Conviene demolire casa o ristrutturarla?

Demolire o ristrutturare casa? È una delle domande più frequenti quando ci si trova davanti a un immobile datato, poco efficiente dal punto di vista energetico o con dei problemi strutturali. 

La risposta non è così così semplice, e non è mai uguale per tutti: dipende dai costi, dai vincoli urbanistici, dallo stato dell’immobile e sicuramente anche dal proprio budget. E’ solo analizzando attentamente i vari fattori che si può giungere alla soluzione ottimale nel caso specifico.

Quando conviene demolire e ricostruire?

Stabilire quando conviene demolire e ricostruire richiede quindi un’attenta analisi. Potrebbe essere conveniente, ad esempio, laddove:

• l’abitazione abbia gravi problemi strutturali (come crepe, fondazioni e strutture in cemento armato degradate);
• l’immobile non sia efficiente dal punto di vista energetico (magari rientra nella classe G o F) e sarebbe complesso portarlo a buoni livelli sono intervenendo parzialmente;
• la distribuzione interna sia datata. Ad esempio ospita lunghi corridoi o stanze buie, quando le esigenze attuali vedono in voga open space, doppi servizi, lavanderie, cabine armadi;
• l’edificio presenti problematiche di umidità di risalita;
• i costi di ristrutturazione si avvicinino molto a quelli che si spenderebbero per una nuova costruzione.

Oggi, molti interventi di demolizione e ricostruzione, se rispettano determinati parametri – come il mantenimento dello stesso volume e sagoma, entro certi limiti e salvo specifiche previsioni urbanistiche – sono considerati ristrutturazioni edilizie e possono accedere ai principali bonus casa, anche nel caso di demolizione e rifacimento integrale.

Non conviene demolire e ricostruire se, invece:

• l’edificio è vincolato (da vincoli paesaggistici o beni culturali) e il comune/ente preposto pone dei limiti molto stringenti;
• la struttura è ancora sana e con una buona base energetica e basterebbe effettuare dei lavori “mirati” (come il cappotto, l’installazione di infissi più efficienti, un nuovo impianto) per fare un salto di qualità al netto di costi – e adempimenti burocratici – di gran lunga meno gravosi. 

Dal punto di vista fiscale, ricordiamo che:

• il Bonus ristrutturazione / Bonus casa prevede una detrazione del 50% per le spese sull’abitazione principale e del 36% per altri immobili, fino a 96.000 € per unità. Tale misura è stata prorogata anche al 2026;
• le stesse logiche (50% prima casa, 36% seconde case) valgono anche per l’Ecobonus e il Sismabonus, almeno fino al 31 dicembre 2026, con riduzione delle aliquote dal 2027.

Questo significa che una parte importante del costo dei lavori potrebbe essere recuperata in 10 anni tramite la dichiarazione dei redditi, con un evidente miglioramento del rapporto tra l’investimento fatto e il valore finale dell’immobile.

Una casa ristrutturata vale di più?

Nella maggior parte dei casi, una casa già ristrutturata, e che appartiene a una buona classe energetica, può valere di più rispetto a un immobile datato e da ristrutturare.

Inoltre, il prezzo al metro quadro è più alto: nelle grandi città e nelle zone ad alta domanda la differenza di prezzo tra un appartamento appena ristrutturato e uno da ristrutturare può essere rilevante a parità di zona, piano e metratura.

Infine, con una demolizione e una ricostruzione ben progettata, il valore può crescere ancora di più, perché di fatto si va a immettere sul mercato un edificio quasi assimilabile al “nuovo”, con:

• impianti conformi alle norme attuali;
• una classe energetica alta (A/B);
• degli spazi interni ottimizzati secondo le esigenze attuali di mercato.

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Quanto costa buttare giù una casa e rifarla?

Se tra ristrutturare casa o demolire e ricostruire si propende per la seconda soluzione, i costi da considerare variano naturalmente molto a seconda della zona, dei materiali scelti, del livello delle finiture e della complessità del progetto.

A questi importi, poi, vanno aggiunti anche:

• le spese tecniche (che comprendono la progettazione architettonica e strutturale, la direzione dei lavori, la sicurezza), spesso un 8–12% del costo lavori;
• gli oneri comunali (oneri di urbanizzazione, costo di costruzione);
• eventuali adeguamenti urbanistici.

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