Perché è fondamentale vincolare la proposta di acquisto casa

Se stai per acquistare una nuova casa, è fondamentale considerare un aspetto cruciale prima di procedere con l’offerta: vincolare la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo. Questo passaggio ti protegge nel caso in cui la banca rifiuti la tua richiesta di mutuo.

Esaminiamo insieme nel dettaglio cosa fare per effettuare questa procedura nel modo corretto.

Cos’è la proposta d’acquisto?

La proposta di acquisto è un documento che fornisci al venditore quando vuoi comprare casa. Si tratta di un’offerta scritta in cui formalizzi le condizioni di acquisto e quanto sei disposto a pagare per l’immobile.

Solitamente, dopo che la proposta è stata accettata dal venditore, viene fornita una caparra corrispondente al 10% del prezzo di acquisto che serve a dimostrare la serietà dell’acquirente nel voler completare l’acquisto.

Cosa cambia rispetto al compromesso

Anche se spesso vengono confusi, proposta di acquisto e compromesso sono due fasi distinte. Il compromesso (o “contratto preliminare di compravendita”) viene stipulato dopo la proposta di acquisto e serve a fornire maggiori dettagli, come le modalità di consegna della casa e la data del rogito per ufficializzare il tuo acquisto

Perché vincolare la proposta d’acquisto 

La proposta di acquisto è un documento legale vincolante che ti obbliga a portare a termine l’acquisto. Per questo motivo devi fornire una caparra come garanzia (di solito il 10% del prezzo di acquisto). In questo modo, se il venditore accetta la tua offerta ma tu non procedi più con l’acquisto, perderai i soldi della caparra. 

Questo accade anche se non puoi completare l’acquisto perché la banca ha rifiutato la tua richiesta di mutuo. Per questo motivo, è fondamentale vincolare la proposta all’ottenimento del mutuo. In questo modo, se la banca non dovesse concederti il mutuo,  grazie alla proposta vincolata non sarai obbligato a procedere con l’acquisto e, di conseguenza, il venditore dovrà restituirti la caparra. 

Come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo?

Come vincolare la proposta di acquisto dipende se stai acquistando direttamente da un privato o se ti stai muovendo tramite un’agenzia immobiliare.

Se acquisti tramite agenzia immobiliare

Per vincolare la tua offerta al mutuo, puoi richiedere un modulo apposito direttamente all’agenzia immobiliare. Quest’ultima ti fornirà un documento da compilare per far sì che, in caso di problemi con la domanda di mutuo, la caparra ti venga restituita.

Controlla attentamente che la proposta di acquisto vincolata al mutuo sia legata, oltre che alla caparra, alla provvigione dell’agenzia immobiliare. Deve essere specificato chiaramente che, se il mutuo non viene concesso, hai diritto ad ottenere indietro la caparra e a non pagare la provvigione all’agenzia. Se questa condizione non è chiaramente stabilita, quindi, chiedi di aggiungerla al contratto.

Se acquisti da privato

Per vincolare la tua offerta al mutuo puoi utilizzare uno dei moduli pre-compilati che puoi trovare facilmente online. Controlla che contenga le seguenti informazioni:

• Dati anagrafici del venditore e dell’acquirente.
• Dati relativi all’immobile (come indirizzo e dimensioni).
• L’importo della caparra e i termini di pagamento.
• La clausola che vincola la proposta all’ottenimento del mutuo.
• La data entro la quale il mutuo deve essere approvato per considerare l’offerta valida.
• Le condizioni di risoluzione del contratto in caso di mutuo rifiutato, inclusa la restituzione della caparra.
• Le firme dell’acquirente e del venditore per confermare l’accettazione delle condizioni stabilite nel modulo.

Cosa fare se la proposta vincolata non viene accettata

Sia l’agenzia immobiliare che il venditore possono rifiutare la proposta di acquisto vincolata. In questo caso, cerca di capire il perché del rifiuto per trovare una soluzione e inserire così il vincolo all’ottenimento del mutuo. In alternativa, richiedi una pre-delibera in banca per avere comunque la certezza del mutuo, evitando così di correre dei rischi.

In ogni caso, non dimenticare che non sei obbligato a effettuare una proposta non vincolata. Di conseguenza, se non hai la sicurezza di ottenere il mutuo (ad esempio la banca che hai scelto non fornisce il servizio di pre-delibera), evita di farla.

Annullamento della proposta di acquisto

A questo punto, analizziamo cosa comporta l’annullamento della proposta di acquisto, sia nel caso in cui il mutuo non venga approvato, sia nel caso in cui il venditore decida di ritirarsi.

Mutuo non concesso

Se la banca ha rifiutato la tua richiesta e la tua proposta è stata vincolata, puoi stare tranquillo: il venditore dovrà restituire la caparra confirmatoria che gli hai fornito.

Viceversa, se la tua proposta non è stata vincolata e non hai ottenuto il mutuo, il venditore potrà tenere per sé l’importo della caparra. Inoltre, l’agenzia immobiliare potrebbe farti pagare una provvigione anche se la trattativa non è andata a buon fine. In questo caso, per una casa di 130.000 euro andresti a perdere circa 18.200 euro, tra caparra trattenuta (10% del prezzo di acquisto) e spese di agenzia (4% del prezzo di acquisto). 

Rinuncia alla vendita da parte del venditore

Se il venditore, dopo aver accettato la tua offerta, decide di non voler proseguire con la vendita, non sta rispettando gli accordi legali che avete preso insieme.

In questo caso, il contratto verrà considerato per la legge “inadempiente”. Ciò significa che potrai rivolgerti ad un giudice per ottenere un risarcimento pari al doppio della caparra che hai versato.

Proteggiti con la pre-approvazione del mutuo

È sempre opportuno fare una proposta di acquisto vincolata al mutuo per evitare rischi. Tuttavia, se prima di effettuare l’offerta vuoi sapere quanto mutuo puoi ottenere, potresti richiedere una pre-delibera dalla banca. Si tratta di uno strumento attraverso il quale la banca attesta l’importo di mutuo massimo che è disposta a concederti prima ancora che tu abbia trovato casa.

In generale, la pre-delibera  è un servizio gratuito ed ha una validità di sei mesi. Ciò significa che hai a disposizione 180 giorni dall’ottenimento per presentare la richiesta definitiva di mutuo, sapendo già qual è l’importo che otterrai dalla banca.

Vantaggi della pre-delibera

Ottenere una pre-delibera comporta una serie di vantaggi:

• Certezza dell’importo: conoscendo in anticipo l’importo massimo, potrai effettuare un’offerta con serenità.
• Vantaggio nella trattativa: avere la certezza del mutuo approvato ti mette in una posizione di forza durante le negoziazioni rispetto ad altri acquirenti.
• Eviti di perdere la casa che vuoi comprare: non corri il rischio di vederti rifiutato il mutuo.
• È gratuita: la pre-delibera non prevede costi e non è vincolante.

Banche che offrono la pre-delibera

Non tutte le banche hanno a disposizione il servizio di pre-delibera. 

Tra le banche convenzionate con noi, è possibile richiedere una pre-approvazione di mutuo gratuita con Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, ING e Monte dei Paschi di Siena.

La percentuale di mutuo fa riferimento al valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

In conclusione

Quando fai un’offerta per comprare casa, è importante vincolare la proposta di acquisto all’ottenimento del mutuo. Nel modulo della proposta deve essere specificato il diritto alla restituzione della caparra in caso di mutuo non approvato, sia se acquisti tramite agenzia che da privato. In questo modo, se il mutuo viene rifiutato, il venditore deve restituirti la caparra. 

Prima di fare un’offerta, è consigliabile ottenere una pre-delibera dalla banca per sapere l’importo massimo del mutuo che puoi ottenere. Alcune banche come Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, ING e Monte dei Paschi di Siena offronto questo servizio gratuitamente.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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Agenti e Agenzie Immobiliari

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