Come trasformare il garage in un’abitazione: quando è possibile e cosa serve?

Trasformare un garage in un’abitazione è una delle operazioni edilizie più frequenti, soprattutto quando si dispone di un locale al piano terra, seminterrato o interno al fabbricato che si vorrebbe rendere autonomo, abitabile e magari destinare a monolocale, dependance, piccolo appartamento o ampliamento dell’abitazione principale. 

Ma si può trasformare un garage in abitazione? In linea generale sì, ma non sempre. La trasformazione è possibile solo se l’immobile, la zona urbanistica e il progetto rispettano una serie di condizioni.; occorre verificare se quel garage può perdere la propria destinazione originaria di autorimessa o pertinenza e acquisire legittimamente una destinazione residenziale.

Il punto di partenza è il Testo Unico dell’Edilizia, laddove all’articolo 23-ter disciplina il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, dopo le modifiche introdotte dal c.d. Decreto Salva Casa, ha assunto un ruolo ancora più importante. La norma distingue le categorie funzionali e stabilisce quando il passaggio da una destinazione all’altra assume rilievo urbanistico. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, nelle Linee guida sul Salva Casa, ha chiarito che il cambio d’uso va valutato in rapporto alla disciplina statale, regionale e agli strumenti urbanistici comunali.

Il garage può diventare abitazione?

Il garage, normalmente accatastato come C/6, è destinato al ricovero di autovetture, motocicli o altri veicoli. L’abitazione, invece, appartiene a una diversa funzione: quella residenziale. Il passaggio da garage ad abitazione comporta quindi un mutamento sostanziale dell’utilizzo dell’unità immobiliare. Non si tratta di una semplice diversa modalità di godimento del bene, ma di un cambio che incide sul carico urbanistico, sui requisiti igienico-sanitari, sugli impianti, sull’agibilità e sulla distribuzione degli spazi.

In generale, il cambio è possibile quando ricorrono almeno quattro condizioni:

1. compatibilità urbanistica: bisogna verificare se il piano urbanistico comunale consente, in quella zona, la destinazione residenziale. Se il garage si trova in un’area in cui la destinazione abitativa è ammessa, il cambio può essere valutato positivamente.
2. regolarità edilizia dell’immobile: prima di trasformare un garage in abitazione occorre verificare lo stato legittimo del bene, ovvero il titolo edilizio originario, eventuali pratiche successive, planimetrie, conformità catastale, assenza di abusi o difformità;
3. rispetto dei requisiti igienico-sanitari e abitativi: un locale destinato ad abitazione deve rispettare parametri minimi di altezza, superficie, aerazione, illuminazione naturale, salubrità, sicurezza e risparmio energetico. Il problema, nella pratica, è che molti garage non nascono con caratteristiche compatibili con l’uso abitativo: possono avere altezza insufficiente, scarsa luce naturale, aperture inadeguate, umidità, assenza di isolamento termico, mancanza di impianti idonei o difficoltà nel realizzare servizi igienici conformi;
4. eventuale presenza di vincoli specifici: il garage potrebbe essere stato realizzato come pertinenza obbligatoria dell’abitazione, come parcheggio vincolato, come standard urbanistico o come posto auto necessario ai sensi della disciplina edilizia locale. In questi casi la sua eliminazione potrebbe non essere liberamente consentita, perché il Comune potrebbe pretendere il mantenimento della dotazione minima di parcheggi o la verifica del rapporto tra abitazioni e spazi destinati alla sosta.

I requisiti minimi per l’abitabilità

Il nodo più delicato è rappresentato dai requisiti abitativi. Un garage, per diventare abitazione, deve essere trasformato in un locale idoneo alla permanenza stabile delle persone.

Occorre verificare, anzitutto, l’altezza interna. In molte realtà il requisito ordinario per i locali abitabili è pari a 2,70 metri, con possibili deroghe o discipline particolari per Comuni montani, recupero di seminterrati, sottotetti o normative regionali speciali. Il tecnico dovrà verificare il dato applicabile nel territorio interessato.

Altro profilo essenziale è il rapporto aeroilluminante: labitazione deve avere finestre e aperture sufficienti a garantire aria e luce naturale. Molti garage hanno solo una serranda o aperture non idonee; in questi casi bisogna capire se sia possibile aprire finestre o modificare i prospetti. Se l’immobile è in condominio, l’apertura di nuove finestre o la modifica della facciata può coinvolgere anche i limiti derivanti dagli articoli 1102 e 1122 del codice civile, oltre al decoro architettonico e al regolamento condominiale.

Fondamentale è anche il tema della salubrità. I garage al piano terra o seminterrato possono presentare umidità di risalita, scarsa ventilazione, problemi di isolamento o rischio di infiltrazioni. Prima di autorizzare o realizzare la trasformazione, occorre valutare se l’ambiente possa essere reso effettivamente salubre e sicuro.

Infine, servono impianti conformi: impianto elettrico, idrico, termico, scarichi, eventuale gas, ventilazione e produzione di acqua calda. Al termine dei lavori dovranno essere rilasciate le dichiarazioni di conformità degli impianti.

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Cosa succede se il garage è in condominio?

Se il garage si trova all’interno di un edificio condominiale, occorre svolgere ulteriori verifiche. In linea di principio, il proprietario può utilizzare la propria unità immobiliare come ritiene, purché non arrechi danno alle parti comuni, non pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio e non violi il regolamento condominiale.

Il regolamento contrattuale può contenere divieti specifici di:

• cambio di destinazione;
• limitazioni all’uso delle unità immobiliari;
• obblighi di mantenere determinati locali a parcheggio;
• divieti di destinazione abitativa dei box.

In presenza di un regolamento contrattuale regolarmente richiamato negli atti di acquisto, tali limiti possono incidere in modo rilevante sulla possibilità di trasformare il garage.

Inoltre, se i lavori interessano parti comuni — facciata, muri maestri, scarichi, canne fumarie, cortili, impianti comuni, accessi — sarà necessario rispettare la disciplina condominiale e, in alcuni casi, informare l’amministratore o ottenere l’autorizzazione assembleare, specialmente quando l’intervento comporta modifiche visibili o incide sul decoro architettonico.

Uso abusivo del box e tutela urgente del condominio

Quando il box viene utilizzato in modo incompatibile con la sua destinazione urbanistica e condominiale, il condominio può intervenire per far cessare l’abuso, soprattutto se l’uso anomalo del locale determina un pregiudizio per le parti comuni, per la sicurezza dell’edificio o per il pari godimento degli altri condòmini. Si pensi al caso in cui l’autorimessa venga trasformata di fatto in abitazione, deposito commerciale, laboratorio, officina, locale aperto al pubblico o ambiente destinato alla permanenza stabile di persone, senza il necessario titolo edilizio e senza il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, impiantistici e antincendio.

In queste ipotesi non rileva soltanto il profilo urbanistico-amministrativo, che compete al Comune, ma anche quello privatistico-condominiale: l’uso improprio del box può violare il regolamento condominiale, alterare la destinazione dell’unità immobiliare, incidere sul decoro, aumentare il carico sugli impianti comuni, creare immissioni moleste o generare rischi per la sicurezza collettiva.

Se la situazione presenta carattere di urgenza, il condominio, previa delibera assembleare o tramite l’amministratore nei casi rientranti nelle sue attribuzioni, può valutare il ricorso al giudice attraverso l’articolo 700 del codice di procedura civile per ottenere un provvedimento cautelare che ordini l’immediata cessazione dell’uso abusivo. La tutela d’urgenza è particolarmente utile quando l’attesa di un giudizio ordinario potrebbe aggravare il danno o rendere più difficile la rimozione delle conseguenze dell’abuso.

Naturalmente, per ottenere un provvedimento cautelare non basta allegare una generica irregolarità dato che occorre dimostrare sia la probabile violazione delle norme edilizie, del regolamento o dei diritti condominiali, sia il rischio concreto e attuale di un danno grave e non facilmente riparabile per l’edificio, per le parti comuni o per gli altri condòmini.

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