Corre il crowdfunding immobiliare. Gli operatori si moltiplicano e cambiano pelle

Il crowdfunding immobiliare, da ex nicchia per smanettoni, si sta dimostrando sempre di più un terreno fertile per il mercato. Per costruttori e sviluppatori, offre un’alternativa di finanziamento rispetto al canale bancario.

Per i risparmiatori, naturalmente quelli appassionati di “mattone”, offre una valido strumento di diversificazione del portafoglio. Un asset di investimento che, per quanto non sia possa mai definire “sicuro”, finora ha dato buoni risultati in termini di riuscita delle operazioni e di ritorni sugli investimenti. Tanto è vero che continuano ad arrivare nuove piattaforme, in un panorama che sembrava già affollato.

Nuove piattaforme

Tra gli ultimi a sbarcare sul nostro mercato ci sono Brick Up e Yeldo.

Brick Up, piattaforma italiana

Brick Up è una piattaforma interamente italiana, di tipo “equity”, che per ora sul sito dichiara un’operazione conclusa e due in corso, nella zona dell’Emilia Romagna. Entrambe riguardano l’acquisto, demolizione e ricostruzione di cespiti immobiliari già esistenti. E in entrambi i progetti, la struttura finanziaria passa prima per l’acquisto dalle banche dei crediti non performanti (Npl), direttamente collegati agli immobili in oggetto.

Yeldo e il progetto a Monza

Un altro nuovo player del panorama di raccolta “equity” è Yeldo. In questo caso si tratta di una piattaforma già attiva in Svizzera e Germania dal 2018, da poco arrivata in Italia, con alle spalle uno score di 25 progetti finanziati, 8 dei quali già arrivati alla exit conclusiva. Yeldo sta per lanciare la raccolta di capitali relativa a un progetto residenziale a Monza, che dichiara un Roi (ritorno sull’investimento) addirittura del 45% nell’arco di 27 mesi di durata (prevista) dell’operazione.

Ed è arrivata di recente anche Bildap, che ha all’attivo una raccolta conclusa e una aperta.

Due tipi di crowdfunding

Vale la pena fare un passo indietro per ricordare una differenza sostanziale nel mondo del crowdfunding immobiliare. Le piattaforme sono di due tipi: equity o lending.

Equity crowdfunding

Nel primo caso, il privato che investe in un progetto sottoscrive direttamente azioni o quote della società immobiliare che lo propone. Il guadagno finale arriva quando, al termine dell’operazione, le unità immobiliari vengono vendute, quindi avviene il rimborso delle quote sottoscritte più il rendimento generato. Queste piattaforme, per essere in regola, devono essere iscritte in un apposito registro presso la Consob (l’ente di controllo sulle società di Borsa).

Tra le società di questo tipo, le quote di mercato principali, in termini di raccolta, sono appannaggio di Walliance e di Concrete Investing.

Il progetto record a Brera, Milano

Concrete Investing, da poco, ha messo a segno un piccolo record, con un progetto residenziale a Milano, nella prestigiosa zona Brera, che ha raccolto la bellezza di 4,75 milioni di euro tra gli investitori retail.

Walliance e la diversificazione

Walliance, invece, che rimane la società più strutturata, attiva anche sull’estero, sta operando un’interessante trasformazione. Infatti sta diversificando il proprio business, sia come tipologia sia per segmenti diversi di investitori. Per i piccoli investitori, da semplice piattaforma “equity” sta lavorando per aprire anche il canale “lending”. Inoltre, si sta aprendo anche ad altri tipi di raccolta finanziaria (compresi mini bond e titoli di debito), con formula riservate solo agli istituzionali o ai privati ad alto reddito (in questo caso, sono investimenti con soglia di ingresso minima da 100.000 euro).

Lending crowdfunding

Nel crowdfunding di tipo lending, invece, i privati sottoscrivono quote dei progetti, sostanzialmente prestando il denaro alle piattaforme proponenti, le quali si impegnano a ripagare le relative quote, più il rendimento, al termine dell’operazione.

In questo caso non si ha alcun rapporto con i vari costruttori, ma solo con la piattaforma, che dal punto di vista normativo deve appoggiarsi a un istituto di pagamento (responsabile della raccolta di denaro) autorizzato ad operare nel nostro Paese.

Per non entrare eccessivamente nel tecnico, basti dire che entrambi le versioni del crowdfunding espongono a un certo grado di rischio. Nessun tipo di investimento può essere definito al 100% sicuro.

Recrowd in crescita

Tra le piattaforme lending, l’andamento di Recrowd (una delle principali) rende bene l’idea del tasso di crescita di questo segmento. Infatti la piattaforma aveva raccolto 33 milioni nell’intero 2022. E solo nel primo trimestre di quest’anno era già arrivata a quota 16,8 milioni.

Raccolta in crescita nel 2023

Secondo il portale specializzato Crowdfunding Buzz, che monitora in tempo reale la pubblicazione e l’andamento dei progetti, la raccolta di capitali in ambito immobiliare ha già toccato i 95 milioni di euro nel primo semestre 2023. Una crescita decisa, rispetto ai 65 milioni dello stesso periodo del 2022.

Quanto investono gli utilizzatori delle piattaforme

Un’interessante guida disponibile sulla piattaforma Build Lenders segnala invece come, in media, gli utilizzatori delle piattaforme di tipo “lending”, in Italia, investano in media 3.200 euro a progetto. Mentre invece, in quelle “equity”, si sale addirittura sopra i 12mila euro. Una proporzione che permette di comprendere in parte il profilo di investitori che si rivolgono all’uno o all’altro tipo.

Il tracciamento dei rendimenti

Per quanto riguarda i rendimenti, infine, tracciare delle medie è complicato. Senz’altro, si può affermare che in generale il crowdfunding immobiliare abbia sempre garantito almeno il 10% lordo annuo sul capitale investito. È una percentuale di tutto rispetto, sicuramente più alta rispetto al rendimento lordo offerto oggi dal rendimento di un acquisto diretto sul mattone, che nei casi migliori può andare intorno al 5-6%. E’ naturale, comunque, che si tratti solo di un esercizio aritmetico, ma i due tipi di investimento sono difficilmente paragonabili.

Investire in crowdfunding o comprare direttamente?

Il crowdfunding serve per investire piccole somme, dunque “spezzettare” il proprio portafoglio, in un arco di tempo ben delimitato, che va dall’inizio alla fine dell’operazione.

L’investimento in immobili, tramite l’acquisto diretto di abitazioni, è ovviamente più dispendioso e riservato solo a chi dispone dei fondi necessari. E il ritorno sull’investimento dipende da tante variabili: l’appartamento può essere messo a reddito in tanti modi (affitto tradizionale, affitti brevi) oppure semplicemente ristrutturato e rivenduto. E occorre sempre considerare la componente della sua rivalutazione (o svalutazione) di mercato, sul medio lungo periodo. Un aspetto, questo, che non rientra nel crowdfunding.

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