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In un condominio, se alcuni proprietari di casa smettessero di pagare le rate delle spese condominiali, potrebbe verificarsi il rischio di non riuscire più a fare fronte al pagamento dei lavori di manutenzione e delle spese di gestione ordinaria.
I fornitori di servizi allo stabile, se non venissero più saldati regolarmente, potrebbero allora tutelarsi, avviando una procedura esecutiva nei confronti del condominio.
La legge permette, infatti, al creditore del condominio, che sta agendo per recuperare il proprio credito, di pignorare sia i beni del Condominio sia quelli dei singoli proprietari, iniziando proprio dai morosi.
Ma nel caso in cui il giudice stabilisca che il creditore possa procedere con il pignoramento a singoli condomini, come va notificato il pignoramento?
La risposta sommaria è che deve prima notificare il provvedimento all’amministratore, ma se intende agire contro i singoli condomini, deve notificare anche a questi ultimi il provvedimento del giudice.
Vediamo nel dettaglio.
Come agisce il creditore di un condominio moroso
Un fornitore di servizi che non viene saldato da un Condominio può richiedere al Giudice di procedere con un decreto ingiuntivo nei confronti dell’intero palazzo. Se non ottiene nulla nei tempi stabili dal tribunale, potrà anche valersi sui singoli proprietari di immobili iniziando dai morosi.
Per questo si notifica dapprima il titolo esecutivo del decreto ingiuntivo presso lo studio dell’amministratore (è illegittima se inviata allo stabile, va inviata presso lo studio del l’amministratore ovunque esso si trovi) e, successivamente ad esso, l’atto di precetto che intima a pagare l’importo entro dieci giorni a pena di pignoramento.
La prassi vuole che si inizi con il richiedere il pignoramento dei beni del condominio, facendo leva sul conto corrente condominiale.
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Il creditore può agire contro i singoli condomini
Se, nei tempi stabiliti dal tribunale di competenza, il creditore non dovesse ricevere quanto in suo diritto, potrà rivalersi sui condomini stessi, pignorando anche i loro beni, iniziando proprio dalla casa situata nello stabile.
Il pignoramento va eseguito prima sui condomini morosi, coloro che hanno causato la situazione debitoria nei confronti del fornitore.
Sarà lo stesso amministratore a fornire elenco dei condomini morosi.
Se questo non dovesse bastare a saldare i fornitori, si potrebbe anche arrivare a richiedere il pignoramento dei condomini in regola con i pagamenti.
Va sottolineato che lo studio dell’amministratore deve fare di tutto per evitare il pignoramento dei singoli condomini
Va inoltre ricordato che, nei confronti di ogni singola proprietà, è possibile chiedere solo la quota corrispondente ai relativi millesimi. Non si può cioè chiedere al condomino di pagare tutto il debito, sia che si tratti di uno dei morosi sia dei virtuosi.
Come notificare un pignoramento a singoli condomini
In merito alla procedura esatta da seguire nel caso di pignoramento ai singoli condomini la domanda che viene posta è se il creditore debba notificare titolo esecutivo e precetto ai condomini se li ha già inviati all’amministratore.
Si, la Cassazione ha recentemente stabilito che la procedura da seguire debba essere la stessa che si esegue nei confronti di un intero palazzo: va sempre inviato al condomino cui è intimato un pagamento il titolo esecutivo in forza del quale si agisce. Ciò al fine di garantire il diritto di difesa.
Vige, dunque, anche verso singoli proprietari, l’obbligo di notifica del titolo esecutivo e del precetto. La notifica personale del titolo esecutivo al singolo condomino non può essere sostituita dalla notifica dello stesso al Condominio.
Sempre la Cassazione ha stabilito che “il creditore può agire anche in danno dei singoli partecipanti al condominio non direttamente destinatari del titolo, obbligati nei limiti delle rispettive quote millesimali di proprietà, ma è necessaria sempre la notifica del titolo esecutivo. Questo perché il condomino minacciato dell’esecuzione forzata deve essere previamente edotto dell’esistenza (e del concreto contenuto) di una pretesa sostanziale diretta nei suoi confronti. Solo così è possibile consentirgli di procedere allo spontaneo adempimento di quanto dovuto oppure alle opportune contestazioni”.
Quando vanno in prescrizione le spese condominiali?
Le spese condominiali non pagate da un proprietario di immobile vanno in prescrizione dopo cinque anni. Durante questo periodo devono mancare notifiche e richieste di pagamento da parte del creditore, il Condominio prima e il fornitori poi.