Indice dei contenuti
Intervista ad Angelica Pelizzari, Executive Board Member di Immobiliare.it
Parliamo di cessione del credito assieme ad Angelica Pelizzari, Executive Board Member di Immobiliare.it, cercando di capire quali saranno i prossimi risvolti legati alla sospensione dell’agevolazione per il mercato immobiliare.
Cosa si intende per cessione del credito?
Come disciplinato dal codice civile, la cessione del credito è un accordo contrattuale, attraverso il quale si trasferisce il diritto di credito di un soggetto cedente a un acquirente terzo cessionario, che lo acquista a un determinato prezzo.
Negli ultimi periodi, questo istituto è comunemente associato al credito per ristrutturazioni, dove la cessione dei crediti consiste nella possibilità, in capo al beneficiario di una detrazione fiscale, di cedere, dietro opportuno corrispettivo, il credito maturato a seguito del sostenimento di una spesa per lavori edilizi agevolati.
In pratica, il contribuente sostiene una spesa per lavori edilizi e matura un credito Irpef (o Ires in alcuni casi), in una percentuale prestabilita rispetto alla spesa sostenuta.
Il contribuente cedente può utilizzare il credito in maniera diretta, compensando le proprie imposte nei confronti del fisco, oppure può scegliere di cedere il suo credito ad un terzo soggetto: il “cessionario“.
Tale tema è oggetto di grande discussione nelle ultime settimane, in quanto con il DL 11/2023 è stata cancellata, salvo poche eccezioni ancora non del tutto definite, la possibilità di cedere il credito per ristrutturazioni, sia attraverso cessione diretta del beneficiario del bonus sia con il passaggio intermedio dello sconto in fattura con cessione del credito all’impresa.
Sospensione della cessione del credito o dello sconto in fattura: quali le conseguenze per Superbonus o Bonus edilizi nei prossimi mesi?
Sebbene il decreto preveda delle eccezioni, ad esempio la proroga del Superbonus 110% per unifamiliari, la deroga su sconto in fattura per caldaie e infissi, e l’accesso alla cessione per le spese 2022 anche senza aver firmato contratto con la banca, l’eliminazione della cessione del credito ad intermediari e dello sconto in fattura nei mesi a venire avrà sicuramente degli impatti.
Chi voleva avvalersi di bonus edilizi potrà continuare a farlo, sapendo che dovrà finanziare interamente gli interventi a monte o con risorse proprie o con ricorso a mutui ristrutturazione, a fronte di una situazione di mercato con tassi di interesse in aumento.
Potrà poi compensare tali importi attraverso crediti Irperf, in un arco temporale di 10 anni, con le proprie imposte da versare annualmente.
Cosa comporterebbe invece per chi aveva già programmato i lavori, ma al 16 febbraio non aveva ancora presentato la Cila/Cilas?
Il Decreto Legge n.11/2023 ha determinato lo stop dei meccanismi alternativi alla cessione diretta, per tutti i lavori iniziati dopo il 17 febbraio 2023, data di entrata in vigore del Decreto.
In estrema sintesi, per gli interventi che presentino CILA, unitamente a delibera assembleare antecedente (per gli interventi condominiali) al 16 febbraio, sarà possibile usufruire di cessione del credito o sconto in fattura.
Per tutti gli altri non sarà più possibile cedere, ma solo usufruirne in maniera diretta, compensando gli importi con le proprie imposte da versare.
Sembrerebbe restare ferma la possibilità dello sconto in fattura per gli interventi di sostituzione infissi e caldaie e, più in generale, per l’edilizia libera, previa autodichiarazione per tutti i lavori già concordati ante 17 febbraio.
Quali altri strumenti sono a disposizione dei proprietari, in alternativa alla cessione del credito, per procedere con i lavori del Superbonus?
Il Superbonus, ridotto dalla legge di Bilancio del 2023 al 90%, ma ancora in vigore per il 110% per le villette unifamiliari che hanno già realizzato il 30% dei lavori entro settembre 2022 (con iter da completare entro il termine prorogato del 30.06.2023), potrà essere utilizzato direttamente, generando un importo detraibile fino a ad un massimo di 96.000 euro.
Con il blocco della cessione dei crediti, i proprietari dovranno essere in grado di finanziare gli interventi o con risorse proprie o con accesso a finanziamenti bancari dedicati, tipicamente mutui per ristrutturazione per gli interventi.
Stop alla cessione del credito: quale sarà l’impatto sul valore degli immobili?
Si potrebbe verificare un posticipo delle decisioni di ristrutturazioni da parte dei proprietari di unità abitative che, non potendosi avvalere dello sconto in fattura, si devono finanziare o autonomamente con ricorso al debito, a fronte di una situazione di mercato con tassi di interesse in aumento.
Ciò potrebbe sfociare in un rallentamento della rivitalizzazione di certi immobili, anche in tema classe energetica, comportandone una minore attrattività sul mercato, soprattutto in un momento storico in cui c’è molto attenzione alle tematiche ambientali.
Molto dipenderà dalle forme di finanziamento bancarie agevolate a favore dei proprietari che, probabilmente, verranno implementate a supporto di tali interventi con particolare attenzione agli interventi per classe energetica e antisismici.