Tasso misto, perché nei prossimi mesi può essere conveniente

Il panorama dei mutui casa non si limita alle due formule più note ai consumatori, tasso fisso e tasso variabile. L’offerta delle banche si compone di prodotti finanziari differenti, magari complessi, ma ideati per andare incontro a particolari esigenze dei mutuatari lungo la durata del finanziamento.

Attualmente, questi mutui “alternativi” rappresentano una nicchia sul totale delle erogazioni. E con ogni probabilità, per tutto il 2021 il trend continuerà a essere questo. Ma visto l’andamento dei tassi di interesse, lo scenario potrebbe cambiare. Dunque, specialmente per chi dovrà richiedere un mutuo nei prossimi mesi, meglio conoscere in anticipo tutte le soluzioni in campo.

Mutuo con “opzione” o “switch”

Una delle formule particolari più utilizzate è il mutuo a tasso misto, spesso identificato con la dicitura “con opzione” o con “swtich”. In pratica, si tratta di un finanziamento il cui tasso di interesse è fisso o variabile all’inizio del piano di ammortamento, ma poi nel corso del tempo può essere modificato nell’uno o nell’altro, qualora l’opzione si rivelasse più conveniente.

Per esempio, il mutuatario potrebbe iniziare con un “variabile”, che solitamente consente di pagare una rata più leggera, e poi bloccare la rata a un tasso fisso se il primo dovesse muoversi troppo verso l’alto. 

Il tasso misto non viene troppo pubblicizzato, ma in realtà si trova nell’offerta di molti istituti di credito. In alcuni contratti, la possibilità di “switch” tra un tasso e l’altro viene concessa a finestre prestabilite, per esempio dopo 2, 5 o 10 anni dall’inizio del finanziamento. E la richiesta va fatta con un certo anticipo (in media compreso tra 20 e 45 giorni). In questo caso, bisogna rispettare il vincolo e quindi valutare se il cambio può essere favorevole all’approssimarsi della scadenza. In altri contratti, invece, si può decidere lo “switch” in ogni momento, rispettando però altri paletti. Per esempio, una volta effettuata la scelta occorre mantenerla per un tempo minimo (per esempio 3 anni).

Occhio al livello dello spread

Il tasso di un mutuo si compone di due elementi: il tasso di riferimento (solitamente l’Eurirs per il “fisso” e l’“Euribor” per il variabile) cui si aggiunge lo spread, in sostanza la parte di guadagno della banca. Solitamente ai mutui a tasso misto, proprio perché offrono al cliente la possibilità di cambiare e pagare meno interessi nel corso del tempo, viene applicato uno spread maggiore.

Inoltre, occorre verificare se l’opzione del cambio ha un costo una tantum oppure si può effettuare gratis. Dando un’occhiata ad alcune offerte presenti oggi sul mercato, si può notare che i mutui a tasso misto che partono con la formula “variabile” hanno pressoché lo stesso tasso e Taeg (indice sintetico di costo) di un variabile tradizionale. Mentre quelli che iniziano con la versione “fisso” mostrano poca discordanza: in qualche caso sono più costosi, in altri meno.

Mutuo, lo scenario a breve-medio termine

La maggior parte dei consumatori oggi opta per il tasso fisso, perché risulta molto vantaggioso: si riesce a strappare un finanziamento intorno all’1% – 1,2% e così si possono pianificare gli anni a venire, sapendo che l’esborso mensile non cambierà mai. Il “variabile” storicamente è più conveniente, ma nella situazione attuale regala un beneficio di poche decine di euro sulla rata mensile.

Il costo dei mutui, però, è sempre collegato all’andamento degli indici di riferimento. In questo caso, si osserva che uno dei parametri più utilizzati per il “variabile”, ossia l’Euribor 3 mesi, è sostanzialmente stabile da inizio anno, a un livello negativo intorno a -0,55%. Il riferimento per i contratti a tasso fisso è invece l’Eurirs. Prendiamo l’Eurirs a 30 anni, che si applica appunto sui mutui di questa durata. A inizio anno era praticamente a zero, mentre all’inizio di ottobre aveva già raggiunto lo 0,50%, mezzo punto in più, e la crescita è costante. Non a caso, prima dell’estate era frequente stipulare mutui a tasso fisso abbondantemente sotto l’1%, mentre oggi è sempre più raro e si sta intorno all’1,2%. Il fisso insomma sta diventando più caro.

Già nei primi mesi del 2022 potrebbero esserci mutui a tasso fisso al 2% e in quel caso la differenza di rata con il variabile inizierebbe a essere sensibile. Di conseguenza, una buona mossa potrebbe essere stipulare un mutuo a tasso misto con partenza “variabile”, così da iniziare sfruttando a pieno il vantaggio di quest’ultimo a livello di rata mensile. Lasciandosi però lo spazio per un cambio in futuro, qualora l’Euribor dovesse mettersi a correre, facendo lievitare la rata. In quel caso, lo switch permetterebbe di fissare l’esborso mensile a un certo livello e non andare incontro a ulteriori rialzi.

Il mutui a tasso misto, in sintesi, rappresenta una buona opportunità. Ma necessita di una certa conoscenza delle dinamiche di mercato e del funzionamento dei mutui. È consigliabile per consumatori che possano contare su un consulente fidato che sappia accompagnarli nella scelta spiegando bene costi e vincoli, che sia un mediatore creditizio o anche semplicemente il responsabile mutui della propria filiale di riferimento.

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