L’offerta di affitti continua ad aumentare, i canoni crescono (+6,6% annuo) ma meno degli anni precedenti

Dal secondo semestre 2024 gli immobili disponibili in affitto sono cresciuti del 24,3% su base annua, riducendo la pressione della domanda e la competizione tra inquilini. I canoni di affitto crescono del 6,6% annuo, ma a un ritmo inferiore rispetto agli anni precedenti. La superficie media è scesa da 85 a 80 mq, mentre il canone medio è salito a 1020 €/mese.

Le differenze territoriali risultano marcate, nel Centro i canoni crescono più rapidamente e l’accessibilità è ai minimi storici per le famiglie bi-reddito. Per le famiglie mono-reddito l’accessibilità continua a peggiorare, mentre in alcuni grandi centri (Napoli e Bologna) si intravedono segnali di miglioramento.

Sintesi nazionale

In Italia prosegue il trend osservato nei trimestri precedenti: l’offerta di immobili in affitto continua a crescere a ritmi sempre più sostenuti. A giugno si registra un aumento del 24,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Dopo la forte contrazione causata dalla pandemia, il numero di case disponibili ha iniziato a risalire dalla metà del 2024, una buona notizia per chi è alla ricerca di una sistemazione in affitto.

L’aumento dell’offerta ha portato a una minore pressione della domanda su ciascun annuncio, con una diminuzione dell’11,9% nell’ultimo anno: con più opzioni tra cui scegliere, la competizione tra potenziali inquilini si riduce. Il tempo medio per concludere un affitto, invece, è rimasto stabile rispetto all’anno precedente, attestandosi intorno ai due mesi e mezzo.

Canoni in aumento, ma a tassi inferiori per l’effetto congiunto dell’offerta in aumento e inaccessibilità del mercato

Anche i canoni di locazione al mq, sebbene aumentino del 6,6%, lo fanno ad un tasso inferiore rispetto agli aumenti osservati negli ultimi due anni. Questo rallentamento nell’aumento dei prezzi è probabilmente dovuto in parte al forte aumento dell’offerta di immobili, che inasprisce la concorrenza fra i proprietari per affittare, in parte ai forti aumenti di prezzo osservati nei periodi precedenti che hanno portato i livelli di accessibilità a diminuire sensibilmente (-4,2 punti percentuali per i singoli, -3,2 pp per le coppie).

Sempre meno persone possono permettersi gli immobili in offerta in affitto sul mercato, il ché pone un freno all’aumento del canone che i proprietari possono richiedere. Infatti, oltre al rallentamento della dinamica dei canoni medi, si osserva anche un aumento della percentuale di ribassati, che si attesta su percentuali basse (3% circa) ma in aumento rispetto all’anno scorso di 0,7 punti percentuali. 

Immobili in affitto più piccoli e a prezzi maggiori

Oggi il costo medio di un affitto mensile in Italia è di 1.020€, con una superficie abitativa media di circa 80 mq. Confrontando i valori con l’inizio del 2024, il canone medio è aumentato del 6,4%, mentre la superficie media è diminuita in misura simile, passando da circa 85 mq agli attuali 80.Questo significa che le case in affitto sono mediamente più piccole e più costose rispetto all’anno scorso. Il quadro che ne emerge è quello di un mercato degli affitti che, pur mostrando alcuni segnali favorevoli per gli inquilini, continua a essere segnato da prezzi elevati e da una crescente difficoltà di accesso, soprattutto per le fasce di popolazione a reddito medio-basso. Trovare soluzioni abitative adeguate e sostenibili resta quindi ancora complesso.

Aree geografiche

Nel Centro e Sud i prezzi al mq aumentano a tassi sempre maggiori, mentre il Nord Ovest rallenta.

Il rallentamento della crescita dei prezzi degli affitti a livello nazionale è dovuto in gran parte al Nord-Ovest, che da solo rappresenta quasi la metà del mercato locativo. A partire dal secondo trimestre del 2023, questa area ha registrato aumenti dei canoni al metro quadro più marcati rispetto al resto del Paese, raggiungendo un picco all’inizio del 2024 con un incremento del 19,8% su base annua. Da quel momento in poi, i prezzi hanno continuato a salire ma con un ritmo progressivamente più contenuto, fino ad arrivare ai dati attuali: oggi, il Nord-Ovest – insieme al Nord-Est – registra la variazione del canone al metro quadro più bassa tra tutte le aree geografiche, pari al +6,1%. Al contrario, il Centro e il Sud hanno visto aumenti di prezzo via via più consistenti negli ultimi due anni. Attualmente, l’incremento dei canoni al metro quadro in queste aree è rispettivamente dell’8,9% e dell’8,7%.

Accessibilità in forte riduzione al Centro, che rimane l’area più inaccessibile per le famiglie bi-reddito

L’aumento dei prezzi in tutte le aree del Paese ha comportato una riduzione dell’accessibilità agli affitti, sia per i singoli che per le coppie. L’area meno accessibile per le coppie risulta essere il Centro, dove una famiglia di due persone può permettersi meno della metà delle abitazioni disponibili in affitto. È proprio il Centro a registrare anche il peggioramento più marcato nell’ultimo anno, con un calo di 6,2 punti percentuali nella quota di abitazioni accessibili alle famiglie bi-reddito. Al contrario, le Isole rappresentano l’area con la maggiore accessibilità: qui, una coppia è in grado di sostenere agevolmente il canone del 68% delle soluzioni presenti sul mercato.

Aumenti di offerta e riduzione della pressione di domanda per la prima volta in tutte le aree geografiche. Nonostante la forte riduzione, il Nord Est rimane l’area in cui la pressione è maggiore

L’aumento dell’offerta osservato a livello nazionale si riflette in tutte le aree geografiche analizzate. Di conseguenza, la pressione della domanda si è attenuata ovunque, in particolare nel Nord-Est ( -16,9%), dove l’offerta è cresciuta del 31%.

Nonostante questa flessione, il Nord-Est resta comunque l’area con la più alta pressione della domanda, a conferma di un mercato ancora molto competitivo per chi cerca casa.

La pressione sugli immobili in affitto aveva iniziato a crescere in modo marcato in tutte le aree dalla seconda metà del 2021, con picchi significativi come nel Centro, dove a fine 2022 si è registrato un incremento del +109% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, a partire dalla fine del 2023, questa tendenza si è invertita: per la prima volta dalla fine del 2020, si registra oggi una riduzione della pressione della domanda in tutte le aree geografiche.   

Le grandi città

Canone unitario medio: Milano, Firenze, Roma in cima alla classifica e Palermo, Catania e Genova in coda

In tutte le 12 grandi città italiane il canone unitario medio cresce rispetto all’anno scorso, mentre Milano, in linea con il 1° trimestre 2025, continua a registrare leggere diminuzioni: -0,9%. Nelle città di Palermo, Catania, Torino, Roma, Genova, Bari e Venezia si sono registrare variazioni superiori alla media italiana, con le ultime 4 che hanno registrato variazioni superiori al 10%. Milano, Firenze e Roma restano in cima alla classifica per i canoni unitari più elevati, mentre Palermo, Catania e Genova chiudono la graduatoria, nonostante gli aumenti significativi registrati negli ultimi trimestri.
Tra le tre città sul podio, Roma è l’unica a mostrare un tasso di crescita ancora in aumento, anche se nell’ultimo periodo il tasso subisce una lieve flessione. A differenza della capitale, Milano ha iniziato a rallentare già dalla fine del 2023, fino a registrare variazioni negative dall’inizio del 2025. Firenze mostra una dinamica simile a quella milanese: i canoni continuano a crescere, ma con un ritmo sempre più contenuto a partire dal 2024.

Offerta in aumento e pressione di domanda in calo. La pressione di domanda nelle grandi città diminuisce più rispetto alla media italiana

In linea con il trend nazionale, l’offerta di immobili in affitto cresce sensibilmente in tutte le grandi città italiane. L’aumento più contenuto si registra a Genova (+5,7%), mentre il più marcato avviene a Bari (+52,5%). Bologna, Milano e Verona sono le uniche tre città in cui il numero di abitazioni disponibili in affitto oggi supera i livelli del 2019. In particolare, a Bologna solo nell’ultimo anno c’è stato un incremento del 49,7%. L’ampliamento dell’offerta ha portato a una riduzione della pressione della domanda nella maggior parte delle grandi città. Fanno eccezione Genova e Catania, dove i livelli di domanda restano pressoché stabili (+0,8% e +1,8% rispettivamente). Anche città che nel trimestre precedente mostravano ancora segnali di crescita, come Torino, Palermo e Roma, oggi registrano cali significativi: -10,2%, -20,0% e -22,0% rispettivamente. In quasi tutte le grandi città, il calo della pressione della domanda è più marcato rispetto alla media nazionale. Questo potrebbe indicare che molti inquilini, scoraggiati dai prezzi elevati e dalla forte concorrenza degli ultimi anni, stiano orientando le proprie ricerche verso aree più periferiche o meno centrali.Anche a Firenze e Napoli si osservano diminuzioni importanti della pressione di domanda: -38,5% e -23,6%, ma queste diminuzioni sono trainate dal lato degli inquilini, che sembrano meno interessati a contattare immobili in questi comuni rispetto a un anno fa, mentre l’offerta cresce in entrambi.

Le grandi città non sono per i single: l’accessibilità continua a diminuire in tutti i grandi comuni per le famiglie mono-reddito, ma in alcuni aumenta per quelle bi-reddito.

L’accessibilità risulta in calo per gli individui in quasi tutte le grandi città, ad eccezione di Palermo, in cui rimane sostanzialmente stabile. Per le coppie invece l’accessibilità aumenta a Verona (+0,5 pp), Bari (+0,7 pp), Milano (+1,3pp), Bologna (+1,5pp) e Napoli (+4,2pp). La città meno accessibile alle coppie è Firenze, che con meno di 1 immobile su 5 accessibile, si distacca dalla media italiana di 32 punti percentuali. Verona è la città in cui l’accessibilità per le famiglie bi-reddito è diminuita meno: dal 2019 ha perso solamente circa 7 punti percentuali. Verona è anche la città in cui la domanda di affitto è più pressante, a indicare un mercato degli affitti particolarmente competitivo per gli inquilini, ma dai prezzi non particolarmente proibitivi per le famiglie, che rimangono sotto la media italiana.

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Secondo Immobiliare.it Insights, i canoni di locazione cresceranno dell’8,4% a livello nazionale, mentre nelle grandi città la crescita sarà più contenuta

Secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights, nel corso del prossimo anno il canone unitario medio in Italia continuerà a crescere a un ritmo sostenuto, con un aumento dell’8,4% rispetto ai valori attuali. Si tratta di una variazione percentuale superiore a quella attesa nei grandi comuni, dove i canoni continueranno sì ad aumentare, ma con tassi inferiori alla media nazionale. Tra le città, la crescita più marcata è prevista a Palermo, con un incremento dell’8,0%, che porterà il canone a 9,9 €/mq. Al contrario, Verona registrerà la crescita più contenuta: da 12,2 €/mq attuali a 12,6 €/mq nel secondo trimestre del 2026, pari a un aumento del 3,0%.   

Glossario

• canone unitario medio: canone al mq calcolato come media del canone al mq riportato dagli annunci di affitto;
• pressione di domanda: dimensione dipendente da: contatti medi su singolo annuncio (calcolato solamente sugli annunci che hanno ricevuto almeno un contatto), percentuale di annunci contattati sul totale, tasso di conversione;
• offerta: numero degli annunci di affitto;
• time-to-rent: tempo medio di permanenza degli annunci in affitto e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in affitto che vari scenari di reddito consentirebbero di affittare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento del canone mensile. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.