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Founder di Immobiliare.it Insights
Nel 3° trimestre del 2024, il mercato immobiliare italiano ha registrato un aumento di prezzi, domanda e offerta. La domanda in forte crescita (+27%) e un mercato che assorbe anche immobili meno recenti hanno indotto un aumento dei prezzi (+4,6%). L’offerta di immobili in vendita sul mercato è cresciuta del 7,3%, pur rimanendo più bassa dei livelli pre-Covid (-4,5% rispetto al primo trimestre 2019).
Il mercato immobiliare, che a partire dal secondo semestre 2022 e per gli ultimi 6 trimestri, ha attraversato una fase di accumulo dello stock, grazie alla riduzione dei tassi di interesse, ha cominciato a dare segni di ripresa e l’indice di assorbimento è tornato ad assumere valori positivi. Negli ultimi due anni l’andamento in crescita del tasso di interesse mostra un comportamento inverso rispetto a quello della percentuale di annunci che hanno subìto un ribasso di prezzo e dell’indice di assorbimento.
L’indice di assorbimento ha iniziato a salire subito dopo che i tassi di interesse hanno registrato le prime riduzioni. Contestualmente, anche il numero di annunci che hanno subìto un ribasso di prezzo è diminuito rispetto al totale, a segnalare un mercato immobiliare in cui i venditori avvertono una ridotta necessità di competere sul prezzo rispetto a prima.
La ripresa del mercato è confermata anche dai dati relativi alla domanda, che è cresciuta molto nel periodo considerato (+27%). Allo stesso modo, la pressione di domanda su un singolo immobile è cresciuta in media del 15%. Questi dati evidenziano un crescente interesse da parte dei compratori, che spinge in alto i prezzi che sono cresciuti del 4,6%, passando da un prezzo unitario medio di 1.946€/mq di settembre 2023 ai 2.036€/mq di quest’anno: una variazione in termini assoluti di 90€ al mq. Il prezzo medio delle soluzioni in vendita è cresciuto solo nell’ultimo anno di circa 10.000€, passando da 168.700€ a 179.000€: un aumento di più del 6%.
Sebbene i tassi di interesse siano scesi, l’aumento dei prezzi ha ridotto l’accessibilità al mercato.
L’abbassamento dei tassi di interesse non è riuscito a contrastare l’effetto sulla rata del mutuo dato dalla crescita dei prezzi, che provoca una diminuzione dei livelli di accessibilità di 0,6 punti percentuali per i single, mentre per le coppie di 0,9 pp. La percentuale di immobili che un single può comodamente permettersi passa quindi da 25,1% a 24,6%, mentre per le coppie da 58,2% a 57,3%.
Nell’ultimo anno, il divario di prezzo tra le classi energetiche è cresciuto, con il prezzo medio unitario delle abitazioni più efficienti aumentato del 5,3% YoY, mentre quelle meno efficienti sono rimaste stabili (+0,3% YoY)
Il divario di prezzo all’interno delle varie classi energetiche è molto aumentato nel corso dell’ultimo anno. Mentre il prezzo unitario medio delle soluzioni nelle classi energetiche meno efficienti è rimasto stabile passando da 1.898€ a 1.903€, quello delle abitazioni nelle classi energetiche “A1”, “A2”, “A3”, “A4” è aumentato del 5,3% (da 2.788€ a 2.936€). Nell’ultimo trimestre, le abitazioni nelle classi “A” vengono messe in vendita ad un prezzo mediamente superiore del 54% rispetto a quelle nelle classi “E”, “F”, “G”, era il 47% nel terzo trimestre del 2023 (+7 pp), confermando la tendenza all’allargamento della forchetta dei valori degli immobili tra classi basse e alte.
Il mercato immobiliare ha visto un aumento omogeneo della domanda in tutta Italia, ma la dinamica di offerta e prezzi varia a seconda dell’area geografica: mentre l’offerta cresce di più al Sud e nelle Isole, i prezzi aumentano maggiormente al Nord, con il Centro che registra il prezzo unitario medio più alto, nonostante una crescita contenuta rispetto al 3° trimestre dell’anno passato.
Se per quanto riguarda la domanda, possiamo affermare che nel corso dell’ultimo anno tutte le aree abbiano visto la medesima variazione annuale, in linea con la media nazionale (dal +25% del Centro al +29% del Nord-Ovest).
Guardando invece la dinamica dell’offerta e dei prezzi, essa cambia in base all’area geografica considerata. In particolare, mentre nel Sud e nelle Isole l’offerta cresce più della media nazionale (+12% e +11% rispettivamente), nelle aree del Nord Italia la crescita è più contenuta (+6% nel Nord-Ovest e +7% nel Nord-Est).
Questa dinamica ha un effetto sul prezzo unitario medio delle soluzioni abitative in vendita, che nelle aree del nord cresce di più rispetto alla crescita osservata nel Sud e nelle Isole: nell’area Nord-Ovest e Nord-Est esso cresce del 8,3% e 7,5%, mentre nel Sud e nelle Isole del 3,3% e 3,2% rispettivamente.
Nell’area centrale della penisola, sebbene l’offerta aumenti in maniera contenuta (+6%) il prezzo unitario medio rimane pressoché stabile, crescendo solo dello 0,4%: un aumento in termini assoluti di 10€/mq. Nonostante questo aumento modesto, il Centro rimane l’area che registra il maggiore prezzo unitario medio, con 2.262€/mq.
Nelle aree settentrionali della penisola, dove l’offerta cresce in misura minore, il forte aumento della domanda spinge in alto i prezzi, più di quanto non faccia nelle aree centro-meridionali. Ciò rappresenta una buona notizia per i compratori di queste ultime aree, che vedono il mercato immobiliare diventare più accessibile.
Grazie all’abbassamento dei tassi di interesse e al contenuto aumento dei prezzi infatti, nel Centro, nel Sud e nelle Isole un single adesso ha accesso rispettivamente al 2,6%, 0,7% e 2,1% del mercato in più rispetto allo scorso anno.
Nelle aree del Nord-Ovest e del Nord-Est invece queste percentuali diminuiscono di 1,3 e 0,7 punti percentuali. L’area che presenta la minore percentuale di immobili accessibili ad un single rimane il Nord-Est (16,7%), seguita dal Centro (18,5%), dal Sud (31,4%), dal Nord-Ovest (32,0%) e infine dalle Isole (34,2%).
In tutti i 12 maggiori capoluoghi italiani i prezzi medi sono aumentati, con Milano che ha il prezzo medio unitario più alto, Genova e Catania rimangono le uniche ad aver registrato un calo rispetto al 2019
In tutti i 12 comuni italiani con più abitanti, la variazione di prezzo unitario medio è stata positiva. La variazione maggiore c’è stata a Bari (+9,4%), a Verona (+9,2%) e a Palermo (+6,4%), mentre le variazioni minori a Milano (+0,6%), Genova (+0,8%) e Catania (1,9%). Nonostante la crescita ridotta dell’ultimo anno, Milano rimane il comune che ha registrato la maggiore crescita rispetto ai livelli del 2019 (+36%), e quello con il prezzo unitario medio più alto (5.393€/mq), mentre Genova e Catania sono gli unici due comuni fra i 12 considerati ad aver registrato una diminuzione di prezzo unitario medio rispetto ai livelli pre-pandemia.
In particolare Genova ha visto il suo prezzo unitario medio diminuire del 3%, e Catania del 5% rispetto al 2019, ed entrambe, insieme a Palermo, si mantengono in coda alla classifica del prezzo unitario medio.
Nell’ultimo trimestre, Torino, Roma e Firenze hanno visto una crescita della domanda e un mercato favorevole ai venditori, con un tasso di assorbimento e contatti sugli annunci in aumento, sopra la media nazionale.
Questo ultimo trimestre, i comuni di Torino, Roma e Firenze hanno presentato una dinamica particolarmente favorevole per i venditori, riportando la maggiore distanza fra variazione della domanda e dell’offerta e inasprendo la competizione fra potenziali acquirenti. In particolare, a Firenze e a Torino l’offerta di immobili è addirittura diminuita rispetto allo scorso anno, mentre a Roma è leggermente aumentata, ma comunque in misura minore rispetto all’aumento riscontrato a livello nazionale. Oltre a ciò, il tasso di assorbimento è positivo e in crescita in tutti e tre i comuni.
A Roma in particolare, si registra il più alto tasso di assorbimento fra i comuni considerati. La tendenza a favorire i venditori viene confermata anche dalla pressione di domanda su singolo annuncio, la percentuale di annunci che hanno ricevuto almeno un contatto, e il tasso di conversione da visualizzazioni a contatti, che aumentano in tutti e tre i comuni, ed aumentano più rispetto alla media nazionale.
Napoli, Bologna e Milano hanno registrato una crescita della domanda più debole rispetto ad altre città, con un aumento dei prezzi inferiore alla media nazionale e una differenza minore tra l’incremento della domanda e dell’offerta.
Nonostante nell’ultimo anno si sia riscontrata in tutti i 12 comuni considerati una tendenza a favorire i compratori, possiamo identificare alcuni comuni nei quali questa tendenza è stata più debole: Napoli, Bologna e Milano. In queste tre città infatti, nonostante la domanda sia aumentata più dell’offerta, la differenza fra le due variazioni è stata la più bassa fra quelle registrate nel resto delle città analizzate. A Napoli e Milano, inoltre, l’aumento di prezzo è stato inferiore alla media nazionale, sebbene positivo.
Nonostante i dati relativi alla pressione della domanda indichino una crescita in questi tre comuni, essa è inferiore rispetto alla media nazionale. In particolare, se in Italia la pressione di domanda cresce del 14,5%, a Napoli, Bologna e Milano l’aumento è del 1,5%, 8,0% e 11,1% rispettivamente.
Tra i 12 comuni analizzati, solo Verona ha superato l’aumento nazionale della domanda, segno che l’interesse dei compratori si è concentrato maggiormente nei comuni più piccoli.
In nessuno dei 12 comuni analizzati l’aumento del livello di domanda nell’ultimo anno supera quello registrato a livello nazionale del 27,4%, con l’unica eccezione rappresentata dal comune di Verona, nel quale la domanda è cresciuta del 32,4%. Questo significa che, nonostante l’interesse da parte dei compratori sia comunque cresciuto nelle grandi città, esso si è diretto maggiormente nei comuni di dimensioni minori.
Milano resta inaccessibile per i single, mentre Genova e Catania sono tra le città più accessibili, con un aumento delle percentuali di accessibilità.
Guardando i livelli di accessibilità nei 12 grandi comuni, appare evidente come gli aumenti contenuti del prezzo unitario medio registrati nei comuni di Milano, Genova e Catania abbiano una natura fra loro molto diversa. Nel caso di Milano, infatti, più che per una mancanza di interesse da parte dei compratori, il contenuto aumento dei prezzi osservato nell’ultimo anno potrebbe essere la conseguenza di un mercato immobiliare inaccessibile per una grossa fetta della popolazione. il livello di accessibilità per un single a Milano è pari allo 0%, e si è mantenuto stabile durante l’anno, mentre Genova e Catania, con una percentuale di immobili accessibili ai single pari rispettivamente a 49% e 37% sono la prima e la terza città più accessibili tra quelle considerate, con livelli di accessibilità in crescita di circa 4,8 punti percentuali a Genova e 1,2 a Catania.
Nel grafico sono riportate le soglie di accessibilità di una coppia del mercato immobiliare nei vari comuni. Gli estremi rappresentano il reddito annuale netto necessario per potersi permettere il 20% (estremo sinistro) e l’80% (estremo destro) delle soluzioni in offerta sul mercato. In giallo viene riportato il reddito netto medio di una coppia in ciascun comune.
Immobiliare.it Insights prevede un aumento medio del 2,3% dei prezzi al metro quadro in Italia, con le maggiori crescite nelle città di Genova, Bologna e Verona, e le più modeste a Roma, Napoli, Catania e Torino.
Immobiliare.it Insights si aspetta di vedere una crescita del prezzo unitario medio in tutti i comuni analizzati e a livello nazionale. Secondo le previsioni, in Italia, mediamente, salirà in un anno del 2,3%. Fra le grandi città, a trainare l’aumento saranno Genova, Bologna e Verona (rispettivamente +7,0%, +6,5%, +6,3%), mentre le città che sperimenteranno la crescita più contenuta sono Roma, Napoli, Torino e Catania (+2,2%, +2,7%, +2,9%, +2,9%).
A cura di Elisa Marcelli, Economist e Fabio Orlandi, Lead Data Scientist
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