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È davvero difficile ottenere un mutuo? Certo non è semplice. Come non è semplice, in generale, comprare casa, tra prezzi degli immobili e spese accessorie. E in questo periodo, va detto, le banche sono piuttosto attente e mantengono le maglie del credito non troppo allargate. Ma non ci sono solo cattive notizie.
Chi è interessato a richiedere un mutuo non deve partire sconfitto. Occorre sempre ricordare che l’attività delle banche consiste proprio in questo, concedere prestiti e mutui alle famiglie e alle imprese. Da questo (e non solo) deriva il loro guadagno. Il potenziale mutuatario è un possibile cliente, per l’istituto di credito. È un soggetto che verosimilmente accenderà un nuovo conto corrente, inizierà ad usare una carta di debito e di credito, magari stipulerà una polizza assicurativa.
Quindi la banca, se dice “sì” al mutuo, non sta facendo beneficenza, anzi, ha tutto l’interesse affinché il rapporto inizi. Un altro mito da sfatare è che l’accesso al credito sia riservato esclusivamente ai titolari di un contratto di lavoro a tempo indeterminato.
Ormai i rapporti flessibili sono parte del mercato, c’è tutto il mondo degli autonomi e dei collaboratori, dunque, vale la pena provare almeno a effettuare una richiesta.
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Il profilo creditizio e il rapporto rata/reddito
I criteri principali per ottenere un mutuo riguardano l’età e l’affidabilità creditizia. Si tratta degli indicatori che permettono alla banca di capire se, nel corso del tempo, il cliente sarà in grado di onorare con puntualità il pagamento delle rate.
Per quanto riguarda l’età anagrafica, occorre essere maggiorenni e di solito gli istituti fanno in modo che la durata del mutuo non superi i 75-80 anni di età del richiedente.
Questo per un discorso di aspettativa di vita. Rispetto al reddito, occorre avere un’entrata fissa, derivante dal lavoro o anche da pensione. Per chi ha un contratto di lavoro tradizionale, la banca richiede le ultime buste paga, mentre per autonomi e collaboratori si forniscono di solito le ultime due/tre annualità di dichiarazione dei redditi, che servono per dimostrare la continuità del reddito.
Poi esiste un altro criterio, un po’ rigido, ma che tutto sommato viene ancora seguito: l’importo mensile della rata non dovrebbe superare un terzo del totale delle entrate del nucleo famigliare.
Questo rapporto, nel corso del tempo, si è dimostrato affidabile per fare in modo che i mutuatari a un certo punto non si trovassero sopraffatti dalle spese.
L’affidabilità creditizia viene esaminata facendo ricorso alle cosiddette “banche dati” come Crif o Experian (sistemi di informazione creditizia) che in sostanza tengono i registri dei “buoni” e dei “cattivi” pagatori.
Ossia, memorizzano gli eventi in cui i privati, nel corso della vita, hanno onorato con puntualità un prestito oppure abbiano riscontrato dei problemi, come ritardi nel pagamento delle rate, o anche solo nel saldo delle carte di credito.
Una volta stabilità l’affidabilità finanziaria del potenziale cliente, la banca fa stilare una perizia sull’immobile oggetto di acquisto, per valutarne lo stato e la congruità del prezzo. Dopodiché, ha già in mano buona parte degli elementi che servono per decidere.
Dal garante alla polizza, le altre variabili
Partendo di questa analisi, poi, ci sono diversi elementi con cui “giocare” per cercare di trovare un accordo con la banca.
Quando il reddito mensile del soggetto viene considerato insufficiente, si può cercare di intestare il mutuo anche al coniuge o convivente, che in quel modo diventa a tutti gli effetti corresponsabile della buona riuscita del finanziamento, ma così contribuisce con il proprio reddito a rimpolpare le garanzie richieste dall’istituto.
È una strada molto utile, spesso obbligata, per autonomi/collaboratori/lavoratori flessibili.
Un’altra strada, da sempre battutissima, è quella di inserire un garante nel contratto di mutuo, ossia una persona che si impegni in solido con il mutuatario a corrispondere le rate.
Di solito, è un genitore che sia già pensionato o lavoratore. Altrimenti, le banche suggeriscono di inserire una polizza assicurativa, che interviene per un certo periodo a pagare le rate del mutuo, se il cliente dovesse perdere il lavoro.
La polizza, in realtà, è solitamente un’opportunità per il cliente e un guadagno per la banca, che ci guadagna una commissione, fungendo da distributore dell’assicurazione.
Ma non è un tassello determinante. In altre parole, se il profilo del soggetto viene considerato inaffidabile, questo non cambia. Un buon suggerimento è chiedere un po’ di analisi di fattibilità del mutuo ad almeno tre o quattro istituti diversi, magari appoggiandosi direttamente a un intermediario.
Questo perché le policy delle banche non sono tutte uguali. Alcuni, per esempio, rifiutano a priori il mutuo ai lavoratori flessibili. Altre invece li trattano normalmente.
Infine, è evidente che abbia maggiore possibilità di essere finanziato chi rientra in categorie speciali che vengono assistite da garanzia pubblica. Ad esempio gli under 35, molti dei quali sono riusciti in questi anni ad accedere alla misura nota come “mutuo giovani”.
Il credito e la congiuntura
Quelli appena descritti sono i criteri più generali. I quali, però, vanno calati nel contesto economico.
In altre parole, le banche “allargano” o “stringono” le maglie del credito a seconda del costo del denaro, dello stato di salute dell’economia e anche secondo le proprie esigenze di bilancio.
A inizio anni Duemila c’era stata una sorta di periodo di “mutui facili”, in cui venivano finanziati molti soggetti, spesso stranieri, in realtà privi di solide basi reddituali. Che si sono poi tramutati in migliaia di casi di morosità e di abitazioni finite all’asta.
Negli anni successivi, dopo che Ue e Bce hanno imposto alle banche di rispettare diversi “paletti” patrimoniali (accordi di Basilea) la concessione del credito è diventata più cauta. E lo stesso sta succedendo proprio in questo periodo, con la crisi ucraina e l’inflazione che mettono in pericolo l’economia e la capacità di spesa delle famiglie. E con il costo del denaro che ha ripreso a salire.
Da inizio anno in corso una “stretta”
È almeno da inizio anno, infatti, che le banche si sono fatte più rigorose e che l’accesso al credito è diventato più difficile.
Già a fine aprile, il Bollettino della Bce segnalava il fenomeno: “Nel primo trimestre dell’anno, i criteri per la concessione di prestiti alle imprese e di mutui per l’acquisto di abitazioni sono divenuti nel complesso più restrittivi, in relazione ai maggiori timori degli intermediari circa i rischi cui è esposta la clientela nel contesto di incertezza”.
Una conferma di questo trend, sul mercato italiano, si è avuta ad agosto, con la pubblicazione della consueta indagine della Banca d’Italia, chiamata “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia“.
Un’indagine che trae informazioni direttamente “sul campo”, dal momento che è basata su interviste a circa 1.500 agenti immobiliari.
Nel secondo trimestre dell’anno, è aumentata di circa 5 punti percentuali, rispetto alla precedente rilevazione, la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (salita al 23,9%).
Di contro, è scesa la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario, arrivata al 67,5%, rispetto al 69,7 % del trimestre precedente e addirittura rispetto al 73% di fine 2021.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.