Giornalista
Nonostante il cattivo tempo, gli ultimi ponti come Pasqua, 25 aprile e Primo maggio hanno aperto la stagione delle vacanze nelle località di villeggiatura.
Al mare non si fa ancora il bagno, ma tante persone approfittano di questi mini break o dei weekend per vendere o comprare una seconda casa. Il mercato immobiliare nelle zone di mare, infatti, appare in salute. Meglio di quanto dicano le previsioni.
Secondo tante statistiche, il mercato della casa è in una fase di stallo, soprattutto a causa del rincaro dei mutui che frena gli acquisti.
Lo ha scritto anche l’ultimo bollettino statistico della Banca d’Italia, che ha ripreso il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, condotto presso gli agenti immobiliari tra gennaio e febbraio.
Le prospettive a breve e quelle sull’orizzonte di due anni restano deboli e la larga maggioranza degli operatori continua ad attendersi una stabilità dei prezzi. Eppure questi sono andamenti generali, che mescolano grandi e piccole città.
Il segmento delle località di villeggiatura è molto particolare, perché sfugge persino alle statistiche provinciali.
Se, per fare un esempio, il mercato di una città come Genova dovesse apparire ingessato, ciò non significa che le coste più ambite del suo territorio circostante vadano male.
E ancora, nelle stesse località di mare, il mercato delle abitazioni è sempre spaccato a metà, perché esiste una fascia di territorio a meno di 1 km dal mare, che in sostanza permette di andare in spiaggia a piedi, dove la domanda è sempre sostenuta.
E i prezzi tengono sempre. Una fascia dove il costo di acquisto è sempre sensibilmente più alto rispetto alla media del territorio (motivo per cui, in certe zone, i residenti tendono a prendere casa nell’entroterra).
Già nel 2022, le seconde case al mare erano state le campionesse della ripresa. Secondo l‘Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico, elaborato da Fimaa-Confcommercio in collaborazione con Nomisma, nel 2022 l’aumento delle compravendite nelle località turistiche era stato del 41,1% rispetto al 2021, sette punti in più rispetto alla media generale del mercato (+34%).
E proprio le località sulla costa avevano fatto segnare +43,4%, contro il 35% della montagna e il +29,6% del lago.
Il report sottolineava che, nonostante il caro mutui, il ridimensionamento del segmento “seconda casa” sarebbe stato tutto sommato modesto, grazie a un bacino di potenziali acquirenti che “rimane straordinariamente rilevante”.
Tradotto, vista la mole di liquidità ferma sui conti correnti italiani, la seconda (o terza casa), che sia per utilizzo diretto, o a scopo investimento, attira comunque.
La sigla Fabi, il principale sindacato dei lavoratori bancari, aveva calcolato che in dieci anni, dal 2012 al 2022, la ricchezza finanziaria degli italiani era passata da circa 3.500 miliardi di euro alla bellezza di 5.256 miliardi, un terzo dei quali fermi sui conti correnti. Il resto investito in fondi, polizze o altri strumenti di risparmio.
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Prendiamo alcune delle località di mare più richieste in Italia, secondo una classifica elaborata dalla società di consulenza e ricerca Jfc.
Partiamo da Rimini, regina della Romagna. Secondo i dati di Immobiliare.it, nel mese di aprile 2023 i prezzi medi hanno toccato il massimo dell’ultimi biennio, con 2.645 euro al metro quadrato, +4,09% rispetto ad aprile scorso.
Ma è soprattutto nella vicina Riccione che i livelli sono tornati ai massimi, visto che secondo il portale oggi la media delle richieste è sui 4.225 euro al metro quadrato.
Si tratta di valori che non si vedevano dal 2016 e che sono in costante risalita ormai dal 2021, quando erano scesi intorno ai 3.800 euro al metro.
Anche nella zona di Milano Marittima-Cervia i prezzi tengono, e anzi, sono un po’ più cari: intorno a 4.700 euro/mq.
Restando nell’Adriatico, ma salendo in Veneto a Jesolo, il trend è lo stesso. Rispetto all’ultimo biennio, dopo una discesa verso i 3.100 euro di media cittadina al metro quadrato, oggi la curva è in costante ascesa e si posizione sui 3.700 euro al metro.
Passando alla Toscana, si può esaminare una località simbolo, ossia Forte dei Marmi.
Dove il panorama non cambia. I prezzi medi di vendita avevano toccato un minimo intorno a giugno 2021, intorno a 7.500 euro al metro, mentre ad aprile 2023 si posizionano appena sotto gli 8.500 euro, quindi con un aumento di circa il 13% in meno di due anni.
A Santa Margherita Ligure, in provincia di Genova, i prezzi oggi sono intorno ai 5.600 euro al metro.
Rispetto al 2019 (circa 5.000 euro/mq) la ripresa è stata costante, benché ancora lontana dai picchi del decennio scorso quando si vedevano valutazioni ben superiori ai 6mila euro.
Un dato, invece, che balza agli occhi nella rinomata località ligure è quello degli affitti: negli anni passati il canone di locazione era sempre rimasto stabile, compreso in una forchetta di 13-15 euro al metro quadrato, mentre nel corso del 2022 e 2023 il valore si è impennato per raggiungere, oggi, i 21 euro.
Dando uno sguardo al Sud, un centro importante del Salento pugliese come Gallipoli, benché con valori diversi, mostra un andamento simile: dai 1.700 euro al metro di media, registrati a giugno 2021, la ripresa ha portato i prezzi oggi ormai a ridosso dei 2.000 euro al metro.
Tutti questi indicatori mostrano come la pressione della domanda sui litorali sia sempre sostenuta.
E ormai dovrebbero essere esauriti i fattori di acquisto più legati ad aspetti sociali (scelta di chi cambia vita, ritorno dal Nord al Sud, seconde case in funzione dello smart working), a favore invece di quelli più tradizionali: acquisto per vacanza, messa a reddito, investimento per impiegare la liquidità.
Secondo le ultime previsioni diffuse dall’Enit, l’estate 2023 dovrebbe mostrare segnali positivi per il turismo italiano, con presenze straniere in crescita di circa l’8% rispetto alla media del quinquennio 2018-2022.
In cima alle preferenze il mare (36,%) seguito dalle città d’arte (31,7%). Una ripresa che andrà a favorire il comparto alberghiero, ma anche quello delle locazioni turistiche in appartamento. Con ottime prospettive di rendimento, per chi mette a reddito, pur a fronte dei prezzi in rialzo.
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