Il mercato della vendita nel III trimestre 2025: domanda vivace, offerta rigida e forti divari territoriali

Nel terzo trimestre 2025 il mercato della vendita immobiliare italiano mostra segnali di rigidità: l’offerta si riduce leggermente mentre la pressione della domanda cresce , ma con tempi di vendita e ribassi in aumento. Il tasso di assorbimento e il rate-out in calo indicano difficoltà nello smaltire lo stock, lasciando intravedere un possibile accumulo nei mesi successivi. I prezzi salgono moderatamente, con miglioramenti marginali nell’accessibilità. Il Nord e il Centro trainano la crescita, mentre Sud e Isole restano deboli, con prezzi stagnanti e mercati più lenti. Nelle grandi città, Firenze, Roma e Verona guidano gli aumenti, Milano rallenta ma resta la più cara.

Sintesi nazionale

Offerta in calo e domanda in crescita rendono il mercato rigido, con tempi di vendita più lunghi e ribassi in aumento; tasso di assorbimento e rate-out in calo indicano possibili accumuli di stock

Per il secondo trimestre consecutivo, l’offerta di immobili in vendita sul mercato subisce una leggera contrazione, registrando un segno negativo (-1,3%). Dal lato della domanda l’interesse da parte dei potenziali acquirenti rimane elevato e continua a crescere: la pressione di domanda, nonostante un’offerta in flessione, continua ad aumentare (+12,4%), in linea con il trimestre precedente. 

I tempi di vendita e la quota di annunci che hanno registrato un ribasso di prezzo sono in lieve aumento. Questo andamento conferma la crescente rigidità del mercato, dove un’offerta in contrazione fatica ad allinearsi alla domanda. Sul versante delle uscite dal mercato, sia il tasso di assorbimento – già prossimo allo zero – sia il rate-out (percentuale di annunci ritirati) risultano in diminuzione. Ciò indica che il mercato sta smaltendo con sempre maggiore difficoltà i nuovi annunci. Nel complesso, questa dinamica suggerisce che, nonostante una lieve riduzione dello stock complessivo, la capacità del mercato di smaltire l’offerta si sta indebolendo, lasciando intravedere una possibile tendenza all’accumulo nei prossimi mesi.

ll prezzo unitario medio sale a 2.114 €/mq (+11,3% sul pre-Covid), con incremento anche di superficie media (145 mq) e prezzo medio totale (254.800 €)

Il prezzo unitario medio degli immobili in vendita risulta in leggero aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e al trimestre precedente, attestandosi su i 2114 €/mq, in aumento anche rispetto ai livelli pre-pandemici (+11,3%). Anche la superficie media e il prezzo medio totale risultano in aumento, con valori rispettivamente pari a 145 mq e 254.800 €.

L’accessibilità migliora leggermente per le famiglie a uno o due redditi, sostenuta da tassi stabili e da un aumento moderato dei prezzi

L’accessibilità risulta in leggero aumento sia per i nuclei famigliari che possono contare su un solo reddito, sia per quelli che fanno riferimento a due redditi, rispettivamente di 1,5 PP e 1,3 PP. La stabilità dei tassi di interesse insieme ad un prezzo unitario medio che aumenta in maniera contenuta garantisce un’accessibilità stabile, anche se l’effetto espansivo dell’abbassamento dei tassi di interesse sembra essersi arrestato.

Prezzi in aumento soprattutto per immobili di classe media e alta (+4,8% e +4,3%), con bassa classe +1,9%; il Price Premium energetico sale al 53,9%

Analizzando gli immobili suddivisi per classi energetiche, si conferma anche questo trimestre che gli incrementi maggiori del prezzo unitario riguardano le classi media e alta, con variazioni molto simili: +4,8 % per la classe media e +4,3% per quella alta. Al contrario, gli immobili con classe energetica bassa registrano l’aumento più contenuto ma superiore a quello del trimestre precedente, pari all’1,9%. L’interesse crescente degli acquirenti verso le performance energetiche si riflette quindi sia nei livelli dei prezzi sia nelle loro variazioni. Il Price Premium energetico, ovvero, la differenza % del prezzo tra la classe energetica alta e la classe bassa, registrato nel terzo trimestre del 2025, è pari al 53,9%, in aumento di 8,9 PP rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

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Aree geografiche

Forti differenze territoriali: Nord e Centro con prezzi in forte crescita (+20% vs pre-Covid), Sud e Isole stabili o in lieve calo, confermando la polarizzazione del mercato

Le diverse macro-aree geografiche presentano andamenti molto eterogenei nelle variazioni annue delle principali grandezze del mercato. Nel Nord-Est, nel Nord-Ovest e nel Centro si registrano gli incrementi di prezzo più significativi dell’ultimo trimestre rispetto al precedente, pari rispettivamente al +4,6%, +3,2% e +2,6%. Il Centro è, inoltre, l’area con i valori unitari più elevati in assoluto, con una media di 2.360 €/mq. All’estremo opposto della classifica si collocano invece il Sud e le Isole: qui il prezzo medio si attesta intorno a 1.500 €/mq e 1.450 €/mq, con variazioni annue molto contenute, pari rispettivamente a +0,7% e +0,9%. Il divario dei prezzi tra le aree del centro e del nord e quelle del mezzogiorno è ancora più marcato se guardiamo alle variazioni dei prezzi rispetto ai livelli pre-pandemici: nelle aree del nord il prezzo unitario medio è aumentato del 23,2% (Nord-Est) e del 24,2% (Nord-Ovest), mentre a Sud il prezzo risulta stabile rispetto al periodo precedente al Covid, nelle Isole in leggera flessione (-0,6%). Queste differenze così marcate mostrano una netta polarizzazione del mercato.

Prezzi in crescita dove l’offerta cala e la domanda aumenta (Nord e Centro); Sud e Isole più lente, con tempi di vendita più lunghi, sconti diffusi e rate-out in calo

Le aree in cui i prezzi crescono maggiormente coincidono con quelle in cui l’offerta registra una lieve contrazione: -2,2% nel Nord-Est, -2,3% nel Nord-Ovest e -2,7% nel Centro. In queste zone l’interesse dei potenziali acquirenti rimane elevato e in aumento su base annua, facendo crescere la pressione di domanda rispettivamente del 10,8%, 12,3% e 13,1%. Anche al Sud e nelle Isole la pressione di domanda aumenta, ma per una dinamica diversa: nonostante l’incremento dell’offerta, l’interesse degli acquirenti cresce in misura ancora più marcata rispetto al Nord, determinando un rialzo più intenso della pressione, pari a +13,9% nel Sud e +15,9% nelle Isole. In queste stesse aree cresce inoltre in misura maggiore la percentuale di annunci contattati: +12,9 pp nel Sud e +10,9 pp nelle Isole, valori superiori a quelli registrati nel Nord, dove la percentuale di annunci contattati aumenta ma in maniera meno significativa. Nonostante gli aumenti marcati osservati nelle Isole e nel Sud, la percentuale di annunci contattati rimane inferiore rispetto alla percentuale che si osserva nelle aree del Nord.

I tempi necessari alla vendita risultano in leggero aumento in tutte le macro-aree, ad eccezione del Sud, dove si riducono del 2,4%. Il Nord-Est registra la permanenza media più bassa (5 mesi), mentre le Isole e il Sud si collocano agli estremi opposti con 6,3 e 5,6 mesi. Il Sud mostra inoltre la quota più alta di annunci scontati (6,5%). Nel complesso, questi indicatori delineano un mercato lento nelle regioni meridionali e insulari, quadro confermato anche dal calo del rate-out su base annua, diminuito di 23,6 pp nelle Isole e di 24,3 pp al Sud, nonostante dal lato della domanda le variabili suggeriscono che ci sia fermento e interesse.

Accessibilità stabile: migliori opportunità al Sud e Isole, Nord-Est meno accessibile; Centro e Nord-Ovest sostanzialmente stabili

Rispetto al secondo trimestre del 2025, la quota di annunci accessibili rimane sostanzialmente stabile nelle principali macro-aree del Paese. Le maggiori opportunità si confermano al Sud e nelle Isole, dove le famiglie con un solo reddito possono accedere rispettivamente al 35,1% e al 38,5% degli annunci, mentre per le famiglie bi-reddito le percentuali salgono al 65% e al 67,2%. Queste due aree mostrano anche i miglioramenti più significativi su base annua, sia per i nuclei mono-reddito che per quelli bi-reddito. All’estremo opposto si colloca il Nord-Est, la macro-area meno accessibile, con il 19,4% di annunci disponibili per le famiglie a un reddito e il 47,1% per quelle a due redditi, valori stabili sia rispetto al trimestre precedente che su base annua. Centro e Nord-Ovest mostrano a loro volta una sostanziale stabilità rispetto al trimestre precedente, con un lieve miglioramento annuale per i nuclei mono-reddito e valori pressoché invariati per quelli bi-reddito.

Le grandi città

Prezzi in crescita in tutte le grandi città: picchi a Firenze, Roma e Verona ; Milano +2,3% ma resta la più cara (5.564 €/mq), con rallentamento a lungo termine mentre Firenze accelera

In linea con il dato nazionale, il prezzo unitario medio risulta in aumento in tutte le 12 grandi città monitorate. L’incremento più elevato si registra a Firenze (+9,0%), seguita da Roma (+7,3%) e Verona (+6,8%). Le variazioni più contenute interessano Venezia e Torino (entrambe +2,4%), mentre l’incremento minimo si osserva a Milano (+2,3%). 

Milano si conferma comunque la piazza con i valori più elevati, con un prezzo unitario medio pari a 5.564 €/mq. In termini di confronto con il periodo pre-pandemico, Milano e Verona mostrano le variazioni più marcate (+32,5% e +32,8% rispettivamente). L’evoluzione di lungo periodo evidenzia tuttavia un progressivo rallentamento del mercato milanese: dal +16% annuo rilevato nella prima metà del 2020 si è giunti a una variazione nulla nel quarto trimestre del 2024. Nel 2025 la crescita riprende su ritmi moderati, segnalando una fase di stabilizzazione dopo un ciclo espansivo decennale. 

Al contrario, Firenze – seconda città per livello dei valori con 4.669 €/mq – presenta una dinamica in progressiva accelerazione nell’ultimo anno, culminata nel +9,0% del trimestre in esame.

Offerta in calo nelle grandi città (Roma, Venezia, Torino), crescita domanda a Catania e Torino; Milano mercato maturo, con domanda stabile, offerta scarsa e prezzi alti

Dal lato dell’offerta si registra una contrazione diffusa: Roma (-6,2%), Venezia (-5,5%) e Torino (-4,5%) sono le città più colpite, mentre Milano, Verona e Bologna mostrano incrementi marginali. Particolarmente critica è la riduzione dell’offerta in città dove i prezzi sono già in forte crescita, come Roma e Firenze: questa dinamica rischia di alimentare ulteriori pressioni al rialzo nei prossimi mesi.

Sul fronte della pressione di domanda, le maggiori tensioni si concentrano a Catania (+29,2%) e Torino (+25,2%). A Firenze, dopo l’impennata del 2024, la pressione si è attenuata con aumenti contenuti del 3,8% nella pressione di domanda e di 2,4 punti percentuali negli annunci contattati, verosimilmente per effetto della rapida risposta dei prezzi che ha raffreddato il mercato. Milano conferma il suo profilo di mercato maturo: la domanda cresce in modo molto contenuto, i prezzi rimangono elevati e sostenuti da un’offerta strutturalmente scarsa. Questa combinazione di fattori – domanda stabile, offerta limitata e prezzi alti – delinea un mercato sempre più consolidato ed equilibrato.

Annunci più rapidi nei grandi centri: Milano la più veloce, Catania la più lenta; sconti stabili tranne a Firenze, dove il tasso di assorbimento peggiora

In tutte le grandi città i tempi medi necessari alla vendita risultano inferiori alla media nazionale, segnale di una maggiore capacità dei mercati urbani di assorbire rapidamente l’offerta. Le variazioni annue restano però eterogenee: in 7 città i tempi si allungano, mentre in 5 si riducono. Milano si conferma il mercato più dinamico, con appena 3 mesi di media, mentre Catania è la più lenta con 5,2 mesi, in aumento rispetto sia all’anno precedente sia al trimestre precedente.

La quota di annunci scontati rimane pressoché stabile, a dimostrazione di un buon potere negoziale da parte dei venditori; l’unica eccezione è Firenze, dove la percentuale di annunci con ribasso sale al 7% (+2,5% su base annua). Anche il tasso di assorbimento mostra andamenti contrastanti: 6 città registrano valori negativi e 6 positivi. A Firenze il tasso cala bruscamente, passando da +6,5% a -6,5%, indicando un accumulo crescente di offerta invenduta: un fattore favorevole agli acquirenti che assumono più potere negoziale, ma meno positivo per i venditori che vedono la competitività aumentare.

Accessibilità in leggero aumento per effetto del calo dei tassi BCE, più marcata a Bologna e Milano; città più accessibili Genova, Torino e Catania, meno accessibili Firenze, Milano e Venezia

Le variazioni sull’accessibilità risultano generalmente positive, seppur contenute, grazie al progressivo effetto della riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE dopo la stretta iniziata nel 2022. Segnali negativi si registrano solo a Verona, dove la quota di annunci accessibili alle famiglie mono-reddito scende di 1,3 punti percentuali, e a Palermo, con un calo di 1,8 punti percentuali per le famiglie bi-reddito. Gli incrementi maggiori si osservano a Bologna e Milano, dove le famiglie bi-reddito vedono aumentare la quota di annunci accessibili rispettivamente di 6,4 e 4,6 punti percentuali. In termini assoluti, le città più accessibili risultano Genova, Torino e Catania, mentre Firenze, Milano e Venezia restano le più costose.  

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Secondo Immobiliare.it Insights, il prezzo medio degli immobili in Italia aumenterà di 1,5% entro un anno.

Secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights, il prezzo unitario medio delle abitazioni in vendita a livello nazionale è destinato a crescere di circa l’1,5% su base annua. Anche nelle principali città italiane si attendono aumenti, sebbene con intensità differenti: Venezia (+8,2%), Firenze (+7,1%), Bologna (+6,6%) dovrebbero registrare le crescite più significative. Incrementi più contenuti sono previsti invece per città come Genova, Roma e Milano, dove l’aumento dei prezzi sarà più moderato. Questi dati confermano come, nonostante la variazione generale moderata a livello nazionale, alcune aree urbane continuino a mostrare dinamiche immobiliari particolarmente vivaci.

FOCUS: le dinamiche di mercato nel lungo periodo

Il mercato immobiliare ha attraversato molte fasi distinte nel periodo dal 2020 al 2025. La fase pandemica (2020) è stata caratterizzata da una forte contrazione dell’offerta fino a -9,8% e da prezzi inizialmente in calo che si sono poi stabilizzati. Nel 2021 c’è stato un rimbalzo che ha visto una forte ripresa dell’offerta (+13,6%) nel secondo trimestre e il tasso di uscita di immobili dal mercato al +19,5%, mentre i prezzi hanno iniziato a salire stabilmente.

La successiva fase (2022-inizio 2023) è stata segnata da un ritorno dell’offerta in negativo (tra -9% e -13%) e da un calo significativo del rate-out, con gli immobili che facevano fatica ad uscire dl mercato; questa fase coincide con l’aggressivo rialzo dei tassi BCE (da 0% a luglio 2022 fino a 4,5% a settembre 2023), che ha raffreddato la domanda pur mantenendo i prezzi in crescita moderata per effetto della scarsità di offerta.

Nel 2024 c’è stata una fase espansiva, dovuta alla riduzione dei tassi, con l’offerta tornata positiva e mantenutasi elevata per tutto il 2024 (picco +8,3%), accompagnata da un’accelerazione dei prezzi che hanno raggiunto i valori più alti dell’intero periodo (+4,5-4,7%) e da un tasso di uscita nuovamente positivo.

Il 2025 mostra segnali di stabilizzazione, l’offerta si è azzerata diventando leggermente negativa, il rate-out è crollato a -10,2% negli ultimi due trimestri, mentre i prezzi mantengono crescite positive ma in decelerazione (+2,6-2,9%).

Glossario

• prezzo unitario medio: prezzo al mq calcolato come media del prezzo al mq riportato dagli annunci di vendita;
• pressione di domanda: numero di contatti totali effettuati sugli annunci di vendita, diviso per il numero di annunci che hanno ricevuto almeno un contatto;
• offerta: numero degli annunci di vendita;
• time-to-sell: tempo medio di permanenza degli annunci in vendita e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in vendita che vari scenari di reddito consentirebbero di acquistare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento della rata del mutuo. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato, rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.