Differenza tra balconi aggettanti e incassati

In un condominio la differenza tra balconi aggettanti e incassati può avere conseguenze importanti sulla proprietà delle diverse parti, sulla manutenzione e sulla ripartizione delle spese.

Comprendere per cosa differiscono è, quindi, fondamentale soprattutto quando occorre intervenire per problemi alla soletta, alla pavimentazione, al parapetto, agli elementi decorativi o in caso di infiltrazioni d’acqua.

Balconi aggettanti: cosa sono

La giurisprudenza della Corte di Cassazione considera generalmente il balcone aggettante come un prolungamento dell’unità immobiliare cui accede e, pertanto, come appartenente, di regola, al proprietario di tale unità.

La ragione è che, a differenza del solaio che separa due unità immobiliari sovrapposte, il balcone aggettante non svolge, di regola, la funzione di sostegno del piano superiore né quella di copertura del piano inferiore.

Come sono fatti i balconi incassati

Il balcone incassato, al contrario, non sporge dalla facciata, poiché è ricavato in una rientranza del corpo dell’edificio, come una piccola nicchia aperta sull’esterno, e può essere delimitato lateralmente da pareti murarie e presentare sul fronte un parapetto o una ringhiera. 

Nel descriverlo dal punto di vista architettonico possono essere utilizzate espressioni come “a U” o “a L”, per dare l’idea della sua conformazione.

Le differenze strutturali in sintesi

Messe a confronto, le due tipologie si distinguono per alcuni aspetti chiave.

Il balcone aggettante:

• sporge verso l’esterno rispetto al filo della facciata;
• è una struttura autonoma, che non svolge la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore propria del solaio interpiano;
• appartiene, di regola, al proprietario dell’unità immobiliare cui accede, fatta salva la diversa disciplina risultante dal titolo.

Il balcone incassato, invece:

• rientra nel volume dell’edificio, senza sporgere dalla facciata;
• spesso funge da soletta di separazione e copertura tra il piano superiore e quello inferiore.

Chi paga le riparazioni?

La distinzione ha conseguenze pratiche molto concrete sulla ripartizione delle spese condominiali, un tema che negli ultimi anni ha generato un contenzioso significativo:

Balconi aggettanti

Come anticipato, dato che sono generalmente considerati un prolungamento dell’unità immobiliare cui accedono, la giurisprudenza li riconduce generalmente alla proprietà esclusiva del titolare di tale unità.

Di conseguenza, le spese relative alle componenti di proprietà esclusiva del balcone gravano, in linea generale, sul proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone accede. 

Inoltre, con l’ordinanza n. 7042/2020 la Corte ha ritenuto nulla la deliberazione con la quale l’assemblea aveva posto a carico di tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi, le spese relative alla pavimentazione dei balconi aggettanti di proprietà esclusiva.

Balconi incassati

Quando la soletta svolge effettivamente e contemporaneamente la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, può trovare applicazione, in via estensiva, l’art. 1125 c.c (la norma che disciplina la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).

In questo caso le spese relative alla manutenzione e ricostruzione della struttura interessata sono ripartite in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrapposti: la pavimentazione resta a carico di chi abita sopra, mentre l’intonaco, il soffitto e la tinteggiatura a carico di chi abita sotto.

Frontalini, sottobalconi e decoro architettonico: possibili eccezioni

La Corte di Cassazione ha affermato che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore del balcone possono assumere natura comune quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a determinarne il decoro architettonico.

Possono rientrare in questa categoria, a seconda delle caratteristiche dell’edificio:

• frontalini;
• rivestimenti della parte frontale della soletta;
• elementi decorativi della parte inferiore;
• pilastrini;
• balaustre;
• altri elementi ornamentali.

Di conseguenza, se uno di questi elementi del balcone contribuisce al disegno architettonico della facciata, la relativa manutenzione può essere posta a carico del condominio secondo i criteri applicabili alle parti comuni.

Balconi e infiltrazioni: chi è responsabile?

Occorre innanzitutto individuare concretamente l’origine dell’acqua e la parte che ha causato il danno.

Ora vediamo le due casistiche nel dettaglio:

• nel caso di un balcone aggettante gli obblighi di manutenzione delle parti di proprietà esclusiva gravano sul proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone accede;
• nei balconi incassati, invece, soprattutto quando la soletta svolge una funzione analoga a quella di un solaio tra due unità immobiliari, la situazione deve essere analizzata alla luce della funzione della soletta e degli altri elementi coinvolti.

Balconi aggettanti e incassati: cosa cambia per chi acquista casa

Conoscere la differenza tra balconi aggettanti e incassati può essere utile anche prima di acquistare un immobile.

In presenza di lavori già deliberati o di balconi che mostrano segni di degrado, è opportuno verificare:

• la conformazione strutturale del balcone;
• eventuali lavori di manutenzione già deliberati dal condominio;
• il contenuto del regolamento condominiale e l’eventuale presenza di clausole relative alla proprietà e alla ripartizione delle spese;
• il titolo di proprietà e gli eventuali atti che disciplinano diversamente la proprietà delle parti dell’edificio;
• la presenza di infiltrazioni o distacchi di intonaco;
• distinguere le spese relative al balcone privato da quelle relative alla facciata condominiale;
• la natura degli elementi decorativi dei balconi;
• eventuali controversie, contestazioni o cause giudiziarie già in corso relative al balcone, alla facciata o agli interventi di manutenzione.