Come ottenere un mutuo superiore al prezzo della casa?

Quando chiedi un mutuo per comprare casa, è importante capire una differenza: il prezzo dell’immobile non coincide sempre con il suo valore. Il prezzo è la cifra concordata tra te e il venditore, mentre il valore è quello stimato dal perito della banca.

Per il mutuo, nella maggior parte dei casi viene preso come riferimento proprio il valore dell’immobile. La banca, infatti, utilizza questo parametro per stabilire l’importo massimo che puoi ottenere.

Per questo motivo ottenere un mutuo più alto del prezzo della casa non è molto frequente, tuttavia esistono alcune situazioni in cui può essere possibile. Scopriamo co come viene stabilito il valore di un immobile e in quali casi si può ottenere un mutuo più alto rispetto al prezzo di acquisto.

Cos’è il valore dell’immobile

Quando chiedi un mutuo, uno degli aspetti più importanti è il valore dell’immobile. Questo dato serve a capire quanto può essere alto il mutuo che puoi ottenere.

Il valore della casa viene stabilito attraverso una perizia, cioè una valutazione fatta da un tecnico incaricato dalla banca. Durante la perizia vengono analizzati diversi elementi, tra cui:

• lo stato dell’immobile;
• la metratura;
• il valore di mercato nella zona.

Alla fine della valutazione, il tecnico stabilisce il valore reale della casa: questo è il dato che viene utilizzato per calcolare la percentuale di mutuo che puoi ottenere. Per esempio, se la casa vale 200.000 euro, il mutuo potrebbe coprire fino a circa 160.000 euro (80%).

Per questo motivo il valore dell’immobile è uno dei fattori più importanti quando richiedi un mutuo.

Quali sono le differenze con il prezzo dell’immobile

Spesso si fa confusione tra valore dell’immobile e prezzo della casa, ma sono due cose diverse:

• il prezzo è la cifra che hai concordato con il venditore;
• il valore, invece, è quello stabilito dalla perizia.

A volte coincidono, ma non è sempre così. Per esempio, può succedere che:

• il prezzo della casa è 220.000 euro;
• il valore di perizia è di 200.000 euro.

Ecco perché conoscere la differenza tra valore e prezzo è fondamentale quando si chiede un mutuo.

Il mutuo si basa sul prezzo della casa o sulla sua valutazione?

Per stabilire il tuo importo di mutuo, solitamente la banca prende come riferimento il valore di perizia (e non il prezzo di vendita). In base a questo valore, esistono due soluzioni tipiche:

• mutui fino all’80%: nella maggior parte dei casi, il mutuo copre fino all’80% del valore della casa. Ad esempio, se l’immobile vale 200.000 euro, puoi ottenere fino a 160.000 euro. Il restante 20% deve quindi essere coperto con i tuoi risparmi;
• mutui superiori all’80%: in alcuni casi è possibile richiedere fino al 100% del valore dell’immobile. Tuttavia non tutte le banche concedono questa possibilità, perché comporta un rischio maggiore. 

In ogni caso, alcune categorie come under 36 e famiglie numerose, possono però richiedere un mutuo al 100% grazie al mutuo Consap. Si tratta di una soluzione che permette di coprire l’intero valore della casa con un tasso ridotto grazie alla garanzia dello Stato.

È possibile ottenere un mutuo più alto del prezzo della casa?

Ottenere un mutuo più alto del prezzo di acquisto della casa è piuttosto raro, perché nella maggior parte dei casi il valore stimato dal perito è uguale o inferiore al prezzo che paghi.

Per esempio, se compri una casa per 200.000 euro ma il perito la valuta 180.000 euro, l’importo massimo del mutuo sarà calcolato sui 180.000 euro e non sul prezzo di acquisto. 

La banca utilizza questo criterio per decidere l’importo massimo da concedere, in modo da proteggersi dal rischio. La casa infatti fa da garanzia e, se non riesci a pagare le rate, può essere pignorata.

Proprio per questa ragione, ottenere un mutuo molto più alto del prezzo della casa è piuttosto raro. 

E se il prezzo della casa è inferiore al valore di perizia?

Può capitare anche la situazione opposta: il prezzo di acquisto della casa è inferiore al valore stimato dal perito. In questi casi, la banca di solito prende in considerazione l’importo più basso tra i due. 

Per esempio, se compri una casa per 180.000 euro ma la perizia indica un valore di 200.000 euro, il mutuo massimo verrà calcolato sui 180.000 euro (ovvero l’importo più basso tra i due)

Di conseguenza, anche in questo caso, difficilmente puoi ottenere un importo di mutuo più alto del prezzo dell’acquisto.

Quali sono le soluzioni per ottenerlo?

Anche se ottenere un mutuo superiore al prezzo della casa non è molto frequente, in alcuni casi è possibile grazie a specifiche soluzioni:

• mutuo per acquisto più ristrutturazione: questa soluzione permette di ottenere una somma più alta perché, oltre al prezzo della casa, puoi includere anche i costi dei lavori. In questo modo, il mutuo copre sia l’acquisto dell’immobile sia gli interventi di ristrutturazione, aumentando l’importo totale che puoi richiedere;
• mutuo per acquisto più liquidità: questa opzione permette di ottenere una somma più alta perché, oltre a comprare casa, puoi richiedere anche una parte di denaro extra per altre spese o progetti personali;
• mutuo più prestito personale: puoi richiedere due soluzioni separate, uno per l’acquisto della casa e uno come prestito aggiuntivo. Tuttavia, in questo caso, il tasso del prestito è di solito più alto rispetto a quello del mutuo;
• secondo immobile a garanzia: iscrivere una seconda ipoteca su un’altra casa (oltre a quella che stai comprando) dà più sicurezza alla banca e può aiutarti a ottenere una somma maggiore.

In ogni caso, ricorda che ottenere un mutuo più alto del valore della casa è piuttosto raro. Per questo motivo, chiedi sempre maggiori informazioni in filiale per sapere se puoi procedere.

In conclusione

Ottenere un mutuo superiore al prezzo della casa è possibile, ma molto difficile. Nella maggior parte dei casi, la banca calcola l’importo massimo in base al valore stimato dal perito, che di solito coincide o è inferiore al prezzo di acquisto. 

Inoltre, se il valore di perizia risulta più alto, la banca prende in considerazione l’importo più basso tra i due.

Per questo motivo, se vuoi ottenere una somma più alta, spesso devi ricorrere a soluzioni specifiche, come il mutuo per acquisto più ristrutturazione o il mutuo per acquisto più liquidità.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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