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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Tinteggiare una stanza, sostituire un rivestimento o eseguire personalmente piccoli lavori di manutenzione può consentire di ridurre il costo di una ristrutturazione. Nel linguaggio comune si parla di lavori “fai da te”, mentre in ambito edilizio viene spesso utilizzata l’espressione “lavori in economia”, cioè interventi eseguiti direttamente dal proprietario senza affidarne integralmente la realizzazione a un’impresa.
Questo, però, non significa che il proprietario possa eseguire qualsiasi opera nella propria abitazione. Prima di iniziare bisogna distinguere due questioni: quale titolo edilizio richiede l’intervento e chi è legittimato a eseguirlo. Il fatto di realizzare materialmente un’opera in proprio non modifica, infatti, le regole urbanistiche applicabili.
L’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 individua gli interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo, nel rispetto comunque delle altre normative di settore e delle eventuali disposizioni regionali e comunali.
Tra le attività normalmente riconducibili alla manutenzione ordinaria possono rientrare, per esempio, tinteggiatura delle pareti, sostituzione di pavimenti e rivestimenti, riparazioni e rinnovo di finiture, sempre che l’intervento non coinvolga strutture o impianti e non presenti caratteristiche che lo facciano ricadere in una diversa categoria edilizia.
L’espressione “edilizia libera” e quella “lavori in economia” indicano due concetti assolutamente differenti:
La distinzione diventa evidente quando l’intervento supera la manutenzione ordinaria. Se un’opera richiede una CILA, una SCIA o un permesso di costruire, la scelta del proprietario di eseguire personalmente alcune lavorazioni non elimina gli adempimenti previsti dalla legge.
Un esempio frequente è la diversa distribuzione degli spazi interni, con spostamento di tramezzi non strutturali. In linea generale, siamo nell’ambito della manutenzione straordinaria e può essere necessaria una CILA ai sensi dell’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001.
La comunicazione deve essere accompagnata da un elaborato progettuale e dall’asseverazione di un tecnico abilitato, che attesta sotto la propria responsabilità la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia e la compatibilità con le normative richiamate dalla legge.
Il proprietario, quindi, può eventualmente partecipare direttamente all’esecuzione di alcune lavorazioni compatibili con il regime dell’intervento, ma non può sostituirsi al professionista negli atti che la legge riserva a quest’ultimo.
Lo stesso principio vale quando sono necessari progettazione strutturale, adempimenti sismici, direzione dei lavori, attestazioni o altre prestazioni per le quali è richiesta una specifica abilitazione professionale.
Particolare cautela richiedono gli impianti degli edifici. Il D.M. 37/2008 disciplina, tra gli altri, impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici, riscaldamento e climatizzazione, impianti idrici e sanitari, gas, ascensori e sistemi antincendio.
Per le attività di installazione, trasformazione e ampliamento, e per gli altri interventi ricadenti nell’ambito della disciplina, entrano in gioco imprese abilitate e requisiti tecnico-professionali, oltre alla dichiarazione di conformità prevista dalla normativa al termine dei lavori.
Non basta, quindi, saper materialmente sostituire cavi, modificare una tubazione del gas o intervenire sull’impianto di climatizzazione. Quando la legge riserva l’attività a un soggetto abilitato, il proprietario privo dei requisiti non può sostituirsi all’installatore e successivamente “regolarizzare” da solo l’opera.
Va però evitata anche l’affermazione opposta, secondo cui il privato non potrebbe mai toccare un impianto: il D.M. 37/2008 distingue le diverse tipologie di intervento e prevede un regime specifico anche per la manutenzione ordinaria. Prima di intervenire è quindi necessario capire esattamente quale operazione si intenda eseguire.
Un altro errore è pensare che definire un cantiere “in economia” faccia automaticamente venir meno le norme sulla sicurezza.
Quando il proprietario coinvolge imprese o lavoratori autonomi, occorre verificare l’applicazione del Titolo IV del Decreto Legislativo 81/2008, dedicato ai cantieri temporanei o mobili. In base alla struttura del cantiere possono sorgere obblighi a carico del committente, dalla verifica dell’idoneità tecnico-professionale dei soggetti incaricati fino, nei casi previsti dalla legge, alla designazione dei coordinatori per la sicurezza.
La situazione cambia, quindi, radicalmente tra il proprietario che dipinge personalmente una stanza e quello che organizza una ristrutturazione facendo intervenire muratore, elettricista, idraulico e altri lavoratori autonomi. Il fatto che non esista un unico appalto affidato a un’impresa generale, non rende automaticamente il cantiere privo di obblighi.
Il fai da te non consente neppure di ignorare le regole sui materiali prodotti durante i lavori. Calcinacci, piastrelle, sanitari, cartongesso e altri materiali derivanti da demolizioni e ristrutturazioni devono essere qualificati e gestiti secondo la disciplina sui rifiuti applicabile al caso concreto.
Non è, quindi, corretto considerarli automaticamente normali rifiuti domestici soltanto perché i lavori sono stati eseguiti dal proprietario. Quantità, provenienza e natura dei materiali, incidono sulle modalità di conferimento e smaltimento, che devono essere verificate anche rispetto alle regole del servizio locale.
La soluzione più sicura è partire dall’intervento, non dalla capacità pratica di eseguirlo. Per opere semplici di finitura e manutenzione ordinaria, il fai da te può avere uno spazio ampio. Quando invece si modificano distribuzione interna, strutture, prospetti o altri elementi edilizi, oppure si interviene sugli impianti, occorre prima verificare il regime amministrativo e le eventuali attività riservate a tecnici e imprese abilitate.
Lo stesso vale per sicurezza e rifiuti: eseguire i lavori in economia non crea una zona franca rispetto alle norme.
Prima di iniziare una ristrutturazione in autonomia, è opportuno verificare quattro aspetti distinti:
Il proprietario può certamente fare da sé ciò che la legge non riserva ad altri soggetti; ma “lavoro in economia” significa esecuzione diretta, non libertà dalle regole edilizie, tecniche e di sicurezza.
