Affitti in Italia: nel III trimestre mercato dinamico e rendimenti in crescita, ma l’accessibilità resta in calo

Nel terzo trimestre 2025, il mercato delle locazioni in Italia mostra segnali di vivacità, con un aumento dell’offerta e rendimenti in crescita, ma anche forti squilibri che continuano a penalizzare l’accessibilità. L’ampliamento dell’offerta (+29,3% su base annua) ha contribuito ad attenuare la pressione della domanda (-16,5%), pur mantenendola su livelli ancora doppi rispetto al periodo pre-pandemico. I canoni proseguono la loro crescita (+6,0% nell’ultimo trimestre), sebbene a ritmo più moderato rispetto ai picchi del 2024, mentre i tempi di locazione si accorciano ulteriormente.

Sintesi nazionale

Affitti in Italia: mercato vivace con offerta in aumento e rendimenti in crescita, ma squilibrio con la domanda e prezzi in forte rialzo riducono i tempi per concludere una locazione

In Italia l’offerta di immobili in affitto continua a crescere, proseguendo il trend di ripresa iniziato nella prima metà del 2024. La pressione della domanda è in calo (-16,5%), non tanto per una diminuzione dell’interesse da parte di chi cerca casa — che è rimasto stabile rispetto al 2024 — quanto per il forte aumento dell’offerta (+29,3%). A spingere questa crescita ha probabilmente contribuito anche l’attrattiva rappresentata dai ritorni del mercato delle locazioni: il rendimento lordo degli affitti è infatti passato dal 6,1% del 2019 al’8,1% attuale.

Nonostante il recupero, l’offerta rimane ben al di sotto dei livelli pre-pandemici (-40,0%). Nel frattempo, la pressione della domanda è raddoppiata e i canoni sono cresciuti del 40% negli ultimi sei anni. Questo squilibrio ha ridotto drasticamente i tempi necessari a concludere una locazione, oggi quasi dimezzati rispetto a sei anni fa e in ulteriore calo rispetto al 2024.

Prezzi in salita ma con incrementi più contenuti, complice l’aumento dell’offerta e il calo dell’accessibilità

I prezzi hanno toccato il loro picco nel primo trimestre del 2024, quando la variazione annua aveva raggiunto il +12,8%. Da allora i canoni hanno continuato a salire, ma con incrementi via via più contenuti: +6,6% lo scorso trimestre e +6,0% nell’attuale. L’aumento dei prezzi quindi prosegue, ma a un ritmo più moderato, frenato sia dall’ampliamento dell’offerta sia dal calo dell’accessibilità: quest’ultima è diminuita di 3,6 punti percentuali per i single e di 3,0 per le coppie rispetto al 2024.

Il mercato delle locazioni rimane competitivo per chi cerca casa

Il quadro che emerge è quello di un mercato degli affitti ancora poco accessibile e fortemente competitivo: la pressione della domanda resta molto alta, i prezzi continuano a crescere e i tempi di permanenza degli immobili sul mercato si accorciano. Tuttavia, l’aumento dell’offerta e i bassi livelli di accessibilità stanno contribuendo a rallentare l’impennata dei canoni registrata fino all’inizio del 2024.

Aree geografiche

Il Centro guida la crescita dei canoni, rallenta il Nord-Ovest.

Il canone medio al mq cresce in tutte le aree d’Italia, con il Centro che segna l’aumento più marcato (+10,4%). All’estremo opposto si collocano le Isole, dove la crescita si limita al +4,2% rispetto al 2024.

La dinamica del Nord-Ovest mostra un rallentamento evidente: oggi l’area registra un +4,6%, ben lontano dai picchi del +20% toccati a inizio 2024. Nonostante ciò, resta la zona più cara del Paese, con 16,3 €/mq e un incremento del 53,7% negli ultimi sei anni. Al contrario, il Centro continua a correre, con aumenti sempre più sostenuti.

Guardando ai tagli dimensionali, i monolocali risultano più cari al Centro, con un canone medio di 747 € al mese, mentre le Isole chiudono la classifica con circa 470 €. Per bilocali e trilocali, invece, è il Nord-Ovest a primeggiare, con rispettivamente 940 € e 1.238 € mensili.

Accessibilità in calo, i single nel Nord-Ovest ancora relativamente avvantaggiati

Negli ultimi anni, i continui aumenti dei canoni hanno ridotto significativamente l’accessibilità agli affitti, sia per i single sia per le coppie. Solo quattro anni fa, una coppia in cerca di casa nel Nord-Ovest poteva permettersi circa 3 immobili su 4 (75,7%); oggi questa quota si è ridotta a poco più di uno su due (52,7%). 

Per le coppie, le aree più accessibili restano le Isole, seguite dal Sud. Per i single, nonostante i prezzi elevati nel Nord-Ovest, questa zona rimane la più accessibile: un individuo ha accesso al 14,8% degli immobili disponibili, seguono le Isole con il 14,6% Questo è reso possibile sia dalla maggiore presenza di soluzioni di piccole dimensioni, sia dagli stipendi mediamente più alti dell’area.

La pressione della domanda cala grazie all’aumento dell’offerta, ma resta più alta dei livelli pre-pandemici.

In tutte le aree analizzate prosegue il trend già osservato nel trimestre precedente: la pressione della domanda è in calo. Questo risultato è dovuto all’aumento dell’offerta, che coinvolge tutte e cinque le aree geografiche, con crescite particolarmente rilevanti nel Centro (+35,3%) e più contenute nelle Isole (+21,8%). Di conseguenza, la pressione della domanda risulta in diminuzione ovunque.

L’interesse degli inquilini, invece, è rimasto sostanzialmente stabile rispetto a un anno fa: il numero di persone in cerca di un’abitazione non è cambiato in modo significativo. Ciò che ha fatto la differenza è stato l’aumento delle abitazioni disponibili, che ha permesso un alleggerimento della pressione della domanda.

Va comunque sottolineato che, pur essendosi allentata, la pressione resta ancora su livelli molto più alti rispetto al periodo pre-pandemico: oggi chi cerca casa deve infatti competere con un numero di persone pari al doppio rispetto al 2019.

Le grandi città

Canoni al mq in crescita in tutte le grandi città, ma il canone medio cala in alcune aree

Nel terzo trimestre, i canoni unitari medi sono aumentati in tutte le 12 grandi città italiane. Milano, che nella prima metà del 2025 aveva registrato lievi cali, segna ora un incremento minimo (+0,1%). Gli aumenti più consistenti si osservano a Roma (+11,2%), Genova (+10,6%) e Bari (+9,3%), mentre Milano, Napoli (+1,7%) e Bologna (+2,5%) registrano rialzi più contenuti. La classifica dei prezzi resta invariata: Milano e Firenze restano le città più costose, con valori superiori ai 20 €/mq, mentre Catania e Palermo si mantengono sotto i 10 €/mq.

Interessante notare che, nonostante l’aumento dei prezzi al metro quadro, il canone medio mensile è diminuito in diverse città, tra cui Napoli, Bologna, Firenze, Verona, Milano e Bari. Questa apparente contraddizione è dovuta alla riduzione della superficie media degli immobili in offerta: abitazioni più piccole, ma con un prezzo al mq più elevato rispetto all’anno precedente.

Offerta di immobili in aumento: pressione della domanda in calo, tranne a Venezia

L’offerta continua a crescere ovunque, con Firenze che guida la classifica (+84,5%) e Genova che segna l’aumento più contenuto (+18,2%). L’incremento degli annunci ha ridotto la pressione della domanda in quasi tutte le città, fatta eccezione per Venezia, dove il maggior interesse degli acquirenti ha compensato l’aumento dell’offerta. Il calo più marcato si registra a Firenze, dove la pressione si è più che dimezzata in un anno.

Accessibilità agli affitti per famiglie bi-reddito: mercati più accessibili favoriscono contatti agli immobili, con grandi differenze tra città

Sul fronte dell’accessibilità per le famiglie con due redditi, la quota di immobili accessibili è in diminuzione quasi ovunque, con tre eccezioni: Bologna (+7,6 punti percentuali), Milano (+2,4) e Napoli (+0,5). Analizzando insieme accessibilità e percentuale di offerta contattata, emerge una tendenza comune: maggiore il livello di accessibilità, maggiore è la percentuale di offerta contattata. Firenze e Torino rappresentano i due estremi: nella prima, i prezzi elevati riducono fortemente l’accessibilità e solo il 57% degli immobili riceve almeno un contatto; nella seconda, i prezzi contenuti favoriscono un’elevata accessibilità e il 75% dell’offerta viene contattata. Non mancano però le eccezioni: a Catania, pur con alti livelli di accessibilità, la quota di immobili contattati resta relativamente bassa; al contrario, a Roma, nonostante i prezzi alti e l’accessibilità ridotta, la forte pressione della domanda fa sì che una parte consistente dell’offerta riceva contatti.

Affitti lombardi e toscani: Firenze spinta dai turisti, Milano sostenuta dai redditi più alti, ma entrambi con canoni elevati e accessibilità limitata

Le città con i canoni unitari più elevati restano Milano e Firenze. La distanza tra le due si è progressivamente ridotta: oggi Milano registra un prezzo medio di 22,5 €/mq, contro i 21,3 €/mq di Firenze. Mentre nel capoluogo lombardo i valori sembrano essersi ormai stabilizzati, a Firenze i canoni continuano a crescere con ritmi simili alla media nazionale, pur partendo da livelli già molto superiori alla media complessiva di 14,3 €/mq.

La conseguenza diretta è una forte penalizzazione in termini di accessibilità: Firenze presenta infatti i livelli più bassi tra le grandi città, con appena l’1,2% di immobili accessibili per le famiglie monoreddito e il 19,7% per quelle con due redditi.

Anche confrontando l’impatto sul reddito medio disponibile, la situazione appare critica: a Milano l’affitto di un bilocale assorbe il 56% dello stipendio netto medio di un lavoratore dipendente, mentre a Firenze la quota sale al 64%. In entrambe le città all’inizio del 2022, questa grandezza si attestava intorno al 50%.

In un contesto di prezzi già poco sostenibili, ma ancora in aumento, una delle possibili spiegazioni risiede nella forte vocazione turistica di Firenze. Una parte rilevante degli immobili in affitto è destinata non a lavoratori o studenti, bensì a visitatori che scelgono soggiorni di breve durata. Questo tipo di domanda esercita una pressione aggiuntiva sul mercato, contribuendo a spingere ulteriormente i prezzi verso l’alto, mentre a Milano l’aumento dei prezzi è frenato dalle disponibilità economiche dei lavoratori, che rispetto ai turisti rappresentano una quota decisamente più consistente della domanda di affitto.

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Secondo Immobiliare.it Insights, i canoni di locazione cresceranno dell’8,8% a livello nazionale.

Secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights, nel corso del prossimo anno il canone unitario medio in Italia continuerà a crescere a un ritmo sostenuto, con un aumento dell’8,8% rispetto ai valori attuali. Fra le grandi città solamente Bari (+12,3%) e Torino (+9,0%) superano la previsione di crescita nazionale, mentre si prevede che le altre crescano in misura minore rispetto alla media italiana, mentre si prevede la crescita più contenuta per Milano e Catania, rispettivamente +4,1% e +4,2%.

Glossario

• canone unitario medio: canone al mq calcolato come media del canone al mq riportato dagli annunci di affitto;
• tasso di conversione: numero di contatti totali generato in media da 100 visualizzazioni
• pressione di domanda: dimensione dipendente da: contatti medi su singolo annuncio (calcolato solamente sugli annunci che hanno ricevuto almeno un contatto), percentuale di annunci contattati sul totale, tasso di conversione;
• offerta: numero degli annunci di affitto;
• time-to-rent: tempo medio di permanenza degli annunci in affitto e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in affitto che vari scenari di reddito consentirebbero di affittare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento del canone mensile. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.