo complessivo delle spese.
4. Fare un preventivo in una sola banca.
5. Fare altri passi che mettono l’ottenimento del mutuo a rischio.

In questo articolo spieghiamo come funziona un mutuo e come evitare i 5 errori più comuni per ottenerlo senza problemi.

Come funziona un mutuo?

Il mutuo è un tipo di finanziamento che ti permette di coprire l’acquisto di una casa, solitamente fino all’80% del valore dell’immobile (in alcuni casi può coprire anche fino al 100%). La principale caratteristica del mutuo, a differenza di altri finanziamenti, è che la banca ha come garanzia l’ipoteca sulla casa. Questo significa che, se non riesci a ripagare il mutuo, la banca diventa proprietaria della casa.

Per richiedere un mutuo, devi rivolgerti a una banca. La banca valuterà la tua situazione finanziaria e l’immobile che vuoi comprare e ti fornirà l’importo necessario per l’acquisto. Il mutuo può durare molti anni (solitamente tra i 10 e i 30) durante i quali dovrai pagare rate mensili che includono sia l’importo richiesto sia gli interessi.

Errore n° 1 – Cercare prima la casa e poi il mutuo 

Quando si tratta di comprare casa, uno degli errori più comuni è cercarla senza sapere se la banca concederà l’importo necessario per l’acquisto. Si tratta di un approccio sbagliato: prima di cercare casa, è necessario chiedersi qual è l’importo di mutuo che la banca sarebbe disposta a fornire.

Se cerchi casa prima di informarti sul mutuo, potresti andare incontro ad una serie di problemi:

1. Incertezza di budget: non sapendo quanto potrai ottenere di mutuo, rischi di fare una ricerca della casa poco accurata. Potresti concentrarti su immobili troppo costosi o, al contrario, su immobili di minor valore rispetto a quelli che puoi effettivamente permetterti.
2. Probabile perdita di tempo: se trovi casa ma poi scopri di che non puoi permettertela, avrai perso settimane o mesi di tempo nella ricerca. 
3. Rischio di perdere la casa che ti piace: se cerchi di ottenere un mutuo per una casa che non puoi permetterti, rischi di perdere l’opportunità di acquistare una casa più adatta e accessibile per te, nel frattempo acquistata da un’altra persona.

Scopri con precisione il tuo budget

Per cercare casa in maniera consapevole, puoi richiedere una pre-delibera. Si tratta di un processo grazie al quale la banca ti indica qual è l’’importo massimo che può finanziarti. Così, quando cerchi casa, sai già quanto puoi ottenere di mutuo.

La pre-delibera è gratuita e ti consente di ottenere dei vantaggi importanti.

• Se stai ancora cercando casa, ti aiuta a stabilire un budget preciso.
• Se hai già trovato la casa, ti garantisce la tranquillità necessaria per fare un’offerta di acquisto sapendo già che otterrai l’importo necessario.

Errore n° 2 – Fare una proposta di acquisto non vincolata al mutuo

Una volta individuato l’immobile, devi presentare al venditore una proposta di acquisto per ufficializzare la tua offerta. Si tratta di un documento dove viene stabilito il prezzo. Quando il venditore accetta la tua offerta, paghi una caparra (solitamente il 10% del prezzo) per confermare che sei seriamente intenzionato ad acquistare.

Ricorda di non prendere alla leggera la proposta di acquisto: si tratta di un documento legale e vincolante. Se l’offerta viene accettata ma la banca non ti concede il mutuo, il venditore ha diritto a trattenere la caparra. Per evitare brutte sorprese, è consigliato che la tua offerta sia vincolata all’ottenimento del mutuo. In questo modo, se la banca rifiuta la tua domanda di mutuo, il venditore è obbligato a restituirti la caparra.

Come effettuare la proposta di acquisto in sicurezza

La procedura per vincolare la proposta di acquisto al mutuo dipende se stai trattando direttamente con un privato oppure se stai operando tramite un’agenzia immobiliare.

• Acquisto tramite agenzia immobiliare: puoi richiedere un modulo apposito direttamente all’agenzia immobiliare. Assicurati che il documento includa la restituzione della caparra e il mancato pagamento della provvigione all’agenzia se il mutuo non viene concesso.
• Acquisto da privato: puoi utilizzare un modulo pre-compilato per vincolare la tua offerta al mutuo. Controlla che contenga tutti i dettagli necessari, come i dati anagrafici del venditore e dell’acquirente, l’importo della caparra e la clausola che vincola la proposta all’ottenimento del mutuo.

Errore n° 3 – Sottovalutare il costo complessivo

Molte persone si concentrano solo sulle rate mensili, trascurando gli altri costi associati al mutuo come le commissioni bancarie, le spese di assicurazione, dell’agenzia immobiliare e le varie imposte. 

Se vuoi comprare casa, ricorda di prendere in considerazione tutte le spese che dovrai affrontare e di pianificare il tutto per evitare spiacevoli sorprese.

Costi da tenere in considerazione

Ecco una panoramica delle spese che devi considerare per pianificare correttamente il tuo budget:

• Spese di istruttoria: generalmente tra l’1% e il 2% dell’importo finanziato, coprono il costo amministrativo della tua richiesta.
• Costi di perizia: solitamente tra i 300 e i 600 euro, sono legati alla valutazione dell’immobile che vuoi acquistare.
• Imposta sostitutiva: pari allo 0,25% del mutuo per acquisto prima casa e al 2% per la seconda.
• Assicurazioni: include l’assicurazione scoppio e incendio, obbligatoria, e altre facoltative come l’assicurazione sulla vita.
• Spese notarili: tra i 1.500 e i 4.000 euro, coprono i costi relativi alla stipula dei tuoi contratti di mutuo e acquisto.
• Spese di agenzia: quello che devi pagare all’agenzia immobiliare che si attesta di solito tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita.
• Imposta di registro, catastale e ipotecaria: imposte statali che variano se stai acquistando una prima o una seconda casa.

Esempio costi accessori

Ecco una stima delle spese accessorie che sono previste per l’acquisto di una prima casa di 130.000 euro tramite mutuo all’80%, escluse l’anticipo sull’immobile:

• Provvigione agenzia 2% → € 2.700
• Ottenimento APE → € 200
• Imposta sostitutiva → € 260
• Assicurazioni → € 800
• Notaio → € 2.000
• Agenzia → € 5.200
• Imposta di registro → € 260
• Imposta catastale → € 50
• Imposta ipotecaria → € 50
• Costo totale: € 9.920

Per saperne di più sui costi del mutuo e su come pianificare correttamente il tuo budget puoi leggere la nostra guida dedicata.

Errore n° 4 – Fare un preventivo in una sola banca

Per quanto possa sembrare comodo e immediato, rivolgerti ad una sola banca (come la banca dove sei correntista) è una scelta che dovresti evitare per due motivi:

• Tassi di interesse non competitivi: potresti perdere l’opportunità di ottenere un mutuo con un tasso più basso (con dei costi decisamente maggiori sul lungo periodo).
• Mancanza di flessibilità e personalizzazione: potresti non riuscire a personalizzare il mutuo secondo le tue preferenze e necessità. Alcune banche potrebbero offrire, ad esempio, opzioni di flessibilità maggiori o condizioni più favorevoli per determinate categorie come gli under 36.

Come confrontare più prodotti 

Per individuare la banca con il prodotto più adatto a te, puoi procedere in diversi modi.

1. Ricerca banche sul territorio: verifica quali banche sono vicine a te (alcune banche hanno sedi solo in alcune città o regioni). Generalmente è importante che la sede della banca sia presenta nella stessa zona dell’immobile che vuoi acquistare.
2. Consulta anche banche online; ricorda che alcune banche operano esclusivamente online. Queste possono fornirti ulteriori alternative e condizioni vantaggiose, anche se non hanno una presenza fisica nella tua area.
3. Rivolgiti a noi: con la nostra applicazione dedicata puoi confrontare facilmente i prodotti di diverse banche ed ottenere una consulenza gratuita per orientarti con la scelta del mutuo più adatto alle tue esigenze.

Errore n° 5 – Fare altri passi che possono mettere il mutuo a rischio

Prendere decisioni finanziarie e lavorative importanti prima di richiedere un mutuo, può compromettere la tua capacità di ottenerlo. Ci sono una serie di azioni che dovresti evitare.

• Cambiare lavoro: può rendere più difficile ottenere un mutuo. Se sei ancora in periodo di prova quando fai la richiesta, l’instabilità lavorativa potrebbe far dubitare alla banca della tua capacità di rimborso.
• Richiedere un prestito prima di ottenere il mutuo: può influenzare negativamente la tua stabilità finanziaria agli occhi della banca. Il rischio è quello di non riuscire a sostenere la rata del mutuo avendo già un prestito attivo.
• Dimenticare di pagare delle rate di altri finanziamenti: può danneggiare il tuo punteggio di credito e la tua affidabilità. Potresti ricevere una segnalazione CRIF, rendendo molto difficile l’ottenimento del mutuo.

Conclusioni

Per avere più possibilità di ottenere un mutuo, ricorda di muoverti in maniera corretta per evitare alcuni errori comuni.

• Richiedi una pre-delibera per avere un’idea chiara del budget a tua disposizione prima di iniziare la ricerca della casa. Questo ti aiuterà a evitare di vederti rifiutato il mutuo quando avrai trovato la casa che ti piace.
• Fai un’offerta vincolata all’ottenimento del mutuo per evitare di perdere la caparra nel caso in cui la banca non ti conceda il mutuo.
• Considera tutti i costi accessori associati al mutuo, come le spese di istruttoria, costi di perizia, assicurazioni, spese notarili, di agenzia e imposte prima di iniziare a cercare.
• Confronta più soluzioni di mutuo ed evita di rivolgerti ad una sola banca per il mutuo. Confronta i prodotti di più banche per scegliere il prodotto più conveniente per te.
• Evita di fare passi importanti prima del mutuo. Pianifica attentamente le decisioni finanziarie importanti, come cambiare lavoro o ottenere un prestito, prima di chiedere un mutuo.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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