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Se ci si riferisce a elementi di un condominio come il lastrico solare, il cortile oppure le mura perimetrali, è subito immediato che si tratti di parti comuni su cui tutti gli abitanti di uno stabile hanno gli stessi diritti e doveri.
Diverso è il caso del sottosuolo, che non viene espressamente citato nell’articolo 1117 del Codice Civile. A chi appartiene il sottosuolo del condominio? La risposta arriva dalla Corte di Appello di Cagliari che si è espressa sulla questione.
Il caso preso in esame
Nel caso preso in esame dalla Corte di Appello sarda, l’oggetto era un edificio dove, secondo quanto riferito dal condominio, alcuni comproprietari dell’immobile si erano impossessati del sottosuolo senza avere richiesto nessuna autorizzazione.
I comproprietari del locale hanno effettuato una ristrutturazione e abbassato il piano di calpestio originario dell’edificio. Il contenzioso è nato nel momento in cui gli occupanti si sono rifiutati di ripristinare lo stato originale precedente allo scavo.
Per l’ente si trattava di un bene comune, del quale non ci si poteva appropriare senza il consenso di tutti i proprietari. Ed è stato richiesto un risarcimento del danno per occupazione abusiva.
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La sentenza della Corte di Appello
La Corte si è pronunciata tramite la sentenza numero 310 del 12 ottobre 2022, con la quale è stata chiarita anche la natura condominiale del sottosuolo di un edificio. Il sottosuolo di un fabbricato non fa parte dei beni comuni elencati dall’articolo 1117 del Codice civile.
Nonostante questo, per la giurisprudenza, è considerato di proprietà del condominio. In assenza di un titolo contrario, si tratta di una conclusione di semplice presunzione. “In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini”.
Inoltre, come stabilito nell’articolo 840, sempre del Codice civile, “Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune”.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.