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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando si parla di mutui, di tassi di interesse e di decisioni delle banche centrali, ricorre spesso l’espressione costo del denaro. Si tratta di un concetto importante per capire perché una rata del mutuo può aumentare o diminuire nel tempo e perché il momento in cui si decide di acquistare casa può incidere sul costo complessivo del finanziamento.
Per chi sta valutando un mutuo, comprendere questo meccanismo è utile soprattutto per capire l’andamento dei tassi e le differenze tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.
In termini semplici, il costo del denaro indica quanto costa prendere denaro in prestito. Per una banca significa, per esempio, quanto deve pagare per ottenere liquidità che potrà poi prestare a famiglie e imprese. Quando questo costo sale, normalmente anche il credito tende a diventare più caro. Quando invece scende, finanziarsi può diventare meno oneroso.
Il costo del denaro è strettamente legato ai tassi di interesse stabiliti dalla banca centrale. Nell’area euro il riferimento è la Banca centrale europea, che utilizza i tassi come uno degli strumenti principali della politica monetaria. Quando l’inflazione è troppo elevata, la banca centrale può aumentare i tassi per rendere più costoso prendere denaro a prestito. L’obiettivo è ridurre la domanda di credito e, più in generale, rallentare la spesa e gli investimenti, contribuendo così a riportare l’inflazione verso livelli più contenuti.
Al contrario, quando l’economia rallenta o le pressioni inflazionistiche diminuiscono, la banca centrale può ridurre i tassi. Il denaro diventa progressivamente meno costoso per il sistema finanziario e, attraverso diversi meccanismi, anche il credito a famiglie e imprese può diventare più conveniente. Il passaggio, tuttavia, non è automatico né immediato. Le banche stabiliscono infatti i tassi applicati ai clienti considerando diversi elementi, tra cui il costo della provvista, il rischio dell’operazione, la durata del finanziamento e le condizioni dei mercati finanziari.
Un mutuo è, a tutti gli effetti, un prestito di lunga durata. La banca anticipa al cliente il capitale necessario per acquistare un immobile e il cliente restituisce la somma attraverso rate periodiche, composte da una quota di capitale e una quota di interessi.
Il tasso di interesse determina quindi quanto il finanziamento costerà complessivamente al mutuatario. Se i tassi sono elevati, a parità di capitale preso in prestito e di durata, gli interessi possono essere maggiori e quindi la rata può risultare più alta. Se invece i tassi scendono, le condizioni offerte sul mercato possono diventare più favorevoli.
Per esempio, chi deve finanziare l’acquisto di una casa con un mutuo da 200.000 euro per 25 anni avrà una rata molto diversa a seconda del tasso applicato. Anche una variazione apparentemente contenuta del tasso, su un periodo così lungo, può tradursi in una differenza significativa sia nella rata mensile sia negli interessi pagati complessivamente.
L’effetto del costo del denaro è particolarmente evidente nel mutuo a tasso variabile. In questo caso il tasso non rimane invariato per tutta la durata del finanziamento, ma viene aggiornato secondo le modalità previste dal contratto. Solitamente il tasso è collegato a un parametro di riferimento, come l’Euribor, al quale la banca aggiunge uno spread.
Quando i tassi di mercato salgono, l’indice di riferimento può aumentare e, di conseguenza, anche il tasso del mutuo può crescere. La rata diventa quindi più alta. Il meccanismo funziona anche nella direzione opposta. Se i tassi scendono e il parametro di riferimento diminuisce, il tasso applicato al mutuo può ridursi e la rata può diventare più leggera.
Per questo motivo il mutuo variabile può offrire un vantaggio quando i tassi sono in discesa, ma espone il mutuatario al rischio di aumenti futuri. Chi sceglie questa formula deve quindi considerare non soltanto la rata iniziale, ma anche la propria capacità di sostenere eventuali incrementi nel corso degli anni.
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Le differenze tra tasso fisso e variabile, come funzionano, i pro e i contro e come capire qual è il tipo di mutuo più adatto alle tue esigenze.
Nel mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse viene stabilito al momento della stipula e rimane invariato per tutta la durata del finanziamento, salvo specifiche condizioni contrattuali. Questo significa che la rata resta generalmente stabile e il mutuatario può conoscere fin dall’inizio l’entità dei pagamenti periodici previsti dal piano di ammortamento.
Il tasso fisso, però, non segue direttamente le variazioni dei tassi ufficiali della banca centrale. Per i mutui a tasso fisso sono particolarmente importanti i tassi di mercato a medio e lungo termine, che possono muoversi in anticipo rispetto alle decisioni della banca centrale.
Di conseguenza, un eventuale taglio dei tassi ufficiali non significa necessariamente che tutte le offerte a tasso fisso diventino immediatamente più convenienti.
Un altro elemento fondamentale per capire il prezzo di un mutuo è lo spread bancario. Lo spread rappresenta, in termini semplificati, la componente aggiuntiva che la banca applica al parametro di riferimento per determinare il tasso del finanziamento. Nel caso di un mutuo variabile, per esempio, il tasso può essere determinato dalla somma tra Euribor e spread.
Il costo del denaro e lo spread sono quindi due elementi distinti. Una riduzione dei tassi di riferimento può contribuire a rendere meno costoso il finanziamento, ma il tasso effettivamente proposto dalla banca dipende anche dalle sue politiche commerciali e dalle caratteristiche del cliente e dell’operazione.
Per questo, quando si confrontano più mutui, non è sufficiente guardare soltanto il tasso nominale. È importante considerare anche il TAEG, che permette di avere una visione più ampia del costo complessivo del finanziamento, tenendo conto degli interessi e di una serie di spese collegate al mutuo.
Il rapporto tra banca centrale e mutui può essere riassunto in una sequenza abbastanza semplice. Quando la banca centrale aumenta i tassi, il costo della liquidità tende a salire. I tassi del mercato monetario possono aumentare e questo può riflettersi sui mutui a tasso variabile. Per chi deve stipulare un nuovo finanziamento, inoltre, le banche possono proporre condizioni più onerose.
Quando invece la banca centrale riduce i tassi, il costo della liquidità tende a diminuire. I tassi di mercato possono seguire la stessa direzione e, nel tempo, questo può favorire una riduzione del costo dei finanziamenti, soprattutto per quelli legati ai parametri variabili.
Il trasferimento delle decisioni di politica monetaria al mercato dei mutui, però, può richiedere tempo e avviene con intensità diversa a seconda del tipo di finanziamento.
Per chi sta pensando di acquistare un’abitazione, il costo del denaro è quindi uno degli elementi da tenere sotto osservazione, ma non è l’unico. La scelta del mutuo dovrebbe considerare soprattutto reddito, stabilità finanziaria, durata del finanziamento e capacità di sostenere la rata anche in scenari meno favorevoli.
Il tasso fisso offre maggiore prevedibilità, mentre il variabile può consentire di beneficiare delle eventuali riduzioni dei tassi, ma comporta una maggiore esposizione alle oscillazioni del mercato.
È inoltre importante ricordare che non esiste un tasso di interesse valido per tutti. Le condizioni offerte dalle banche possono cambiare in funzione dell’importo richiesto, della durata, del valore dell’immobile, del rapporto tra mutuo e valore della casa e del profilo del richiedente.
