Prima casa: agevolazioni e mutui

Prima casa

Si tratta di un passo importantissimo nella vita di moltissimi italiani, che segna un vero e proprio passaggio da una fase a un’altra. È una sorta di spartiacque, una meta spesso sognata e un progetto accuratamente pensato. Si parla dell’acquisto della prima abitazione: che si tratti di un piccolo appartamento in centro città, di una villetta a schiera immersa nel verde, sono moltissimi coloro che desiderano diventare per la prima volta proprietari di un immobile, magari abbandonando lo status di inquilino o il tetto dei propri genitori.

La prima casa è quindi un sogno ambitissimo, ma chi è pronto all’acquisto dovrà sicuramente fantasticare meno e confrontarsi con temi più concreti e prosaici. Al di là della ricerca dell’abitazione perfetta, infatti, è importante documentarsi con precisione e scrupolo sulle agevolazioni di tipo fiscale previste per questo importante passo; e parallelamente sulle tasse che spetteranno. Così come è bene essere preparati sulle condizioni (spesso) facilitate di chi necessita di accesso al credito per l’accensione del classico mutuo.

Vediamo quindi in questa pagina tutte le informazioni più importanti per l’acquisto di una prima casa, o per meglio dire (e come chiariremo tra poco) dell’abitazione principale: quali sono i requisiti per definire un immobile in questo modo, quali misure sono previste tra bonus fiscali e mutui e le principali novità in ambito legislativo.

Quando si tratta di una prima casa

Per iniziare è bene soffermarsi su una domanda spesso trascurata e sottovalutata: che cosa si intende – di preciso – per prima casa? Il concetto di “prima casa” infatti, per quanto di facile e immediata comprensione, non può essere usato con correttezza in molti ambiti di tipo fiscale e legislativo, in cui più propriamente si parla di “abitazione principale”. Posto che spesso le due terminologie sono interscambiabili e usate come sinonimi, è comunque possibile trovare una definizione corretta di prima casa? Sì, se sussistono alcune condizioni ben definite.

I requisiti

Provando a semplificare la questione, le caratteristiche per definire un immobile prima casa prevedono innanzitutto che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o in cui stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, il territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa. Attenzione, perché questo elemento è molto importante: la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.

Una seconda condizione fondamentale per parlare correttamente di prima casa è che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Infine, la terza caratteristica principale di una prima casa prevede che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare (neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste per appunto per la prima casa.

Chi ha diritto alle agevolazioni

Fugati i principali dubbi sul concetto di prima casa, è possibile affrontare con maggiore chiarezza l’ampio capitolo dedicato alle agevolazioni fiscali previste per chi si accinge a comprare l’abitazione principale: il cosiddetto Bonus prima casa.

L’attuale impianto normativo prevede infatti una serie di misure che rendono in genere meno onerose le tasse da sostenere per la compravendita di un immobile. Ovviamente, viste le numerose variabili e i differenti attori del processo di compravendita, le casistiche a cui fisco e Agenzia delle Entrate si riferiscono sono complesse. Proviamo ancora una volta a semplificare.

Coloro che hanno diritto alle agevolazioni prima casa si suddividono di norma in due principali categorie. Nel caso di chi compra un’abitazione da un venditore privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro proporzionale è prevista al 2% e non al 9%, quella ipotecaria fissa è pari a 50 euro, esattamente quanto l’imposta catastale fissa (sempre 50 euro).

Invece nella seconda ipotesi, in cui si compra da un’impresa e quindi la vendita è soggetta a IVA, questa viene ridotta al 4% e ammontano a 200 euro rispettivamente le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Al di là di questa distinzione fondamentale, abbiamo voluto indicare qui di seguito alcuni approfondimenti che riguardano invece casi più specifici, ma non per questo meno frequenti; oppure precisazioni su tempistiche e modalità per accedere ai bonus.

Bonus prima casa per gli Under 36

Fra chi ha diritto a bonus fiscali per l’acquisto della prima casa, una categoria ben definita di contribuenti è rappresentata dagli Under 36, a cui sono rivolte misure specifiche e più sostanziali per facilitare la compravendita e, come spesso si legge nelle note ufficiali degli enti statali, per “favorire l’autonomia abitativa“.

Riducendo anche in questo caso all’essenziale le misure previste e al momento valide fino al 31 dicembre 2022, la normativa prevede due principali aree di intervento a beneficio di chi ha meno di 36 anni e un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui: per le compravendite non soggette a IVA, si può godere dell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Invece per gli acquisti soggetti a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è previsto anche il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore.

Stai cercando ulteriori informazioni? Oltre ai canali ufficiali, come quello dell’Agenzia delle Entrate, è possibile consultare anche gli approfondimenti che abbiamo preparato proprio qui di seguito.

Mutui per l’acquisto della prima casa

Non solo agevolazioni fiscali ma anche sull’accesso al credito: chi compra la cosiddetta prima casa può infatti godere di condizioni particolarmente agevolate anche per i mutui. Più nello specifico, questi ultimo sono strutturati per andare incontro alle esigenze di coloro che normalmente possono più difficoltà a ottenere un credito extra, magari a causa della mancanza di determinate garanzie di solito richieste dalle banche.

Ecco perché i destinatari più ricorrenti (ma non i soli) possono essere giovani coppie, nuclei familiari con un solo genitore e un figlio a carico o giovani lavoratori, al di sotto dei 35 anni, con contratti di lavoro “atipici”.

Le ultime novità

Con ogni probabilità la definizione di prima casa è destinata a rimanere tale nel corso del tempo. Altrettanto non si può dire, però, per alcune agevolazioni e misure fiscali, che spesso dipendono per validità e sostanza dai fondi stanziati dalle Leggi di Bilancio o da periodici (anche se di solito mai sistematici) interventi Governativi.

Di recente, per esempio, si è discusso del rifinanziamento dei bonus a sostegno dei giovani che vogliono comprare la loro prima abitazione: il tema era emerso in fase di approvazione del Decreto Sostegni Bis.

In maniera analoga, il Decreto Milleproroghe ha sospeso fino al 31 marzo 2022 il termine per porre in essere gli adempimenti legati alle agevolazioni prima casa.

Ecco quindi qui di seguito una selezione di alcune delle principali e ultime news su questo tema.