Perizia su immobile da ristrutturare: come viene valutato il “valore a finire”

Quando vuoi ristrutturare casa, la banca non valuta solo quanto vale oggi l’immobile, ma anche quale potrebbe essere il suo valore dopo i lavori. Questa stima viene chiamata “valore a finire” ed è fondamentale per stabilire l’importo che puoi ottenere con un mutuo ristrutturazione.

Con la perizia, infatti, il tecnico analizza anche il progetto dei lavori previsti, così da valutare sia il costo della ristrutturazione che il futuro valore dell’immobile.

Scopriamo come funziona la perizia su un immobile da ristrutturare, come viene calcolato il valore a finire e perché è così importante per ottenere un mutuo per i lavori.

Cos’è il valore a finire

Per valore a finire si intende il valore che l’immobile potrebbe raggiungere una volta terminati i lavori di ristrutturazione. Per stimarlo, la banca prende in considerazione diversi elementi:

• il valore attuale dell’immobile: il tecnico parte dalla situazione della casa prima dei lavori, valutando aspetti come metratura e posizione;
• il progetto della ristrutturazione: vengono valutati gli interventi previsti e il loro possibile impatto sulla casa;
• il costo degli interventi: attraverso il preventivo della ditta che si occuperà dei lavori, viene valutata la spesa prevista per completare i lavori;
• il valore degli immobili simili nella zona: il tecnico considera anche il mercato locale per capire quale potrebbe essere il prezzo di vendita realistico della casa una volta ristrutturata.

Perché la banca guarda il valore a finire

Quando richiedi un mutuo ristrutturazione, la banca deve valutare se l’importo richiesto è proporzionato rispetto all’operazione che vuoi realizzare.

Per questo motivo non guarda solo quanto vale oggi l’immobile, ma anche quale sarà il suo possibile valore dopo i lavori. Dunque, il valore a finire della casa viene considerato principalmente per:

• valutare la garanzia del mutuo: l’immobile rappresenta una garanzia per la banca. Per questo è importante capire quale sarà il suo valore dopo la ristrutturazione;
• verificare l’impatto dei lavori sul valore della casa: un intervento molto costoso non sempre porta a un aumento del valore proporzionato. La banca, quindi, deve verificare che il progetto sia sostenibile;
• controllare il progetto dei lavori: attraverso la perizia viene valutato se gli interventi previsti sono realistici e se possono effettivamente migliorare l’immobile.

Da cosa dipende l’importo del mutuo ristrutturazione 

L’importo che puoi ottenere con un mutuo ristrutturazione dipende da diversi fattori. Tuttavia, due degli aspetti principali che la banca prende in considerazione sono:

• il costo della ristrutturazione: viene considerata la spesa necessaria per completare gli interventi previsti. In molti casi, la banca può coprire fino all’80% del costo dei lavori, mentre la parte restante deve essere coperta dal richiedente;
• il valore a finire dell’immobile: viene valutato quanto potrà valere la casa una volta terminata la ristrutturazione.

Dunque, per stabilire quanto può concederti, la banca considera sia il costo dei lavori sia il valore che la casa avrà una volta terminata la ristrutturazione.

Esempio pratico

Immagina di avere una casa che oggi vale 150.000 € e di voler fare una ristrutturazione da 100.000 €.

Se la banca finanzia fino all’80% del costo dei lavori, potresti richiedere un mutuo di 80.000 €. Prima di concederti questa somma, però, la banca valuta anche quanto varrà la casa dopo la ristrutturazione.

Di conseguenza:

• se il perito stima che, dopo i lavori, la tua casa varrà 250.000 €, la ristrutturazione viene considerata coerente rispetto alla spesa prevista;
• se invece il valore a finire viene stimato in 180.000 €, significa che, anche dopo aver speso 100.000 € per i lavori, il valore della casa aumenterebbe solo di 30.000 € rispetto ai 150.000 € iniziali. In questo caso, la banca potrebbe ritenere l’importo richiesto troppo alto rispetto al valore finale dell’immobile e concederti una somma inferiore.

L’esempio riportato è puramente indicativo e serve solo a spiegare il funzionamento del valore a finire. Ogni banca può valutare un mutuo ristrutturazione in modo diverso, considerando anche diversi fattori legati sia all’immobile sia alla situazione personale del richiedente come il reddito mensile, eventuali finanziamenti già attivi e la capacità complessiva di sostenere il mutuo. 

Come funziona la perizia su un immobile da ristrutturare

Con la perizia di una casa da ristrutturare, vengono valutati sia lo stato attuale della casa sia il valore che potrà avere dopo i lavori. Per questo, il perito incaricato dalla banca effettua:

• un sopralluogo dell’immobile: il perito verifica direttamente le condizioni della casa, controllando caratteristiche come stato di conservazione, dimensioni, distribuzione degli ambienti e presenza di eventuali criticità;
• un’analisi del progetto dei lavori: vengono valutati gli interventi che verranno realizzati, per capire come cambierà l’immobile al termine della ristrutturazione;
• una valutazione dei costi previsti: il tecnico analizza preventivi e computo metrico per verificare che la spesa indicata sia coerente con i lavori da effettuare;
• una stima del valore futuro: sulla base di tutte le informazioni raccolte viene definito il valore a finire dell’immobile.

Tutte queste informazioni vengono utilizzate dalla banca per valutare la richiesta di mutuo e definire l’importo che può concederti per i lavori. 

Quali documenti servono per questo tipo di perizia

Per stimare correttamente il valore a finire, il perito ha bisogno di una documentazione completa sull’immobile e sui lavori previsti. Per questo, solitamente la banca richiede:

• il progetto dei lavori: serve per capire quali interventi verranno realizzati e come cambierà l’immobile dopo la ristrutturazione. Più il progetto è dettagliato, più sarà semplice valutare il possibile risultato finale;
• il computo metrico estimativo: contiene l’elenco delle opere previste e una stima dei costi necessari per completarle;
• la documentazione dell’immobile: planimetrie, visure e altri documenti tecnici servono per verificare la situazione attuale della casa;
• le autorizzazioni necessarie per i lavori: vengono rilasciate dal comune (come CILA o SCIA) e dimostrano che la ristrutturazione può essere eseguita regolarmente. 

Presentare una documentazione completa aiuta il perito a effettuare una valutazione più precisa e permette alla banca di analizzare la richiesta senza rallentamenti.

Perché il mutuo viene erogato a tranche

Quando richiedi un mutuo ristrutturazione, soprattutto per lavori importanti, la somma destinata agli interventi non sempre viene messa a disposizione tutta in una volta.

Spesso, il mutuo viene erogato tramite stato avanzamento lavori (SAL). In pratica, la banca mette a disposizione la somma in più tranche, seguendo l’avanzamento della ristrutturazione. 

L’erogazione a SAL è quindi collegata anche al valore a finire: la banca vuole verificare che il progetto iniziale venga rispettato e che il risultato finale sia coerente con la stima effettuata durante la perizia.

Cosa succede se il valore a finire è più basso del previsto

La stima del valore a finire si basa sul progetto dei lavori, ma il risultato finale della ristrutturazione potrebbe essere diverso da quello previsto.

Infatti, se la banca ritiene che il valore dell’immobile non aumenterà di molto, potresti ottenere un importo più basso. Di conseguenza, dovrai coprire con i tuoi risparmi una parte maggiore dei lavori.

Per questo è importante partire da un progetto realistico, valutando bene quanto i lavori potranno aumentare il valore della casa e considerando anche eventuali imprevisti. 

Come aumentare il valore della casa

Non tutti i lavori hanno lo stesso impatto sul valore finale della casa. Alcuni interventi possono incidere più di altri sul possibile valore a finire dell’immobile e sulla somma che puoi ottenere con il mutuo ristrutturazione, tra questi:

• il miglioramento dell’efficienza energetica della casa;
• l’ottimizzazione degli spazi interni;
• il rinnovo degli impianti principali;
• la ristrutturazione del bagno e della cucina.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

Tag

Finanziamenti

Condividi articolo

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti