Affitti in Italia a inizio 2025: prezzi ancora in crescita ma con aumenti più lenti; più immobili sul mercato e pressione di domanda in lieve calo

Nonostante negli ultimi 6 anni il mercato degli affitti abbia favorito i proprietari con una offerta in forte calo (-50%) e canoni in forte aumento (+41%), nel primo trimestre del 2025 continua la sua lenta virata in favore degli inquilini.

Se, da un lato, i canoni di locazione continuano ad aumentare (+8,1% rispetto al 1° trimestre 2024), questo succede più lentamente: nello scorso trimestre, infatti, l’aumento del canone unitario medio aveva superato il 9% ed era a sua volta in diminuzione rispetto al 3° trimestre 2024, quando aveva registrato un aumento del 10%. Il canone medio di un bilocale oggi in Italia è di 846€.

Sintesi nazionale

L’impennata nei prezzi che si è registrata a partire dal 2023 ha attirato nuovamente l’offerta, che sebbene si mantenga inferiore ai livelli pre-pandemici, è tornata a crescere a partire dal 2° trimestre 2024, a tassi via via maggiori, segnando oggi un +18% rispetto all’anno scorso. Come conseguenza di ciò, la pressione di domanda è leggermente diminuita rispetto al 2024 (-2%), potendo ora distribuirsi su un numero maggiore di immobili sul mercato.

Anche l’andamento del tempo medio di permanenza sul mercato (time to rent) e l’assorbimento di immobili in stock cominciano a dare timidi segnali in favore dei locatari: il time to rent, sebbene di molto inferiore al valore osservato a inizio 2019 (-38,9%), è aumentato rispetto all’anno scorso del 4,5%. L’assorbimento è negativo e in diminuzione: ciò significa che sul mercato entrano più immobili rispetto a quanti ne escono.

Accessibilità

Affitti sempre più cari e mutui in calo: cresce il numero di famiglie che sceglie di comprare casa anziché andare in affitto.

Le variazioni fin qui osservate potrebbero essere influenzate dall’effetto congiunto del forte aumento dei canoni di locazione che si continua a registrare tutt’oggi e dall’andamento della rata media del mutuo, in diminuzione a causa della riduzione dei tassi di interesse. Come risultato, coloro che cercano casa potrebbero essere scoraggiati dagli alti canoni di locazione del mercato degli affitti e decidere piuttosto di orientarsi verso l’acquisto, mediamente più conveniente rispetto a prima. Infatti l’accessibilità al mercato degli affitti diminuisce sia per gli individui che per le coppie (-4,3 e -5,6 punti percentuali rispettivamente), mentre si osserva la tendenza opposta nel mercato delle vendite.

Questa evidenza sembrerebbe essere confermata dai dati relativi alle compravendite effettuate a livello italiano, che nel corso del 2024 sono tornate a crescere, a testimonianza del fatto che un numero maggiore di famiglie decide di comprare casa piuttosto che andare in affitto.

La percentuale di annunci accessibili nel primo trimestre 2025 è dell’11,2% per le famiglie mono-reddito e 52,0% per quelle bi-reddito. 

Aree geografiche

Il Nord-Ovest guida i rincari (+9%), ma la crescita rallenta; accessibilità in calo ovunque, con il Nord-Est meno accessibile per i single.

Anche questo trimestre, come il precedente, il Nord-Ovest registra il maggiore aumento di prezzo (+8,8%), mentre le Isole il minore (+6,2%), anche se entrambi in diminuzione rispetto all’aumento osservato alla fine del 2024, a conferma del rallentamento della dinamica dei prezzi già osservato a livello nazionale. Nel Nord-Ovest il costo di una soluzione in affitto è mediamente doppio rispetto a quello che si osserva nelle Isole: circa 16€ al mq contro 8€ al mq. L’accessibilità è diminuita in tutte le aree, sia per gli individui che per le famiglie.

Nonostante il canone unitario medio sia il più alto nell’area del Nord-Ovest, l’accessibilità più bassa per un single in cerca di casa in affitto si ha nel Nord-Est, dove solamente l’8,7% delle soluzioni in offerta sono accessibili per una persona che guadagna lo stipendio medio dell’area.

Nord Italia: più offerta e meno pressione sugli affitti, soprattutto nel Nord-Est (+33% di immobili); il Centro registra variazioni più contenute, con la crescita dell’offerta che torna positiva dopo tre anni.

La diminuzione della pressione di domanda si riscontra solamente nelle aree del Nord Italia: mentre nel Nord Ovest la pressione di domanda diminuisce del 2,0% (in linea con la diminuzione nazionale), nel Nord-Est tale diminuzione è pari al 9,2%. Nonostante ciò rimangono, insieme al Centro, le aree in cui la pressione di domanda è maggiore. La diminuzione di pressione osservata nelle aree settentrionali non è dovuta tanto ad una diminuzione della richiesta di immobili, quanto piuttosto ad un aumento di offerta, che nel Nord-Est cresce in un anno addirittura del 33,1%, il ché rappresenta una buona notizia per chi cerca una casa: più immobili in offerta si traducono in meno competizione fra i potenziali inquilini. Questa dinamica si riflette anche nel time to rent e nella percentuale di annunci che hanno subìto tagli di prezzo: entrambi gli indicatori aumentano in quasi tutte le aree, con l’eccezione rappresentata dal time to rent nel Nord-Est, che diminuisce del 6,5% arrivando a 2,6 mesi.

Le minori variazioni in termini di offerta e pressione di domanda si osservano nel centro Italia: se a livello italiano l’aumento di offerta è stato del 18,0%, nell’area centrale è stato solo del 6,2%, con una pressione di domanda rimasta sostanzialmente invariata. L’area del Centro comunque è stata quella in cui l’offerta ha tardato di più a registrare tassi di crescita positivi: solamente in questo trimestre la variazione è tornata a registrare valori positivi, dopo più di tre anni di tassi di variazione negativi.

Le grandi città

Affitti nei grandi comuni: aumenti ovunque tranne a Milano (-1%), che resta la più cara (22,6€/mq); Bari, Venezia e Genova guidano i rialzi (+12% e +11%). Case in affitto sempre più piccole, con Firenze che registra la maggiore riduzione (-11%), ma resta la città con le soluzioni più ampie (93 mq).

Analizzando i 12 maggiori comuni italiani per dimensione, si nota come in tutti il canone unitario medio aumenti, con l’unica eccezione rappresentata da Milano, in cui il canone al mq diminuisce di quasi un punto percentuale rispetto all’anno scorso. Oltre a Milano, i comuni con il minore incremento di canone unitario medio questo trimestre sono stati Bologna e Verona, che crescono solo di un 3,6 e 3,7% rispettivamente. Le città che al contrario hanno sperimentato il maggiore incremento in termini percentuali sono Bari (+12,3%) e Venezia (+11,8%), e Genova (+11,4%).

Nonostante la diminuzione di prezzo, Milano rimane in cima alla classifica di prezzo con i suoi 22,6€/mq, seguita da Firenze (21,4€/mq), e da Roma (17,5€/mq). In coda alla classifica rimangono invece i due comuni siciliani di Palermo e Catania, rispettivamente 9,0 e 9,5€/mq, in aumento del 7,8% e 8,7% rispetto all’anno scorso, e Genova (9,7€/mq).

È interessante notare come in tutti i 12 grandi comuni, così come a livello italiano, la superficie media delle soluzioni in affitto si è ridotta. La riduzione più significativa si è avuta a Firenze, dove la superficie si è contratta mediamente del 10,6%, rimanendo comunque, tra i 12 comuni, quello in cui le soluzioni in affitto sono più grandi (93 mq), superiori anche a quelle osservate a livello nazionale (82 mq).

Catania, Genova, Palermo

Domanda in aumento nelle città più economiche (Catania, Genova, Palermo), mentre Verona resta la più competitiva nonostante il calo della pressione.

Le tre città in cui i prezzi al mq sono più bassi sono anche le tre in cui la pressione di domanda è aumentata maggiormente, in controtendenza rispetto all’andamento italiano. Se la pressione in Italia è diminuita del 2%, a Catania, Genova e Palermo è aumentata rispettivamente del 14,1%, 11,6% e 8,7%, forse proprio a causa dei bassi prezzi al mq che attirano chi cerca casa in affitto. Nonostante la pressione in questi comuni sia aumentata, a Genova e Palermo la percentuale di annunci contattati è diminuita di circa 5 punti percentuali. Ciò è indice di una domanda più selettiva, che si concentra su una percentuale minore di immobili in offerta. Al contrario, a Catania la percentuale aumenta di 3 punti percentuali. 

La città con la pressione di domanda più alta (doppia rispetto alla media italiana) rimane Verona, nonostante sia in diminuzione del 20,1% rispetto all’anno scorso. La percentuale di annunci contattati anche questo trimestre è in aumento (+1,4pp) e anche il tasso di conversione, sebbene sia in diminuzione, rimane il più alto di tutti i 12 comuni. 

Bologna, Milano, Firenze e Napoli

Meno concorrenza per gli inquilini a Bologna e Milano grazie all’aumento dell’offerta (+55% e +36%); calo della domanda anche a Firenze e Napoli.

A favore degli inquilini, invece, continuano a volgersi Bologna e Milano, come già visto negli ultimi due trimestri del 2024: la pressione di domanda diminuisce del 37,6%, 19,1% rispettivamente (diminuzioni superiori alla media italiana), così come diminuisce la percentuale di immobili contattati: -3,6 e -2,0 pp. Questa svolta a favore degli inquilini è causata principalmente dal forte aumento dell’offerta: +55,4% e + 36,0%, che provoca un allentamento della competizione fra inquilini.

Anche a Firenze e Napoli si osservano diminuzioni importanti della pressione di domanda: -38,5% e -23,6%, ma queste diminuzioni sono trainate dal lato degli inquilini, che sembrano meno interessati a contattare immobili in questi comuni rispetto a un anno fa, mentre l’offerta cresce in entrambi.

Accessibilità nelle Grandi Città

Grandi città sempre più inaccessibili per gli individui, con Torino e Genova le uniche eccezioni; situazione migliore per le coppie, con Napoli e Milano in crescita.

Le grandi città rimangono particolarmente inaccessibili, soprattutto per i single: se a livello italiano l’11,2% degli immobili sono considerati accessibili, solamente a Torino e Genova questa percentuale è superiore, rispettivamente pari a 23,7% e 11,7%, e in diminuzione in tutti i comuni ad eccezione di Napoli e Palermo, dove cresce di quasi un punto percentuale.

La situazione migliora per le famiglie che percepiscono due redditi, per le quali anche a Catania, Palermo e Verona la percentuale di immobili accessibili è superiore rispetto a quella osservata a livello italiano, e in aumento a Napoli e Milano: +2 e +1,8 punti percentuali rispettivamente.

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Secondo Immobiliare.it Insights, i canoni di locazione sperimenteranno una forte crescita nei prossimi 12 mesi: +12,5% a livello nazionale, Roma in testa con +14,9%.

Immobiliare.it Insights prevede che nell’arco dei prossimi 12 mesi il canone unitario medio salirà del 12,5%, un aumento maggiore rispetto a quello che si osserva oggi. Solamente per Roma, fra le 12 città, si prevede una crescita superiore a quella nazionale: +14,9%, mentre Verona sperimenterà la crescita più contenuta, seppure superiore alla crescita registrata questo trimestre.

Anche Milano si prevede che torni a crescere in maniera sostenuta, con un aumento fra il 2025 e il 2026 del 7,8%.

Glossario

• canone unitario medio: canone al mq calcolato come media del canone al mq riportato dagli annunci di affitto;
• tasso di conversione: numero di contatti totali generato in media da 100 visualizzazioni
• pressione di domanda: dimensione dipendente da: contatti medi su singolo annuncio (calcolato solamente sugli annunci che hanno ricevuto almeno un contatto), percentuale di annunci contattati sul totale, tasso di conversione;
• offerta: numero degli annunci di affitto;
• time-to-rent: tempo medio di permanenza degli annunci in affitto e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in affitto che vari scenari di reddito consentirebbero di affittare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento del canone mensile. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.