Mutuo 100%: come ottenerlo e come comprare casa senza anticipo

Comprare casa senza un anticipo è possibile grazie al mutuo 100%. Si tratta di una formula pensata per chi vuole acquistare casa ma non dispone della liquidità necessaria per versare la quota iniziale, spesso pari al 20% del valore dell’immobile. Con un mutuo al 100%, infatti, puoi coprire l’intero prezzo della casa e utilizzare i risparmi per altre spese, come l’arredamento, piccole ristrutturazioni o eventuali imprevisti.

Scopriamo come funziona il mutuo 100%, chi può richiederlo, quali vantaggi e limiti comporta e come devi muoverti per ottenerlo senza difficoltà.

I vantaggi del mutuo 100%

Con il mutuo 100%, puoi godere di una serie di vantaggi:

• puoi comprare casa senza anticipo: anche se non hai la liquidità necessaria per fornire un anticipo, puoi comunque fare un’offerta al venditore e completare l’acquisto;
• conservare i soldi per altre spese: puoi usare la liquidità per mobili, piccole ristrutturazioni o altre necessità legate alla nuova casa;
• più sicurezza per gli imprevisti: non toccando i tuoi risparmi, avrai un fondo disponibile in caso di emergenze o spese impreviste;
• puoi cogliere un’occasione: se trovi una casa a un prezzo vantaggioso, ma non hai soldi per l’anticipo, il mutuo 100% ti permette comunque di comprarla. 

Aspetti da considerare 

Per richiedere un mutuo al 100%, ci sono degli aspetti fondamentali che devi tenere in considerazione:

• non tutte le banche lo concedono: le banche, di solito, concedono mutui fino all’80% del valore dell’immobile. Per questo, è più difficile trovare una banca disposta a concedere un mutuo al 100%, anche in caso di sola ristrutturazione;
• i tassi sono più alti: i mutui al 100% hanno solitamente tassi più alti rispetto a quelli all’80%; a parità di importo, quindi, dovrai pagare più interessi;
• non copre le spese accessorie: come tutti i mutui, il mutuo 100% copre solo l’acquisto della casa. Dunque, non puoi richiederlo per coprire imposte, spese notarili e costi di agenzia;
• più difficile da ottenere: tipicamente, un mutuo che copre l’intero valore della casa è più difficile da ottenere rispetto ad un mutuo all’80%. Per questo, potrebbe essere necessario inserire un cointestatario o un garante.

Quali soluzioni esistono per richiedere il 100%? Non tutte le banche concedono la possibilità di ottenere il mutuo al 100%. Tuttavia, esistono diverse soluzioni sia con garanzia statale che senza: approfondiamole di seguito.

Mutuo Consap

Il Mutuo Consap è un mutuo con garanzia statale che ti permette di comprare la prima casa ottenendo fino al 100% con un tasso d’interesse agevolato. Per richiederlo, devi far parte di una delle seguenti categorie:

• giovani under 36 con un ISEE inferiore ai 40 mila euro;
• nucleo familiare numeroso con un ISEE massimo compreso tra i 40 mila e i 50 mila euro (in base al numero di figli);
• genitore unico con uno o più figli a carico;
• residente presso un alloggio popolare.

L’accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa ti permette di ottenere diversi vantaggi per il tuo mutuo:

• puoi richiedere fino al 100%: in questo modo, puoi acquistare casa anche senza anticipo;
• tassi più bassi: grazie alla garanzia statale, i tassi di interesse sono ridotti rispetto ai mutui standard;
• costi accessori ridotti o azzerati: con alcune banche, ad esempio, l’istruttoria è gratuita (in ogni caso, ricorda che gli sconti possono variare da banca a banca);
• nessuna garanzia aggiuntiva richiesta: per ottenerlo, non è necessario inserire garanti fisici o ipoteche su altre case perché c’è già una garanzia pubblica.

Inoltre, ricorda che alcune banche permettono di abbinare il mutuo Consap al mutuo green per ottenere tassi ancora più bassi.

Quali sono le banche che lo propongono

Non tutte le banche consentono l’accesso al Mutuo Consap 100%. Tra quelle convenzionate con Immobiliare.it Mutui puoi valutare: 

• Intesa Sanpaolo;
• Crédit Agricole;
• BPER Banca;
• Monte dei Paschi di Siena;
• Banco di Sardegna;
• Banca Sella.

Ricorda che con la pubblicazione della Legge di Bilancio 2025, l’accesso al Fondo Consap è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027.

Per chi non può accedere al Consap 

Anche chi non può ottenere l’accesso alla garanzia dello Stato ha la possibilità di ottenere un mutuo al 100% grazie ad alcune soluzioni specifiche:

• se hai meno di 36 anni, puoi comunque ottenere un mutuo al 100% tramite soluzioni dedicate ai giovani che non hanno i requisiti per accedere al Fondo Consap;
• se hai almeno 36 anni (ma, in alcuni casi, anche più di 40), puoi comunque richiedere un mutuo al 100% grazie a soluzioni dedicate.
  

Tipologia di mutuo	Miglior tasso fisso
Mutuo 100% non Consap	4,12 %
Mutuo 100% Consap	3,50 %

Confronto tra i migliori tassi fissi proposti dalle nostre banche partner ad aprile 2026 tra un Mutuo Consap e un mutuo non Consap.

Come muoversi per ottenere un mutuo al 100%

Innanzitutto, valuta se puoi versare un piccolo anticipo. Anche un contributo minimo può facilitare l’ottenimento del mutuo, permetterti, eventualmente, di accedere a tassi di interesse più vantaggiosi e offrirti un maggior numero di banche tra cui scegliere.

In ogni caso, se il tuo obiettivo resta il mutuo al 100%, puoi comunque ottenerlo, anche se sarà necessaria qualche accortezza in più:

• controlla i requisiti: per ottenere un mutuo al 100%, le banche spesso chiedono garanzie aggiuntive. Ad esempio, potresti aver bisogno di un cointestatario o dell’inserimento di un garante;
• confronta le offerte: non sempre le banche concedono il 100%; di conseguenza, quelle che lo offrono, generalmente propongono un tasso più alto. Per questo, confronta sempre le offerte di più banche per trovare quella più conveniente per te.
• verifica se puoi richiedere un mutuo Consap: se rientri in una delle categorie previste dal Fondo Consap, puoi ottenere un mutuo fino al 100% con un tasso ridotto. In questo caso, ti servirà presentare l’ISEE aggiornato;
• estingui eventuali finanziamenti attivi: chiudere prestiti o finanziamenti in corso ti aiuta ad avere più margine e aumentare le possibilità di ottenere il mutuo al 100%;
• richiedi una pre-delibera: puoi chiedere una pre-delibera del mutuo per sapere in anticipo se la banca è disposta a concederti un mutuo al 100%. Si tratta di un servizio solitamente gratuito e non vincolante;
• prepara bene la documentazione: redditi, contratto di lavoro e documenti legati alla casa. In questo modo, potrai avviare la tua richiesta con più facilità ed ottenere il mutuo in tempi più brevi;
• non dimenticare le spese extra: con il mutuo al 100%, puoi coprire solamente il valore della casa. Per sostenere i costi accessori come notaio, perizia, imposte e provvigioni all’agenzia, dovrai utilizzare della liquidità.

Se ti interessa ottenere il mutuo 100%, scarica l’app gratuita di Immobiliare.it Mutui. Con l’applicazione, puoi svolgere direttamente delle simulazioni, confrontando centinaia di combinazioni di mutuo per trovare la soluzione al 100% perfetta per te. Puoi anche chiedere maggiori informazioni direttamente ad un nostro esperto per chiarire ogni aspetto della richiesta. 

Quali sono gli errori da evitare 

Richiedere un mutuo al 100% richiede attenzione e qualche accortezza in più. Ci sono, infatti, alcuni errori comuni che possono rendere la procedura più difficile o farti spendere più del necessario. Ecco i principali da tenere a mente:

Pensare che il tasso del mutuo 100% sia uguale a quello dell’80%

Uno degli errori più comuni è pensare che il tasso di interesse per un mutuo al 100% sia uguale a quello di un mutuo all’80%. Quando chiedi il 100% del mutuo, la banca si fa carico dell’intero costo della casa, senza che tu debba versare un anticipo, esponendola così a un rischio maggiore.

La casa, infatti, rappresenta la garanzia del mutuo: se non riuscissi più a pagare le rate e la banca fosse costretta a venderla, potrebbe non recuperare l’intero importo perché il prezzo di mercato dell’immobile potrebbe essere diminuito nel tempo oppure la vendita all’asta potrebbe aver portato a incassi inferiori rispetto al valore reale.

Ecco perché i mutui al 100% hanno quasi sempre tassi d’interesse più alti: servono, infatti, a compensare il rischio maggiore per la banca.

Chiedere il mutuo senza garanzie aggiuntive

Un altro errore è pensare di ottenere facilmente un mutuo al 100% senza garanzie. Secondo quanto consigliato dalla Banca d’Italia, la rata non dovrebbe superare un terzo dello stipendio mensile netto.

Con i tassi più elevati tipici dei mutui al 100%, pagherai rate più alte, rendendo più difficile restare entro il limite del reddito consigliato.

È per questo che la banca può chiederti di aggiungere un cointestatario o un garante, in modo da ridurre il rischio e aumentare le probabilità di approvazione.

Credere che il mutuo copra anche le spese accessorie

Il mutuo, anche al 100%, copre solo il prezzo della casa, non le spese extra. Questo significa che notaio, agenzia immobiliare e tasse restano a tuo carico.

Le spese notarili, per esempio, possono variare tra 1.500 e 4.000 euro, mentre la provvigione dell’agenzia varia in genere dal 2% al 5% del prezzo di vendita.

Tutti questi costi non possono essere finanziati con il mutuo e devono essere sostenuti con i tuoi risparmi. Di conseguenza, se non hai una parte di liquidità a disposizione, anche ottenendo un mutuo al 100% potrebbe non bastare per concludere l’acquisto.

Dare per scontato che tutte le banche concedano mutui al 100%

Non tutte le banche propongono mutui al 100%. Come abbiamo visto, si tratta di soluzioni rare e concesse solo a chi dà garanzie solide, perché per la banca rappresentano un rischio più elevato.

Per questo, è importante informarti in anticipo, confrontare più offerte e, se possibile, richiedere una pre-delibera. In questo modo, saprai fin da subito se hai buone probabilità di ottenere il mutuo al 100% e potrai agire con maggiore sicurezza.

Ignorare le agevolazioni disponibili

Molti trascurano la possibilità di ridurre i costi approfittando di bonus e agevolazioni.
Anche se i mutui al 100% hanno tassi più alti, puoi ottenere sconti con alcune soluzioni:

• Mutuo prima casa: imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% invece che al 2%.
• Mutuo green: tassi più bassi per case in classe energetica elevata.
• Mutuo giovani: tassi agevolati anche per chi ha meno di 36 anni.
• Mutuo Consap: se rientri in una delle categorie specifiche e rientri entro i limiti ISEE previsti, puoi accedere al Fondo di Garanzia e ottenere un mutuo prima casa fino al 100% con tassi ridotti.

Sfruttare queste opportunità può fare davvero la differenza in termini di risparmio, soprattutto se stai acquistando la tua prima casa.

Quali sono le spese che non puoi coprire con il mutuo al 100%

Comprare casa non significa pagare solo il prezzo dell’immobile. Ci sono, infatti, altri costi legati all’acquisto e al mutuo, come ad esempio:

• spese di istruttoria: in media tra l’1% e il 2% dell’importo richiesto;
• spese di perizia: di solito comprese tra 300 € e 600 €;
• imposta sostitutiva: 0,25% sull’importo di mutuo se acquisti come prima casa; 2% se si tratta di seconda casa;
• polizza incendio e scoppio: obbligatoria, con costi variabili tra i 50 € e 150 € l’anno (anche se spesso puoi includerli nella rata);
• polizze aggiuntive (facoltative): ad esempio, assicurazione sulla vita o sulla perdita del lavoro che hanno un costo simile alle polizze incendio e scoppio;
• spese notarili: in media comprese tra 1.500 € e 4.000 €, ma possono variare molto a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’atto;
• spese di agenzia immobiliare: in media tra il 2% e il 5% del prezzo della casa;
• imposte sull’acquisto: sono tasse da versare allo Stato e cambiano in base a chi ti vende la casa. Se compri da un privato, paghi l’imposta di registro (2% per la prima casa, 9% per la seconda) più 100 € tra imposta ipotecaria e catastale. Se invece acquisti da un’impresa con IVA, paghi l’IVA (4% per la prima casa, 10% per la seconda) e tre imposte fisse da 200 € ciascuna.

Come abbiamo visto in precedenza, questi costi non sono finanziabili tramite il mutuo, quindi tieni presente fin dall’inizio che dovrai coprirli con i tuoi risparmi.

Esempio pratico

Vuoi comprare la tua prima casa da un privato con un mutuo al 100% di 130.000 €. L’intero importo copre la casa, ma per tutte le spese extra devi utilizzare la tua liquidità. Ecco una stima dei costi medi che dovrai considerare:

• istruttoria: circa 1.950 € (1,5% del valore del mutuo);
• perizia: circa 450 €;
• imposta sostitutiva: 325 € (0,25% dell’importo di mutuo);
• polizza incendio e scoppio: circa 100 € (pagamento del primo anno);
• notaio: mediamente 2.750 €;
• provvigioni agenzia immobiliare: circa 4.250 € (3,5% del prezzo della casa);
• imposta di registro: 2.600 € (2% sul prezzo della casa);
• imposta ipotecaria: 50 € (per la prima casa, fissa);
• imposta catastale: 50 € (per la prima casa, fissa).

Totale stimato delle spese accessorie: circa 12.525 € (escluse polizze aggiuntive).

Anche se il mutuo copre l’intero prezzo della casa, dovrai comunque avere circa 12.525 euro di liquidità a disposizione per coprire tutti questi costi. 

In ogni caso, alcune spese possono essere ridotte o addirittura azzerate se scegli mutui agevolati come il Mutuo Consap o il Mutuo Green, pensati per agevolare giovani e famiglie.

Importante: l’esempio è puramente indicativo. Per sapere con certezza quali sono i costi accessori effettivi che devi sostenere, chiedi sempre maggiori informazioni in filiale.

Esistono soluzioni di mutuo alternative al 100%?

Oltre al mutuo 100%, esistono altre soluzioni alternative che puoi considerare: analizziamole nel dettaglio.

Mutuo al 95%

Il mutuo al 95% è una soluzione che permette di acquistare casa versando solo una piccola parte di liquidità iniziale, pari almeno al 5% del valore dell’immobile.

Rispetto al mutuo 100%, è generalmente più facile da ottenere, perché il rischio per la banca è leggermente più basso. Tuttavia, possono comunque essere richieste garanzie aggiuntive, come un garante o un reddito stabile.

Questa soluzione ti permette di chiedere meno soldi e di ottenere condizioni spesso più convenienti rispetto a un mutuo al 100%, versando comunque un anticipo basso.

Mutuo al 90%

Il mutuo al 90% prevede un anticipo minimo del 10% del valore della casa e rappresenta una soluzione più equilibrata tra accessibilità e sostenibilità.

Con questa formula, nella maggior parte dei casi, puoi accedere a tassi di interesse più bassi e a una rata più leggera rispetto a un mutuo al 100% o al 95%.

Inoltre, richiedendo un importo inferiore, paghi meno interessi e riduci il costo totale del mutuo nel tempo.

Rent to buy

Il rent to buy ti consente di vivere nella casa che vuoi acquistare, senza dover richiedere subito un mutuo o versare un anticipo elevato. Con questa formula, paghi un canone mensile, che viene diviso in due parti:

• una quota viene pagata come normale affitto;
• l’altra parte viene accantonata dal proprietario come anticipo sul futuro acquisto.

Alla fine del contratto (che può durare fino a 10 anni) potrai chiedere il mutuo e comprare la casa, utilizzando quanto hai già versato come acconto. In questo modo, il mutuo da richiedere non sarà al 100% del valore dell’immobile, ma solo per la parte mancante. 

Inoltre, nel frattempo che il contratto di rent to buy è attivo, hai anche la possibilità di mettere da parte i soldi che ti serviranno per coprire le spese accessorie legate al mutuo (notaio, imposte, agenzia, ecc.).

Se alla fine decidi di non acquistare, puoi comunque restare come normale inquilino, anche se i soldi versati come anticipo vengono trattenuti dal proprietario. 

Affitto con riscatto

Spesso confuso con il rent to buy, l’affitto con riscatto funziona in modo simile, ma ha una differenza importante.

Anche qui paghi un canone mensile più alto del normale e una parte di quello che versi viene considerata come anticipo per l’acquisto. Tuttavia, se alla scadenza decidi di non comprare la casa, perdi interamente i soldi accantonati e devi lasciare l’immobile.

In ogni caso, anche l’affitto con riscatto (come il rent to buy) può durare massimo 10 anni. Di conseguenza, durante questo periodo, hai la possibilità di risparmiare la liquidità necessaria per coprire le spese accessorie del mutuo che andrai a richiedere.

Chiedere un altro prestito

Alcune persone valutano la possibilità di chiedere un piccolo prestito aggiuntivo per coprire le spese extra del mutuo. 

Questa soluzione, però, può complicare l’ottenimento del mutuo, perché ogni nuova rata va a incidere sul rapporto tra la rata del mutuo e il tuo reddito mensile. Se la somma delle rate supera un terzo dello stipendio, la banca potrebbe non concedere il mutuo. 

È quindi una soluzione possibile, ma da valutare attentamente.

In conclusione

Il mutuo 100% è una valida opzione se non hai liquidità da anticipare, ma ricorda di valutare bene i pro e i contro. I tassi sono spesso più alti e non tutte le banche lo concedono facilmente.

Se hai i requisiti, il Mutuo Consap con garanzia statale può aiutarti a ottenere il mutuo con tassi più bassi. Se, invece, hai anche solo una piccola parte di risparmi da utilizzare come anticipo, considera soluzioni alternative come il mutuo al 95% o al 90% che, spesso, possono fornirti condizioni più vantaggiose.

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Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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