Come rendere abitabile un sottotetto?

In passato i sottotetti erano poco considerati, utilizzati perlopiù come locali di servizio o volumi tecnici. Oggi, invece, sottotetti e vecchie soffitte vengono sempre più spesso sfruttati per ricavarne vani abitabili e confortevoli mansarde, da utilizzare anche come locali adibiti a strutture ricettive.

Occorre però fare attenzione alle regole da osservare per non incorrere in abusi. Come sempre, soprattutto in una materia complessa come quella edilizia, è opportuno informarsi sulle norme vigenti prima di iniziare i lavori. Anche perché ogni Regione ha la sua disciplina. Ecco quali sono i principali aspetti da conoscere per rendere abitabile un sottotetto.

Trasformare il sottotetto in vano abitabile: quale titolo edilizio serve?

Di regola il sottotetto è un locale non abitabile. In genere, si tratta di uno spazio ricavato sotto il tetto con la funzione principale di difendere le stanze dell’ultimo piano dagli agenti atmosferici. 

Se l’intenzione è quella di recuperare il sottotetto rendendolo un ambiente abitabile, è opportuno anzitutto verificare se in origine la casa è stata progettata considerando il sottotetto come, appunto, locale abitabile. In tal caso, dal punto di vista urbanistico non dovrebbero esserci ostacoli particolari. 

Se, invece, il sottotetto non risulta accatastato nel computo della superficie abitabile, è possibile renderlo abitabile qualora sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali e rispettando i requisiti previsti dalla normativa vigente, iniziando dal titolo edilizio richiesto. 

Infatti, la trasformazione del sottotetto in vano abitabile (con relativo cambio di destinazione d’uso) non può considerarsi un intervento di manutenzione ordinaria o di risanamento edilizio. Si tratta infatti di interventi di ristrutturazione edilizia, per cui è richiesto il relativo titolo edilizio. 

La differenza tra titoli edilizi

Nella realtà, i confini tra i due tipi di interventi risultano spesso molto incerti. Tale distinzione è tuttavia importante per comprendere il tipo di titolo edilizio da richiedere.

Secondo la giurisprudenza (TAR Liguria n. 341/2021), la differenza è data dalla creazione di spazi abitativi nuovi. In questi casi si configura una “ristrutturazione edilizia” e il relativo intervento è consentito soltanto mediante permesso di costruire (art. 10 comma 1 lett. c Testo Unico Edilizia) o SCIA alternativa (art. 23 Testo Unico Edilizia). 

Sull’argomento, si può richiamare anche la sentenza del Consiglio di Stato n. 1047 del 2022, che ha confermato la necessità del permesso di costruire in caso di ristrutturazione di un sottotetto. Non basta una semplice SCIA quando la ristrutturazione comporta aumento di volume e cambio della destinazione d’uso. 

Cosa è cambiato con il decreto “Salva Casa”

Ciò detto per quanto riguarda il titolo edilizio, va poi richiamato il recente decreto “Salva Casa” n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024, che ha introdotto una serie di regole dirette (almeno nelle intenzioni del legislatore) a semplificare il recupero abitativo di spazi inutilizzati, tra cui ovviamente rientrano anche i sottotetti.

In pratica vengono consentite, a determinate condizioni, deroghe alle norme sulle distanze tra edifici, nel tentativo di ampliare le possibilità di adibire i sottotetti (e altri spazi non utilizzati) in vani abitabili.

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Deroghe alle distanze minime e leggi regionali

Nello specifico, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, rispettando le procedure previste a livello regionale e locale, anche quando ciò non consenta il rispetto delle distanze minime tra edifici e confini, purché sussistano le seguenti condizioni:

• rispettare i limiti di distanza vigenti all’epoca della costruzione dell’edificio;
• non modificare l’area del sottotetto, nella forma e nella superficie;
• contenere l’intervento entro l’altezza massima consentita dal titolo edilizio rilasciato all’epoca della costruzione dell’edificio.

Sono fatte salve, come detto, le leggi regionali che prevedono norme più favorevoli. Si tratta di un aspetto da considerare con molta attenzione, in quanto quasi tutte le Regioni, già prima del decreto del 2024, hanno adottato regole proprie per disciplinare il recupero dei sottotetti. Per esempio, molte Regioni prevedono delle norme più permissive sul requisito dell’altezza minima dei locali ai fini del riconoscimento dell’abitabilità dei sottotetti.

Si tenga presente che il “Salva Casa” ha abbassato a 2,40 metri (in precedenza era 2,70 metri) l’altezza minima da rispettare per poter catalogare un locale come abitabile, valida per i locali per i quali sono previsti interventi di ristrutturazione, situati in fabbricati interessati ad interventi di recupero.

Prima di iniziare qualsiasi lavoro di recupero di un sottotetto è importante anche rivolgersi agli uffici tecnici comunali dove si trova l’immobile, non solo per valutare il titolo edilizio necessario per i lavori che s’intende realizzare, ma anche per verificare tutte le relative leggi locali vigenti. In alcune Regioni, infatti, è riservata ai singoli Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare e dove è possibile rendere abitabili e modificare la destinazione d’uso dei sottotetti. 

Sottotetti negli edifici condominiali

Infine, occorre ricordare che negli edifici condominiali, in base all’art. 1117 del codice civile, i sottotetti sono ricompresi tra le parti comuni, salvo titolo contrario. Molto spesso, questi spazi condominiali possono essere utilizzati come deposito, oppure come locale per collocare impianti di servizio (centrali termiche, macchine ascensore, ecc.).

Prima di eventuali interventi, va dunque verificata la natura condominiale del sottotetto ed eventuali altri aspetti o limitazioni riconducibili al condominio, eventualmente rivolgendosi all’amministratore.

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