Comodato d’uso, chi paga le spese di ristrutturazione?

Il contratto di comodato d’uso è uno strumento giuridico che consente al proprietario di un immobile (comodante) di concedere gratuitamente l’uso dello stesso a un’altra persona (comodatario). Tuttavia, la gratuità del comodato non esclude la possibilità che possano sorgere questioni economiche, soprattutto in caso di lavori di manutenzione o ristrutturazione dell’appartamento: chi deve sostenere le spese? Questo articolo analizza le principali norme per chiarire questo delicato aspetto.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: una distinzione necessaria

Prima di affrontare la questione delle imputabilità della spesa, è essenziale distinguere tra:

• manutenzione ordinaria che comprende gli interventi necessari per conservare l’immobile in buono stato e garantirne l’uso quotidiano, come per esempio la tinteggiatura delle pareti, le riparazioni o sostituzione di componentistica soggetta ad usura o piccoli interventi sugli impianti.
• manutenzione straordinaria che riguarda lavori più rilevanti e strutturali, come la sostituzione dell’impianto elettrico, il rifacimento del tetto o interventi per migliorare la sicurezza e l’efficienza energetica dell’immobile.

Questa distinzione è fondamentale per determinare chi, tra comodante e comodatario, debba farsi carico delle spese.

Obblighi del comodatario

Ai sensi dell’articolo 1804 del Codice civile, il comodatario ha l’obbligo di custodire e conservare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia. Questo significa che il comodatario deve sostenere le spese necessarie per la manutenzione ordinaria, salvo diverso accordo con il comodante. In pratica, le piccole spese per mantenere l’immobile funzionale sono a carico del comodatario.

Tuttavia, il comodatario non è tenuto a eseguire interventi straordinari, a meno che non siano indispensabili per evitare danni gravi all’immobile o a terzi. In tal caso, il comodatario, ai sensi dell’art. 1808 c.c. può richiedere il rimborso delle somme spese al comodante, purché queste opere siano necessarie e urgenti.

Obblighi del comodante

Il comodante, in qualità di proprietario, è responsabile delle spese di manutenzione straordinaria. Questo principio si basa sul fatto che tali interventi riguardano la conservazione e il valore dell’immobile, che resta di proprietà del comodante. Ad esempio, il rifacimento della facciata o la messa a norma degli impianti elettrici rientrano tra gli oneri del proprietario.

È importante sottolineare che il comodante può decidere di non eseguire i lavori straordinari, a meno che questi non siano richiesti da leggi o regolamenti. In tal caso, il comodatario potrebbe trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile, ma non avrebbe diritto a richiedere un indennizzo, a meno che non sia diversamente stabilito nel contratto.

Questo è un aspetto che distingue il comodato dalla locazione, ove in quest’ultimo caso il legislatore ha previsto che il locatore è tenuto a farsi carico di tutti gli interventi di manutenzione, con la sola eccezione di quelli di piccola entità gravanti sul conduttore. 

Ristrutturazione volontaria dell’immobile da parte del comodatario

Se il comodatario decide di effettuare lavori di ristrutturazione non indispensabili, come la modifica della disposizione interna delle stanze o il miglioramento estetico dell’immobile, queste spese restano generalmente a suo carico. Il comodante non è tenuto a rimborsare tali interventi, a meno che non li abbia espressamente autorizzati o concordati, ovvero non presentino il carattere di necessità e urgenza.

Conclusione

Nel contratto di comodato d’uso, la ripartizione delle spese per manutenzione e ristrutturazione dipende dalla natura degli interventi e dagli accordi tra le parti. In generale, il comodatario si fa carico della manutenzione ordinaria, mentre il comodante è responsabile per i lavori straordinari. Per evitare conflitti, è sempre consigliabile definire con chiarezza tali aspetti nel contratto, prevedendo eventualmente clausole specifiche che regolino i casi particolari. Un approccio trasparente e collaborativo tra comodante e comodatario contribuisce a preservare il rapporto e a tutelare i diritti di entrambe le parti.

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