Cos’è il tasso soglia e come si calcola

Quando richiedi un mutuo, oltre al tasso di interesse, c’è un altro valore importante da conoscere: il tasso soglia. Si tratta del limite massimo che un tasso può raggiungere prima di essere considerato usurario. Ma come viene stabilito e perché è importante conoscerlo quando richiedi un mutuo?

In questa guida scopriamo cos’è il tasso soglia, come funziona, come si calcola e qual è il limite previsto per i mutui. 

Cosa si intende per “tasso soglia”?

Come accennato, il tasso soglia è il limite massimo oltre il quale un tasso di interesse viene considerato usurario. In pratica, significa che la banca non può applicare al tuo mutuo un tasso superiore a questo limite. Si tratta quindi di una tutela per te, perché la legge impedisce che vengano applicati tassi eccessivamente elevati. 

Il tasso soglia non riguarda soltanto i mutui, ma anche:

• prestiti personali;
• cessioni del quinto;
• altre tipologie di finanziamento.

Da chi viene stabilito?

Il tasso soglia viene aggiornato direttamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ogni tre mesi.

Per stabilirlo, si parte dal Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) che indica il tasso medio applicato dalle banche per una determinata tipologia di mutuo. Partendo da questo valore viene poi determinato il tasso soglia, cioè il limite oltre il quale gli interessi sono considerati usurari.

La rilevazione dei tassi medi viene effettuata dalla Banca d’Italia e pubblicata con decreto del Ministero.

Come si calcola il tasso soglia

Il tasso soglia viene calcolato con questa formula: 

• Tasso medio (TEGM) + 25% del tasso medio (TEGM) + 4 punti percentuali

Il risultato ottenuto rappresenta il limite massimo che il tasso di interesse può raggiungere. Se il tasso proposto supera questa soglia, viene considerato usurario.

È previsto anche un ulteriore limite: la differenza tra il tasso medio e il tasso soglia non può superare gli 8 punti percentuali.

Esempio pratico

Immaginiamo che il tasso medio dei mutui a tasso fisso sia pari al 3%. Ecco come devi procedere passo dopo passo per calcolare correttamente il tasso soglia:

1. calcola il 25% del tasso medio: 3 × 25 ÷ 100 = 0,75;
2. somma il risultato al tasso medio: 3 + 0,75 = 3,75;
3. aggiungi altri 4 punti percentuali per ottenere il tasso soglia: 3,75 + 4 = 7,75%.

Il 7,75% rappresenta quindi il limite massimo previsto per il tuo mutuo. Se il tasso supera questa percentuale, viene considerato usurario e non può essere utilizzato. 

Qual è il tasso soglia dei mutui nel 2026?

Per i mutui ipotecari, i valori di riferimento del tasso soglia validi fino al 30 settembre 2026 sono: 

• mutui a tasso fisso: 9,26%;
• mutui a tasso variabile: 9,08%.

Questi rappresentano il limite massimo oltre il quale il tasso viene considerato usurario.

Nella pratica, oggi i tassi dei mutui sono molto più bassi rispetto a questi valori. La maggior parte delle offerte a tasso fisso e variabile, infatti, presenta tassi generalmente inferiori al 4%.

Tuttavia, conoscere il tasso soglia è comunque utile, perché ti permette di sapere qual è il limite massimo previsto dalla legge e quali sono le tutele previste quando richiedi un mutuo.

I valori indicati sono aggiornati al periodo di riferimento e hanno una funzione puramente informativa. Il tasso soglia può variare in base agli aggiornamenti trimestrali e alla tipologia di mutuo. Per conoscere il limite applicabile alla tua situazione specifica, chiedi maggiori informazioni alla banca.

Esempio di mutuo con tasso soglia rispettato

Vuoi richiedere un mutuo di 180.000 € e la banca ti propone tasso fisso del 3,15%; dato che il TAN proposto è molto inferiore al tasso soglia del 9,26%, il limite viene pienamente rispettato.

Si tratta quindi di un tasso di mutuo perfettamente legale che può essere concesso.

Esempio di mutuo con tasso soglia non rispettato

Immaginiamo invece un caso in cui, per lo stesso mutuo di 180.000 €, la banca applica un tasso fisso del 10%.

Poiché il tasso supera il limite del 9,26%, sarebbe oltre il tasso soglia previsto. In questa situazione si parlerebbe di tasso usurario, cioè di un tasso superiore al limite massimo consentito dalla legge.

Di conseguenza, quel tasso non sarebbe consentito e non potrebbe essere applicato al mutuo.

Il tasso soglia influisce sulla scelta del mutuo?

Nella pratica, il tasso soglia influisce molto poco sulla scelta del mutuo. Oggi, infatti, i tassi proposti dalle banche sono generalmente ben al di sotto del limite previsto dalla legge.

Per questo, quando confronti diverse offerte, è molto più importante valutare altri elementi, come:

• il TAN, che rappresenta il tasso di interesse applicato al mutuo;
• il TAEG, che include anche le altre spese collegate al mutuo e ti permette di confrontare le offerte in modo più completo;
• l’importo della rata, per capire se è sostenibile in base al tuo reddito.

Come ottenere un mutuo con un tasso conveniente?

Sapere che esiste il tasso soglia è importante, ma nella pratica l’obiettivo più funzionale consiste nel trovare il mutuo più conveniente per te.

Se vuoi aumentare le possibilità di ottenere un mutuo con un tasso più basso, puoi seguire alcuni semplici consigli:

• confronta più offerte: ogni banca applica condizioni differenti e anche piccole differenze di tasso possono tradursi in migliaia di euro risparmiati nel tempo;
• se hai un anticipo sufficiente, richiedi un mutuo all’80%: generalmente questa tipologia di mutuo offre condizioni migliori rispetto ai mutui che coprono fino al 100% del valore dell’immobile;
• valuta i mutui green: se acquisti una casa con una classe energetica elevata, puoi accedere a tassi più bassi rispetto ai mutui tradizionali;
• se hai bisogno del 100%, verifica se puoi accedere al Fondo Consap: se fai parte di alcune categorie (come i giovani under 36 o le famiglie numerose) puoi richiedere un mutuo Consap con un tasso ridotto grazie alla garanzia dello Stato. 

Per confrontare in pochi minuti diverse soluzioni di mutuo e trovare quella più conveniente per te, scarica gratuitamente l’app di Immobiliare.it Mutui. Potrai simulare il tuo mutuo, confrontare le offerte disponibili e ricevere il supporto gratuito di un esperto. 

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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