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È arrivato il momento di rifare i balconi del condominio: come si ripartisce la spesa? A creare confusione in tale ambito, oltre ai numerosi termini esistenti nel gergo comune (“succielo”, “cielino”, “soletta”), vi è anche il Codice Civile nel quale non è prevista una specifica indicazione per individuare i criteri di ripartizione per le spese di rifacimento degli stessi. In un contesto così spetta quindi alla giurisprudenza evidenziare criteri e regole per poter capire quando la spesa debba attribuirsi al condominio e quando invece al singolo condomino. Tra le ultime pronunce di questo filone, di sicuro interesse è quella della Corte di Appello di Firenze, la n. 1078 del 16 maggio 2023.
La vicenda
I comproprietari di un immobile sito in un condominio toscano si vedevano rigettare in primo grado la domanda con la quale chiedevano l’annullamento della delibera condominiale che approvava, tra le altre varie voci di spesa, anche quelle relative al rifacimento dei balconi aggettanti facenti parte del condominio. Secondo il consulente di parte, per gli anni oggetto di impugnazione, gli attori avevano non solo effettuato versamenti che non risultavano contabilizzati, ma soprattutto, una parte dei pagamenti eseguiti e non contabilizzati, si riferiva a lavori di manutenzione straordinaria delle facciate e dei balconi che non dovevano essere sostenute dal condominio, e quindi pro quota dagli attori, bensì dovevano essere sostenute dai proprietari dei singoli balconi interessati dall’intervento.
Il condominio costituitosi in giudizio affermava invece la tesi secondo cui gli esborsi erano stati correttamente ripartiti fra tutti perché la facciata condominiale è occupata da balconate continue che devono considerarsi parte integrante del prospetto.
La decisione della Corte di Appello
Rinnovata la CTU in secondo grado, la stessa confutava le risultanze di quella esperita in primo grado accertando così gli esborsi effettuati in più dagli attori negli anni oggetto di impugnazione.
In particolare si appurava che non erano stati contabilizzati versamenti per oltre 2.500 euro da parte degli attori e che, una parte dei predetti pagamenti, circa 1.800 euro, si riferiva a lavori di manutenzione straordinaria della facciata e dei balconi.
In merito a tale punto, la Corte di Appello non ha inteso assecondare la tesi del condominio in merito alla valutazione condominiale dei balconi basata sulla considerazione che “tale struttura, costituita prevalentemente da elementi in cemento armato, va considerata bene comune in quanto afferisce ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell’edificio e che si inquadrano nell’aspetto estetico di questo”.
Nessuna funzione estetica o di pregio dei balconi
I giudici di seconde cure, nel rigettare quindi la tesi del condominio, riprendevano un orientamento della giurisprudenza ormai consolidato in materia. Difatti, i balconi aggettanti costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare e quindi appartengono in via esclusiva a questi, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore solo se si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Nel caso in esame dalle foto prodotte in giudizio, invece, non emerge alcun pregio in termini decorativi che si aggiunga alla mera funzione di chiusura e copertura; né risulta alcun riscontro in tal senso dalla documentazione in atti, essendo quindi del tutto irrilevante che si tratti di strutture in cemento armato.
Al condominio non resta quindi che pagare il salato conto della giustizia relativo al doppio grado di giudizio e comprensivo anche delle due CTU svolte.