Terreno agricolo all'asta Strada Comunale Torre Amalfitano, Bagheria

Lotto unico: Terreno agricolo sito in Comune di Bagheria (PA) – Strada Comunale Torre Amalfitano - N.C.T. al foglio 22 del Comune di Bagheria, particelle n. 273- 2543; come da ctu in atti, alla quale altresì si rimanda: Oggetto di pignoramento è un fondo agricolo, ricadente nella contrada Malfitano del Comune di Bagheria, in parte attivato alla coltivazione degli ulivi - indicativamente vi saranno circa 25 piante di ulivo - ed identificato alN.C.T. al foglio 22 del Comune di Bagheria, particelle n. 273- 2543. Il bene è inserito in zona agricola con presenza di abitazioni sparse ad uso stagionale. Il fondo risulta intercluso e per accedervi è necessario, dalla via Comunale Torre Amalfitano, attraversare dei fondi alieni il cui transito al momento è informalmente consentito. Ad ogni modo, trattando i due fondi come un unico lotto di vendita, essendo tra l'altro contigui tra loro, è possibile beneficiare per entrambi della servitù descritta nell'atto di provenienza della particella n.2543 (porzione dell’originaria p.lla n.274) e che specificamente indica un passaggio attraverso le particelle 921-276 e 275 del foglio 22 (…); e inoltre Terreno agricolo Superficie 3.350,00 mq; Stato conservativo: La parte di fondo condotta ad uliveto si trova in buono stato di coltivazione mentre la porzione ricadente nella p.lla 2543 risulta incolto ed infestato da vegetazione spontanea Descrizione: Il bene in esame consiste in un appezzamento di terreno della consistenza complessiva di mq 3.350, per gran parte attivato ad uliveto. Il fondo è solo parzialmente recintato sebbene i confini sono per lo più chiaramente individuabili sul posto. Esso presenta una pendenza costante, compresa tra il 10÷14%, e tale, comunque, da essere agevolmente lavorabile anche con mezzi meccanici. La porzione ricadente nella p.lla 273 risulta ben tenuta e lo stato vegetativo delle piante di ulivo è buono, pertanto il fondo è da ritenere immediatamente produttivo. Sulla medesima particella, nel corso dell'ispezione si è rinvenuto un serbatoio e delle tubature idriche che sono a servizio di proprietà aliene e costituiscono una servitù passiva di fatto. La porzione ricadente nella p.lla 2543 risulta per gran parte incolta, in stato di abbandono ed infestata da vegetazione spontanea. Tale particella risulta, inoltre, attraversata da un canale di scolo che raccoglie e consente l’allontanamento delle acque piovane provenienti da monte. L’intero appezzamento risulta intercluso tuttavia in occasione dei sopralluoghi è stato possibile accedervi dalla via Comunale Torre Amalfitano attraversando dei fondi privati il cui passaggio viene informalmente concesso e tollerato. Tuttavia il fondo, può beneficiare della servitù di passaggio descritta nel titolo di provenienza della p.lla 274 (dalla quale si è derivata la 2543). In tale sede è specificamente riportato che "si accede attraverso una stradella privata già esistente che si diparte dalla strada comunale Amalfitano quale risulta dallo stato dei luoghi attraversando le particelle 921-276 e 275 del foglio 22 sino ad arrivare al terreno in oggetto." Al riguardo è comunque doveroso precisare che tale percorso non viene praticato da tempo e che lo stesso è oggi interrotto e regolato da un cancello metallico le cui chiavi sono nel possesso dei proprietari dei fondi serventi ma non anche del debitore. (….) Secondo il PRG approvato con DDG del 15/03/2017 n.35, il fondo ricade in zona E1 – Verde Agricolo con indice di edificabilità pari a 0,03 mc/mq. Per tale zona le Norme Tecniche di Attuazione tanto riportano: «…Art. 34 - Zone «E»: definizione e caratteri generali degli interventi. Le zone E comprendono le aree destinate ad attività agricole, a bosco, a pascolo e improduttive. Tutti gli edifici esistenti sono destinati ad abitazione, ed a funzioni connesse con le attività primarie e con il turismo. I progetti di nuove costruzioni da realizzare in zone ricadenti sotto vincolo idrogeologico, di cui alla legge 30 Dicembre 1923 n. 3256, devono essere accompagnati da una relazione tecnica, redatta da un geologo iscritto al relativo albo professionale, sulla compatibilità della richiesta di costruzione con le condizioni geologiche dei terreni. Nella zona territoriale omogenea “E1” sono ammesse tutte le destinazioni d’uso a funzione agricola meglio specificate nell'art. 47 delle norme tecniche di attuazione. art. 47 - Le costruzioni da destinare ad usi abitativi residenziali comprendono le destinazioni d’uso previste nel presente articolo punto 1. lettera h) e devono rispettare i seguenti parametri: a) Superficie fondiaria, costituita da terreni contigui e/o distanti tra loro a una distanza massima di ml. 500, tutti ricadenti nella medesima zona di verde agricolo, potendosi utilizzare la potenzialità edificatoria di tali aree e concentra- re il volume in un singolo fabbricato. La delocalizzazione dei singoli volumi con la concentrazione in un singolo fabbricato, previa apposizione di vincolo di inedificabilità su tutte le altre aree libere ricadenti nella medesima zona territoriale omogenea, infatti, è consentita in linea ad un orientamento giurisdizionale secondo cui “la contiguità dei fondi non deve intendersi nel senso della adiacenza, ossia della continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate, bensì come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti per raggiungere la cuba-tura desiderata” (Consiglio di Stato, Sez. V, 30.10.2003 n°6734), condiviso dall’Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente nel parere protocollo n°22029 dell’11.04.2011. b) lotto minimo mq 2.000; c) indice di fabbricabilità fondiaria 0,03 mc/mq; d) altezza massima degli edifici: ml. 7,20 con non più di due piani fuori ter-ra; e) distanza minima dai confini: ml. 5,00, salvo i casi di costruzioni in aderenza; f) distanza tra fabbricati: ml. 10,00; Se nel lotto esiste già un fabbricato, per il quale sia dimostrata la sua legittimità, lo stesso è da intendersi carico volumetrico del lotto, e concorre alla 13 di 18 determina- zione del volume massimo consentito, calcolato con la densità di 0,03 mc/mq…». Si precisa, inoltre, che il fondo è sottoposto ai seguenti vincoli urbanistici: -) Vincolo di inedificabilità per fascia di rispetto dei fiumi e corsi d'acqua, disposto con provvedimento n°452313 del 19/12/12 emesso dal Genio Civile di Palermo; -) vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3627 del 30/12/1923; -) vincolo paesaggistico disposto con D.A. del 19/10/1994; -) vincolo sismico, classificata come zona sismica 2. Cert. Destinazione Urbanistica Comune di Bagheria Reg. n. 117/URB del 08.08.2019 Per quanto attiene la p.lla 2543 si evidenzia come la stessa abbia avuto origine dalla particella n.274 per atto di frazionamento catastale eseguito dal ctu su disposizione del Giudice dell’Esecuzione del 17.03.2022. Con tale ordinanza del G. es. del 17.03.2022 la particella derivata n.2543 è stata attribuita alla parte debitrice esecutata.