Rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo: quale conviene davvero?

Negli ultimi anni i tassi sono cambiati spesso e molti si chiedono se sia possibile “aggiornare” il mutuo per pagare meno o per avere più flessibilità. La buona notizia è che ci sono diverse soluzioni per farlo come rinegoziazione, surroga e sostituzione.

Ognuna funziona in modo diverso, ma tutte permettono di ottenere condizioni più vantaggiose in base alla propria situazione. Scopriamo cosa sono, quando convengono e come scegliere quella più adatta a te.

Modificare il mutuo: è possibile?

Se hai un mutuo in corso e le condizioni non ti sembrano più vantaggiose, esistono alcuni strumenti per renderlo più conveniente. Per esempio, se i tassi sono scesi, la tua situazione economica è cambiata o semplicemente vuoi alleggerire la rata mensile, puoi modificare il mutuo attraverso tre strumenti principali:

• rinegoziazione; 
• surroga; 
• sostituzione. 

Scopriamole una per una, con vantaggi, limiti e passaggi pratici per capire qual è la più conveniente per la tua situazione.

Cos’è la rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo è la scelta ideale se vuoi rivedere le condizioni del tuo contratto senza cambiare banca. Puoi chiedere alla banca di modificare il tasso di interesse, la durata o l’importo della rata, adattandoli alla tua situazione attuale.
È una procedura gratuita e piuttosto rapida, perché non è necessario effettuare nuovamente la perizia sulla casa né firmare un nuovo contratto di mutuo.

Quali sono i pro

La rinegoziazione è uno degli strumenti più utilizzati per modificare le condizioni del tuo mutuo grazie ai diversi vantaggi che offre:

• permette di modificare il tasso: puoi ottenere un tasso più basso in linea con le condizioni di mercato. Inoltre, puoi anche modificare la tipologia passando, ad esempio, da un fisso a un variabile;
• è gratuita: la rinegoziazione non comporta costi notarili, imposte o penali. Per ottenerla, ti basta solo definire un nuovo accordo scritto con la tua banca;
• è semplice e veloce: rispetto ad altre soluzioni, non devi cambiare banca o fornire in filiale la documentazione da zero. In poche settimane, puoi ottenere una rata più leggera o un tasso aggiornato;
• mantieni la relazione con la tua banca: resti con la stessa banca e continui a gestire il mutuo come prima, ma alle nuove condizioni. Questo aspetto è molto utile se hai altri prodotti collegati (conto corrente, assicurazioni, ecc.).

Quali sono i contro

Nonostante i numerosi vantaggi, prima di rinegoziare il mutuo ci sono alcuni aspetti che devi prendere in considerazione:

• la tua richiesta può essere rifiutata: la banca non è obbligata ad accettare la rinegoziazione; di conseguenza, può rifiutare la tua richiesta o proporti solo modifiche parziali;
• non puoi aumentare l’importo: con la rinegoziazione puoi aggiornare le condizioni del mutuo, ma non puoi ottenere nuova liquidità;
• potresti pagare più interessi: se decidi di allungare la durata del mutuo, la rata mensile sarà più leggera, ma alla fine pagherai più interessi complessivi.

In ogni caso, le possibilità di rinegoziazione possono variare in base al contratto di mutuo che hai stipulato e ad altri fattori come le condizioni di mercato al momento della richiesta. Per questo motivo, chiedi sempre maggiori informazioni direttamente in filiale prima di procedere.

Come richiederla

Per chiedere la rinegoziazione, devi seguire alcuni passaggi:

• Controlla il tuo contratto attuale, verificando tasso, durata e debito residuo.
• Recati in banca spiegando quali condizioni vuoi modificare. In alternativa, puoi inviare una richiesta direttamente tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno.
• Attendi la risposta della banca, che può arrivare in pochi giorni o settimane.
• Firma il nuovo accordo, che sostituirà le vecchie condizioni senza costi aggiuntivi.

Ricorda che ogni procedura può variare da banca a banca, quindi confrontati con un consulente di filiale per sapere con certezza qual è la procedura che devi seguire. 

Cos’è la surroga

La surroga del mutuo, invece, ti consente di trasferire il mutuo in un’altra banca per ottenere condizioni più vantaggiose. Si tratta di una soluzione pensata per chi vuole approfittare di tassi più bassi o migliorare la durata del mutuo senza sostenere costi.

Con la surroga, la nuova banca estingue il vecchio mutuo e ne apre uno identico per importo residuo, ma con nuove condizioni.

Quali sono i pro

La surroga offre diversi vantaggi che la rendono una soluzione interessante per ottenere condizioni migliori sul tuo mutuo. Ecco i principali punti di forza:

• è gratuita: tutti i costi accessori come istruttoria, perizia e notaio sono a carico della nuova banca;
• ottieni un tasso più basso: se i tassi di mercato sono più bassi, puoi ottenere una rata più leggera e risparmiare anche diverse migliaia di euro sugli interessi;
• puoi modificare la durata: puoi ridurre la durata del mutuo per pagare meno interessi complessivi oppure allungarla per avere rate più basse e gestibili più facilmente.

Non dimenticare che, una volta accettata la tua richiesta di surroga da parte della nuova banca, la vecchia banca non può opporsi alla portabilità del tuo mutuo.

Quali sono i contro

Se intendi procedere con la surroga, è importante tenere in considerazione questi parametri:

• i tempi possono essere più lunghi rispetto alla rinegoziazione: la nuova banca deve effettuare nuovamente istruttoria e perizia; di conseguenza, potrebbero essere necessarie diverse settimane prima di completare la procedura;
• non puoi aumentare l’importo: la surroga serve solo a trasferire il mutuo esistente. Se desideri ottenere liquidità aggiuntiva, dovrai valutare altre soluzioni;
• la nuova banca può rifiutare la pratica: se il tuo reddito è cambiato o il debito residuo è molto basso, la banca può non accettare la surroga.

Inoltre, anche se le spese dell’intera procedura sono a carico della banca, dovrai comunque sostenere un costo pari a 35 euro di tassa ipotecaria.

Come richiederla

Per richiedere una surroga, è necessario seguire diversi step:

• confronta più offerte, partendo da simulazioni online o contattando diverse banche;
• presenta la domanda di surroga, allegando documenti anagrafici, redditi e il piano del mutuo attuale;
• attendi la valutazione della banca: se tutto è in regola, verrai convocato per la firma presso uno studio notarile;
• firma l’atto di surroga: da quel momento il vecchio mutuo viene estinto e inizi a pagare le rate con le nuove condizioni.

Come per la rinegoziazione, anche per la surroga la procedura può cambiare da banca a banca. Per questo è sempre meglio confrontarti con un consulente di filiale per capire con precisione quali passaggi devi seguire.

Cos’è la sostituzione

La sostituzione del mutuo, infine, permette di chiudere quello in corso e stipularne uno nuovo, con la possibilità di modificare importo, tasso e durata in base alle tue necessità. Inoltre, con il nuovo mutuo puoi anche richiedere una somma extra da utilizzare per altre esigenze.

Quali sono i pro

Con la sostituzione del mutuo puoi approfittare di diversi vantaggi:

• puoi ottenere nuova liquidità: a differenza della surroga, la sostituzione ti permette di chiedere un importo più alto rispetto al debito residuo, utile per ristrutturare casa o coprire altre spese;
• hai la possibilità di cambiare tutti i parametri del mutuo: con la sostituzione, stipuli un nuovo mutuo a tutti gli effetti. Di conseguenza, puoi cambiare tipo di tasso, durata e persino aggiungere o togliere intestatari;
• è utile se il tuo mutuo attuale ha condizioni rigide: la sostituzione ti consente di firmare un nuovo contratto di mutuo da zero con parametri più adatti alla tua situazione attuale.

Quali sono i contro

Come la rinegoziazione e la surroga, anche la sostituzione ha degli aspetti importanti che devi prendere in considerazione prima di procedere con la tua richiesta:

• ha costi più alti: trattandosi di un nuovo mutuo, dovrai pagare spese notarili, imposte, perizia e istruttoria. Queste spese possono arrivare a diverse migliaia di euro e non possono essere coperte con il mutuo, per cui dovrai sostenerle con la tua liquidità;
  è più complessa da ottenere: serve una nuova istruttoria completa, durante la quale la banca valuterà il valore dell’immobile e il tuo stipendio per verificare che il rapporto rata-reddito sia sostenibile.
• potresti pagare una penale di estinzione: se il tuo vecchio mutuo è stato stipulato prima del 2007, la banca potrebbe applicare un costo per la chiusura anticipata del contratto.

L’estinzione del mutuo è gratuita, invece, per i mutui stipulati dal 2007 in poi.

Come richiederla

Per richiedere la sostituzione del mutuo, è importante seguire alcuni passaggi chiave:

• valuta le tue esigenze e stabilisci se vuoi solo ottenere condizioni migliori o anche una somma aggiuntiva per il tuo mutuo;
• confronta le proposte di diversi mutui, anche di altre banche: non sei obbligato a restare con la stessa;
• presenta alla nuova banca tutta la documentazione necessaria per la richiesta del mutuo;
• dopo aver deliberato il mutuo, la banca fisserà un appuntamento dal notaio per il rogito: a quel punto il vecchio mutuo verrà estinto e potrai iniziare a pagare le rate del nuovo mutuo alle condizioni aggiornate.

Quale soluzione scegliere

La scelta tra rinegoziazione, surroga e sostituzione dipende da quello che vuoi ottenere dal tuo mutuo.

Se l’obiettivo è solo aggiornare le condizioni attuali (ad esempio ridurre il tasso o modificare la durata) senza cambiare banca, la rinegoziazione è la scelta più semplice e veloce. Permette di ottenere una rata più leggera o un tasso più in linea con il mercato senza dover affrontare passaggi complessi.

Se, invece, vuoi trasferire il mutuo a un’altra banca per ottenere un tasso più basso e in generale ottenere condizioni più vantaggiose, la surroga è la soluzione ideale. È gratuita, copre tutti i costi come notaio e perizia e consente di cambiare anche la tipologia di tasso o la durata del mutuo; tuttavia, ricorda che l’importo residuo deve rimanere lo stesso.

Se, in alternativa, vuoi apportare modifiche più profonde al mutuo oltre a ottenere liquidità extra, la sostituzione è la soluzione più completa: permette di ripartire, infatti, con un nuovo mutuo allineato alle tue esigenze attuali. Tuttavia, è la soluzione più costosa, perché comporta spese accessorie come perizia, notaio e istruttoria; quindi, prima di procedere, valuta attentamente se i vantaggi compensano i costi.

In conclusione

Rinegoziazione, surroga e sostituzione sono tre modi diversi per adattare il mutuo alle tue esigenze e migliorare la gestione delle rate. Non c’è una soluzione migliore in assoluto: tutto dipende da cosa si vuole ottenere e da quanto si è disposti a modificare il tuo contratto.

Se vuoi solo aggiornare le condizioni, puoi rinegoziare; se preferisci cambiare banca per risparmiare, la surroga è la scelta giusta; se invece ti serve più flessibilità o liquidità, valuta la sostituzione.

Ricorda che il mutuo non è qualcosa di immutabile: seguire l’andamento del mercato e rivedere le condizioni al momento giusto può farti risparmiare e darti una gestione delle rate più semplice nel tempo.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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