Casa ereditata e rimasta vuota: gli eredi rispondono della manutenzione?

Una casa ereditata può restare chiusa per mesi, a volte per anni, in attesa che gli eredi decidano se venderla, affittarla o dividerla. Il fatto che nessuno la utilizzi, però, non significa che l’immobile smetta di produrre obblighi: tetti, balconi, tubazioni, giardini e cortili continuano a richiedere attenzione, soprattutto quando il loro deterioramento può danneggiare altri appartamenti, edifici confinanti o persone.

In queste ipotesi, il criterio decisivo non è quindi l’uso effettivo della casa, ma la titolarità del bene e la possibilità di controllarlo.

Cosa fare prima dell’accettazione dell’eredità

Occorre anzitutto distinguere tra erede e semplice chiamato all’eredità. La qualità di erede si acquista soltanto con l’accettazione, che può essere espressa oppure risultare da comportamenti incompatibili con la volontà di rinunciare.

Prima di accettare, il chiamato può comunque compiere gli atti necessari a conservare e vigilare sui beni ereditari. L’articolo 460 del Codice civile gli consente, ad esempio, di intervenire per fermare una perdita d’acqua, rimuovere un elemento pericolante o evitare l’aggravamento di un danno, senza che ogni attività conservativa comporti automaticamente accettazione.

Diversa è la posizione di chi abbia già accettato, anche tacitamente. In quel momento la casa entra nel suo patrimonio e non può più essere considerata un bene del quale disinteressarsi in attesa di una decisione futura.

Chi abbia validamente rinunciato all’eredità, invece, non diventa proprietario e non dovrebbe essere chiamato a rispondere degli obblighi connessi alla manutenzione del bene. Proprio per questo, in presenza di un immobile problematico, è importante chiarire rapidamente la posizione dei chiamati e verificare se siano stati compiuti atti che possano valere come accettazione tacita.

Quando gli eredi sono più di uno

Se l’eredità viene accettata da più soggetti, l’immobile cade in comunione ereditaria. Fino alla divisione, ogni coerede è proprietario di una quota dell’intero bene e deve partecipare alle spese necessarie alla sua conservazione.

Il fatto che uno degli eredi viva in un’altra città, non abbia mai abitato nella casa o non possieda le chiavi non elimina tale obbligo poiché la ripartizione dipende dalle quote ereditarie, non dall’utilizzo concreto dell’immobile.

Rientrano normalmente tra le spese di conservazione gli interventi indispensabili per evitare che il bene si deteriori o diventi pericoloso, come ad esempio:

• la riparazione del tetto;
• la messa in sicurezza di un balcone;
• la sostituzione di una tubazione che provoca infiltrazioni o del consolidamento di un muro.

In tali casi, se gli altri proprietari rimangono inattivi, il coerede che interviene può chiedere il rimborso delle somme anticipate, purché dimostri la necessità delle opere e la trascuranza degli altri. Sul punto la Cassazione, con l’ordinanza n. 5465 del 18 febbraio 2022, ha precisato che, nella comunione ordinaria, il rimborso previsto dall’articolo 1110 del Codice civile presuppone che gli altri partecipanti siano stati interpellati e abbiano omesso di provvedere. Non è sempre indispensabile dimostrare una situazione di urgenza assoluta, ma occorre provare che la spesa era realmente necessaria per conservare il bene.

Per questa ragione, salvo i casi di pericolo immediato, è opportuno informare gli altri coeredi prima di iniziare i lavori, allegando fotografie, preventivi o una relazione tecnica.

I danni provocati dalla casa vuota e le spese condominiali

Quando la casa ereditata si trova in condominio, il mancato utilizzo non esonera dal pagamento delle spese comuni. I proprietari devono infatti continuare a partecipare ai costi per la manutenzione del tetto, della facciata, delle scale, degli impianti comuni e delle altre parti dell’edificio. 

Altro aspetto riguarda quando il deterioramento dell’immobile provoca danni all’esterno: una tubazione interna può allagare l’appartamento sottostante; una tegola può cadere su un’automobile; un cornicione può perdere pezzi; un muro di confine può lesionarsi o diventare instabile.

In queste situazioni può trovare applicazione l’articolo 2051 del Codice civile, che pone a carico del custode la responsabilità per i danni provocati dalla cosa, salvo la prova del caso fortuito.

La casa, infatti, non cessa di essere affidata alla custodia dei proprietari soltanto perché è disabitata e, pertanto, gli eredi, pertanto, non possono limitarsi a sostenere di non conoscere il guasto o di non frequentare la casa.

Attenzione però perché la manutenzione non riguarda soltanto le strutture della casa. Nei piani terra, il problema può interessare anche cortili, giardini e aiuole di proprietà esclusiva:

• un’area verde lasciata completamente incolta può favorire la presenza di insetti, roditori, zecche o altri animali infestanti;
• l’erba alta può nascondere rifiuti, ostacolare il passaggio o invadere le parti comuni;
• gli accumuli d’acqua invece possono agevolare la proliferazione delle zanzare;
• la vegetazione secca può aumentare il rischio di incendio durante l’estate.

Non basta, naturalmente, che un giardino sia poco curato per parlare automaticamente di pericolo per la salute pubblica. Qualora dovesse accadere, il Comune può però intervenire quando il degrado supera la normale trascuratezza e assume un rilievo concreto. Ciò può avvenire in presenza di sterpaglie diffuse, rifiuti, ristagni d’acqua, animali infestanti, vegetazione che invade la strada o condizioni che aumentano il rischio di incendi.

Se gli eredi hanno accettato l’eredità, l’obbligo grava su di loro in quanto comproprietari, sarà nei rapporti interni che le spese saranno poi ripartite secondo le quote.

Quando può intervenire il Comune

L’intervento comunale può seguire due strade:

• quella ordinaria: se il proprietario viola un regolamento locale, il Comune può contestare l’infrazione, imporre la pulizia dell’area e applicare la relativa sanzione amministrativa. L’articolo 7-bis del Testo unico degli enti locali prevede, in via generale e salvo norme speciali, una sanzione da 25 a 500 euro per la violazione dei regolamenti comunali e delle ordinanze adottate sulla base di disposizioni legislative o regolamentari;
• quella dell’ordinanza contingibile e urgente del sindaco: si tratta di uno strumento eccezionale, utilizzabile soltanto quando esiste un pericolo grave, concreto e attuale per la salute, l’igiene o l’incolumità pubblica e gli strumenti ordinari non sono sufficienti.

Bisogna tenere presente che il provvedimento può essere notificato agli eredi che siano ormai divenuti proprietari e che la presenza di più coeredi non paralizza l’intervento dell’amministrazione. In questi casi  il Comune può imporre la messa in sicurezza o la pulizia dell’area, mentre i comproprietari regoleranno successivamente tra loro la ripartizione delle spese.

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