Nel secondo trimestre 2025 si conferma una leggera frenata dell’offerta di immobili in vendita, mentre la pressione di domanda continua a crescere

Nel secondo trimestre dell’anno, la pressione di domanda degli immobili in vendita è in crescita (+12,6%), mentre l’offerta continua la sua frenata. I prezzi medi unitari salgono, + 1,8% su base annua, e l’accessibilità al mercato migliora per le famiglie, specie nelle Isole e al Sud.

Si confermano evidenti differenze territoriali: il Nord traina la crescita dei prezzi, mentre al Sud si registra una lieve flessione. Tutte le maggiori città vedono prezzi in crescita. Verona, Firenze e Roma guidano i rialzi, mentre Milano resta la più cara, ma con una crescita contenuta.

Immobliare.it Insights stima per il 2026 un aumento dei prezzi a livello nazionale del 2,5%.

Sintesi nazionale

Nel secondo trimestre del 2025, l’offerta di immobili registra un segno negativo per la prima volta dal 2023 (-0,5%), mentre la domanda cresce ancora (+12,6%), sebbene a un ritmo inferiore rispetto a fine 2024. I tempi di vendita restano stabili (5,1 mesi), così come la quota di annunci con ribasso di prezzo (6,2%).

Nel secondo trimestre del 2025, per la prima volta da settembre 2023, l’offerta di immobili segna una variazione negativa su base annua, seppur contenuta (-0,5%). Il trend di crescita degli ultimi anni, infatti, continua a frenare portando il livello di offerta a stabilizzarsi. In controtendenza rispetto all’offerta, la pressione di domanda continua a crescere con forza, registrando un aumento del +12,6%. Tuttavia, si conferma un rallentamento nel ritmo di crescita: è il secondo trimestre consecutivo in cui la variazione risulta inferiore rispetto al picco di fine 2024, quando aveva raggiunto il +19,8%.

I tempi medi di vendita si attestano a 5,1 mesi, rimanendo sostanzialmente stabili sia rispetto allo stesso periodo del 2024 (+0,3%) che rispetto al trimestre precedente. La quota di annunci con ribassi di prezzo, pari al 6,2%, risulta in lieve aumento rispetto al secondo trimestre del 2024. Nel secondo trimestre 2025, il tasso di assorbimento si conferma negativo e in peggioramento rispetto allo stesso periodo del 2024 (-1,9%), segnalando un’accumulazione crescente di offerta e un rallentamento della capacità di assorbimento del mercato.  

Prezzi e superfici

Nel secondo trimestre 2025, il prezzo unitario medio sale a 2.110 €/mq (+1,8% annuo). Cresce anche il prezzo totale medio, spinto dall’aumento della superficie, raggiungendo circa 253.300 euro (+3,1%).

Il prezzo unitario medio continua a salire per il terzo trimestre consecutivo, raggiungendo i 2.110 €/mq. Si registra un aumento dell’1,8% rispetto allo stesso periodo del 2024 e di circa il 10% rispetto ai livelli pre-pandemia. L’incremento della superficie media (che supera i 143 mq) degli immobili in vendita contribuisce anche alla crescita del prezzo totale medio, che si attesta intorno a 253.300 euro, in aumento del 3,1% sia su base annua che rispetto al primo trimestre del 2025. Se nel mercato delle vendite immobiliari la superficie media degli immobili è aumentata, passando in 4 anni da 131 a 143 mq, nel mercato degli affitti si registra una tendenza opposta: le soluzioni disponibili sono sempre più piccole, con una superficie media scesa a 80 mq nel secondo trimestre di quest’anno.

Accessibilità

L’accessibilità aumenta ancora, proseguendo una tendenza positiva avviata alla fine del 2024.

Nel secondo trimestre del 2025, l’accessibilità al mercato immobiliare è aumentata di 2,6 PP rispetto allo stesso periodo del 2024 per le famiglie mono-reddito, mentre per le famiglie bi-reddito l’aumento risulta appena positivo pari a +0,33 PP, proseguendo la tendenza positiva avviata nell’ultimo trimestre del 2024. Questo miglioramento è legato principalmente alla riduzione dei tassi di interesse. Tra giugno 2022 e marzo 2024, la stretta monetaria della BCE, attuata per contrastare l’inflazione, aveva reso l’accesso al mercato più difficile. L’inversione di rotta, con il calo dei tassi, ha invece favorito una ripresa dell’accessibilità.

Efficienza energetica

Gli aumenti di prezzo più marcati si registrano per gli immobili in classe energetica media (+4%) e alta (+3,9%)

Analizzando gli immobili suddivisi per classi energetiche, si conferma anche questo trimestre che gli incrementi maggiori del prezzo unitario riguardano le classi media e alta, con variazioni molto simili: +4,0% per la classe media e +3,9% per quella alta. Al contrario, gli immobili con classe energetica bassa registrano l’aumento più contenuto, pari all’1,8%. L’interesse crescente degli acquirenti verso le performance energetiche si riflette quindi sia nei livelli dei prezzi sia nelle loro variazioni.

Aree geografiche

Nel secondo trimestre del 2025, le variazioni dei prezzi immobiliari evidenziano ancora un divario tra Nord e Sud, con aumenti più marcati al Nord e una lieve flessione al Sud. Anche i livelli di prezzo al metro quadro restano disomogenei, con valori più alti nel Centro-Nord e nettamente inferiori nel Mezzogiorno e nelle Isole.

Anche nel secondo trimestre del 2025, il mercato immobiliare italiano mostra un’evidente spaccatura territoriale per quanto riguarda le variazioni del prezzo unitario. Le aree del Nord continuano a registrare aumenti più consistenti rispetto al Mezzogiorno, sebbene il divario si sia leggermente ridotto rispetto al primo trimestre dell’anno. In particolare, il prezzo unitario medio è cresciuto del 4,5% nel Nord-Est e del 3,3% nel Nord-Ovest. Al Centro e nelle Isole gli aumenti su base annua sono più contenuti, pari rispettivamente all’1% e allo 0,1%, mentre al Sud si rileva un calo dello 0,3% – la prima variazione negativa dal settembre 2022.

Anche analizzando i livelli assoluti del prezzo al metro quadro, le differenze restano marcate. Nel Centro e nel Nord-Ovest, gli immobili si vendono in media tra i 2.300 e i 2.400 euro/mq; nel Nord-Est il prezzo medio scende a circa 2.130 euro/mq. In fondo alla classifica si trovano il Sud e le Isole, dove il prezzo medio oscilla tra i 1.400 e i 1.500 euro/mq.

Nel terzo trimestre la pressione di domanda cresce in tutte le macro-aree, con aumenti più forti nelle Isole e nel Nord-Ovest. Dove l’offerta diminuisce, come nel Centro e nel Nord, i prezzi crescono di più; al Sud e nelle Isole, invece, l’aumento dell’offerta mitiga gli effetti sul prezzo, che resta stabile o in lieve calo.

Come nel trimestre precedente, la pressione di domanda è in aumento in tutte le macro-aree, con i rialzi più marcati nelle Isole (+14,4%) e nel Nord-Ovest (+13,9%). Quest’ultima si conferma anche come l’area con la maggiore quota di annunci contattati, pari al 43%. Tuttavia, su base annua, sono il Sud e le Isole a registrare gli incrementi più significativi di questa quota, trainati dalla crescita dell’offerta. Gli aumenti della pressione di domanda sono più contenuti nel Nord-Est (+11,2%) e nel Sud (+10%). In quest’ultima area si conferma una dinamica già osservata: a un moderato aumento della pressione di domanda e dell’offerta corrisponde un lieve calo dei prezzi. Anche nelle Isole, dove l’incremento della pressione di domanda è più marcato, l’aumento dell’offerta contribuisce a contenere la crescita dei prezzi. Al contrario, nelle aree in cui l’offerta è in frenata – Centro, Nord-Est e Nord-Ovest – l’aumento della pressione di domanda si traduce in rialzi di prezzo più accentuati, rispetto alle aree in cui crescono contemporaneamente.

L’accessibilità abitativa è aumentata in tutte le macro-aree grazie al calo dei tassi di interesse, con le Isole e il Sud che offrono le maggiori opportunità sia per le famiglie monoreddito che bi-reddito. Al contrario, Nord-Est e Centro restano le aree meno accessibili, a causa di prezzi elevati e redditi più contenuti.

L’accessibilità abitativa migliora in tutte le macroaree del Paese, in linea con il dato nazionale, grazie soprattutto alla riduzione dei tassi di interesse voluta dalla politica monetaria. Per le famiglie monoreddito, le maggiori opportunità si trovano nelle Isole, dove il 38,9% degli annunci risulta accessibile, seguite dal Sud con il 34,9%. Entrambe le aree registrano anche i maggiori aumenti su base annua, rispettivamente di 3,2 e 2,1 punti percentuali. Considerando le famiglie bi-reddito, le quote più ampie di mercato accessibile si rilevano ancora una volta nelle Isole (67,8%) e nel Sud (65,2%), con quest’ultimo che mostra il maggiore incremento annuo. Al contrario, il Nord-Est è l’area con la minore accessibilità sia per le famiglie monoreddito sia per quelle bi-reddito, solo il 20% di annunci risultano accessibili per le prime e il 48% per le seconde, il Nord-Est è l’unica area che ha visto l’accessibilità leggermente peggiorare per le famiglie con due redditi: -0,5 pp su base annua.

Le grandi città

Nel secondo trimestre 2025, i prezzi medi al metro quadro sono aumentati in tutte le 12 principali città italiane, con i maggiori rialzi a Verona, Firenze e Roma. Milano resta la città più cara, mentre Catania e Palermo registrano i valori più bassi.

Anche nel secondo trimestre del 2025 si registra un aumento su base annua del prezzo unitario medio in tutte le 12 principali città italiane. Le variazioni più marcate si osservano a Verona (+8,1%), Firenze (+7%) e Roma (+6,2%). All’estremo opposto della classifica si trovano Napoli, Genova e Milano, con incrementi più contenuti pari rispettivamente all’1%, 1,3% e 1,4%. Milano si conferma la città con il prezzo unitario medio più elevato, pari a circa 5.530 euro al metro quadro – un primato difficilmente eguagliabile, considerando che la seconda in classifica, Firenze, si ferma a circa 4.580 euro al metro quadro. In coda si collocano Catania e Palermo, con i valori più bassi tra le 12 grandi città.

Torino e Milano

In tutte le grandi città italiane cresce la pressione di domanda, mentre l’offerta cala quasi ovunque. Torino registra l’incremento più marcato di domanda ma prezzi in lieve aumento, mentre a Milano, nonostante la domanda stabile, i prezzi crescono comunque al pari di Torino.

La pressione di domanda è aumentata in tutte le principali città italiane, mentre l’offerta si è ridotta ovunque, ad eccezione di Verona e Catania, dove gli immobili in vendita sono cresciuti rispettivamente del 4,2% e del 2,6%. In questo contesto – caratterizzato da una pressione di domanda in crescita e un’offerta in frenata – i prezzi tendono generalmente ad aumentare, come visto sopra. Un caso emblematico è quello di Torino, che registra la variazione più marcata della pressione di domanda su base annua (+26,5%).

Contestualmente, cresce anche la percentuale di annunci contattati, che sale di 15,9 punti percentuali fino a raggiungere il 62%, la quota più alta tra le 12 grandi città. Nonostante l’offerta sia diminuita del 6,6%, l’aumento del prezzo unitario è modesto: +1,5% su base annua, con un valore medio di 2.076 €/mq. Al contrario, a Milano si osserva una dinamica opposta: la pressione di domanda cresce in misura minima (+2,1%) e l’offerta rimane pressoché stabile.

Ciononostante, i prezzi aumentano anch’essi dell’1,5% su base annua, raggiungendo livelli ancora più elevati. Questo suggerisce che a Milano i prezzi restano sostenuti e in crescita anche in presenza di variazioni contenute della domanda.

Bari, Catania e Milano

Nel secondo trimestre del 2025, il time to sell è aumentato in sette città e diminuito in cinque, con Bari in forte calo e Catania in netto aumento. In molte città, come Catania e Milano, l’aumento dei tempi di vendita è accompagnato da un maggior numero di annunci scontati, mentre l’indice di assorbimento peggiora quasi ovunque.

Per quanto riguarda il tempo di permanenza sul mercato degli annunci, sette città registrano un aumento mentre cinque mostrano una diminuzione. Il calo più significativo si osserva a Bari, dove il time to sell si è ridotto del 21,4% rispetto allo stesso trimestre del 2024, attestandosi a 3,8 mesi. I tempi più lunghi si registrano invece a Catania (4,9 mesi), che è anche la città con il maggiore aumento del tempo di vendita (+15,3%).

Milano continua a essere la città con il tempo medio più basso, pari a 2,7 mesi, nonostante un lieve aumento rispetto all’anno precedente. Nella maggior parte dei casi in cui aumenta il time to sell, cresce anche la percentuale di annunci che subiscono un ribasso di prezzo. È quanto avviene, ad esempio, a Catania, Milano, Napoli, Roma e Torino. In tutte queste città gli aumenti della quota di annunci scontati restano contenuti, ma Catania si distingue ancora una volta con la percentuale più alta (10,1%) e il maggiore incremento su base annua (+3,2 punti percentuali). Infine, in quasi tutte le città – con l’eccezione di Genova, Torino e Verona – l’indice di assorbimento risulta in peggioramento, in linea con il dato nazionale. Un assorbimento in calo rispetto all’anno precedente indica una minore capacità del mercato di smaltire l’offerta, suggerendo una tendenza all’accumulo degli immobili invenduti.

Accessibilità nelle Grandi Città

Nel secondo trimestre del 2025, l’accessibilità al mercato immobiliare migliora nella maggior parte delle grandi città, con eccezioni come Verona e Napoli, dove si registrano lievi peggioramenti. Genova resta la città più accessibile per tutte le tipologie di famiglie.

Anche nel secondo trimestre del 2025, l’accessibilità al mercato immobiliare migliora in quasi tutte le 12 grandi città italiane. Verona rappresenta nuovamente un’eccezione: seppur lievemente, l’accessibilità si riduce sia per le famiglie con un solo reddito (-0,4 punti percentuali) sia per quelle con due redditi (-0,6 punti percentuali). Un’altra città in cui diminuisce la quota di mercato accessibile per chi dispone di un solo reddito è Napoli, dove la percentuale di annunci accessibili scende al 16,4%, in calo di 1,1 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per le famiglie bi-reddito, oltre a Verona, si registra una contrazione della quota accessibile anche a Palermo (-1,5 punti), Roma (-0,5 punti) e Catania (-0,2 punti). Genova si conferma la città più accessibile per entrambi i profili di reddito, seguita da Catania per le famiglie con due redditi e da Torino per quelle con un solo reddito.  

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Secondo Immobiliare.it Insights, il prezzo medio degli immobili in Italia aumenterà del 2,5% entro un anno.

Immobiliare.it Insights stima per il prossimo anno un aumento del prezzo unitario medio sia a livello nazionale che nelle 12 principali città italiane. Le previsioni ci dicono che le città in cui il prezzo unitario degli immobili aumenterà in misura maggiore sono Firenze, Venezia e Verona per cui si ipotizza un aumento rispettivamente del 6,8%, 6,5% e 6,3%. Gli aumenti più contenuti, invece, si prevedono per Napoli (+3,1%), Palermo (3,5%), Bari e Roma (+3,9%). La stima dell’aumento a livello italiano è del 2,5%.

Accessibilità e Compravenduto

L’accessibilità al mercato immobiliare, ridotta dall’aumento dei tassi nel 2022-2023, è migliorata con l’allentamento della politica monetaria, favorendo una lieve ripresa delle compravendite tra fine 2023 e 2024.

Come discusso nei paragrafi precedenti, negli anni più recenti il grado di accessibilità al mercato immobiliare è stato influenzato dalle decisioni di politica monetaria, che hanno portato a un aumento dei tassi di interesse nel tentativo di contrastare l’inflazione. Con la fine della fase restrittiva e la conseguente riduzione dei tassi, l’accesso al credito è diventato più favorevole e la percentuale di immobili accessibili ha ricominciato a salire. Ci siamo quindi chiesti se questa dinamica abbia trovato riscontro anche nelle vendite effettivamente concluse. Il ciclo di rialzi dei tassi di interesse è iniziato a luglio 2022 e si è interrotto a luglio 2023, mentre la prima inversione di rotta si è registrata a giugno 2024. Durante la fase di aumento dei tassi, l’accessibilità è diminuita sia per le famiglie mono-reddito sia per quelle bi-reddito, tornando poi a migliorare verso la fine del 2024, in concomitanza con l’allentamento della politica monetaria. Tra la fine del 2023 e la fine del 2024, il numero di transazioni normalizzate è cresciuto dell’1,4%, mentre il fatturato complessivo è aumentato del 2,7%. Al contrario, l’anno precedente aveva registrato variazioni fortemente negative: nel 2023 le compravendite hanno subito una battuta d’arresto, a causa della combinazione tra il rialzo dei tassi e un fisiologico rallentamento rispetto all’impennata di transazioni osservata nel periodo post-Covid.

Glossario

• prezzo unitario medio: prezzo al mq calcolato come media del prezzo al mq riportato dagli annunci di vendita;
• pressione di domanda: numero di contatti totali effettuati sugli annunci di vendita, diviso per il numero di annunci che hanno ricevuto almeno un contatto;
• offerta: numero degli annunci di vendita;
• time-to-sell: tempo medio di permanenza degli annunci in vendita e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in vendita che vari scenari di reddito consentirebbero di acquistare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento della rata del mutuo. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato, rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.