Appartamento all'asta via Maestra , 31, Riccò del Golfo di Spezia

“Piena ed intera proprietà per la quota di 1/1 di appartamento ad uso abitativo sito nel Comune di Riccò del Golfo di Spezia (SP) Via Maestra n. 31 Località Valdipino della superficie commerciale lorda pari a mq 127, che si sviluppa su tre piani di cui il piano terra destinato a cantine e i due piani superiori ad alloggio residenziale, unitamente ad una piccola corte esterna della superficie catastale di 53 mq, posta in aderenza al lato sud del fabbricato.
L’appartamento è composto dai seguenti locali:
al piano terra n. 3 locali cantina comunicanti tra di loro (uno dei locali cantina immette in un locale porticato esterno) e n. 1 locale cantina con accesso distinto;
al piano primo n.1 sala (che immette in un terrazzo esterno), n.1 locale cucina, n.1 camera (utilizzata come tinello e con scala a chiocciola che conduce alle cantine), n.1 piccolo bagno, n. 1 piccolo disimpegno d’ingresso/distribuzione (suddiviso in due part) e un vano scale che conduce al piano secondo;
al piano secondo n.1 soggiorno (che immette in un terrazzo esterno), n.2 camere (di cui una attualmente utilizzata come ripostiglio), n.1 piccolo bagno (accessibile dal soggiorno) e n.1 disimpegno definito dal pianerottolo di arrivo del vano scale.
In perizia si evidenziano le altezze nette interne dei locali come di seguito: con soffitto orizzontale: nei locali residenziali variabili tra ml.2,62 circa e ml. 1,87 circa (bagno al piano secondo); nei locali cantina variabili tra ml.2,62 circa e ml. 2,28 circa; con soffitto inclinato: bagno primo piano altezza massima ml.2,15 circa e altezza minima ml. 2,00 circa, camera piano secondo altezza massima ml.3,50 circa e altezza minima ml. 2,90 circa
L’immobile è censito al Catasto fabbricati del Comune di Riccò del Golfo di Spezia al Foglio 16 mappale 545, sub. 4, categoria A/4, classe 1, consistenza 8,5 vani, rendita 377,53 Euro. Coerenze: ai lati con il terreno di proprietà particella 546 Foglio 16 e con le particelle 544 – 789 del Foglio 16. La corte è censita al Catasto terreni del Comune di Riccò del Golfo di Spezia al Foglio 16 particella 546, qualità/classe seminativo - classe 2, superficie 53, reddito agrario 0,18 €, reddito dominicale 0,14 €. Coerenze: con la porzione di fabbricato stessa proprietà Foglio 16, particella 545 e con le particelle 550 – 558 – 789 del Foglio 16.
L’intero edificio sviluppa tre piani di cui tre fuori terra: al piano terra cantine ed al primo e secondo piano uso residenziale; non sussiste condominio costituito.
In perizia si evidenzia che all’appartamento non risultano pertinenziali e/o assegnate/i aree a parcheggio o garage o box. Il parcheggio è possibile nei parcheggi pubblici posti nelle aree circostanti lungo via Maestra.
Circa lo stato dell’appartamento dalla perizia in atti risulta che nel locale ex camera (attualmente destinato a ripostiglio) del piano secondo e nel locale cucina del piano primo sono presenti ampie porzioni di intonaco interno con fenomeni di annerimento e presenza di muffa dovuta ad umidità (non si escludono fenomeni di infiltrazione di acqua piovana dal tetto al secondo piano); in perizia si rileva la necessità di opere di manutenzione e/o risanamento. Si rileva altresì che gli intonaci esterni del fabbricato lato interno portico e del parapetto murario si trovano in cattive condizioni e si rileva la necessità di manutenzioni/risanamento. Lungo la parete esterna lato portico sono presenti tubazioni di scarico in facciata.
Stato di possesso: l’immobile al momento del sopralluogo è occupato da uno dei comproprietari esecutati che vi detiene la residenza. L’immobile sarà liberato con ordinanza del GE contestuale all’emissione del decreto di trasferimento ai sensi del disposto dell’art. 560 comma 8 cpc e salvo quanto previsto nei commi 6 e 9 del medesimo articolo. La liberazione avverrà nell’interesse dell’aggiudicatario e senza spese a suo carico ai sensi del comma 10 dell’art. 560 cpc. Il tutto come da punto 19 dell’ordinanza di delega.
Vincoli
Vincolo sismico L. 64/1974 – D.M.27.07.1982; Si fa presente che nel Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune di Riccò del Golfo di Spezia n. 4627 del 14.12.2023 non risulta indicata la sussistenza di vincoli sovraordinata (anche per quanto riguarda il vincolo sismico), salvo la ricorrenza della destinazione di PTCT (zona ID-CO – insediamento diffuso di consolidamento- ast. 43 NTA del PTCP Regione Liguria). Restano pertanto fatti salvi su tutto il territorio comunale eventuali vincoli relativi a fasce di rispetto della viabilità, ferroviarie, cimiteriali, di natura sovraordinata vigente in materia, anche laddove non espressamente specificato.
Pratiche edilizie
Condono edilizio (primo condono edilizio Legge 47/85) n. 1985/1994 per lavori di opere interne ed esterne a fabbricato di civile abitazione presentato il 25/03/1987 con il n. 1669 con pratica condono n.383 di protocollo, rilasciata il 28/03/1994 con il n. 1985 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata.
Il titolo è riferito a immobile fabbricato sito in Comune di Riccò del Golfo (SP), loc. Valdipino, Via Maestra, dist.cat. al Fg. 16, particella 545, sub. 4. L’istanza di condono edilizio L.47/85 (pratica n.383), secondo quanto risulta dalla dichiarazione di notorietà allegata alla stessa, riguardava opere edilizie realizzate in fabbricato preesistente nell’anno 1965; secondo quanto riportato nella relazione tecnica allegata alla pratica le opere hanno comportato la realizzazione di un nuovo vano scale coperto, n. 2 servizi igienici, n. 2 ampie balconate, variazioni esterne conseguenti e connesse agli ampliamenti realizzati, il tutto come da elaborati allegati al provvedimento di rilascio condono.
Autorizzazione edilizia per opere di manutenzione straordinaria n. 309/1994 per lavori di sostituzione totale delle tegole e dei listelli del tetto in fabbricato di civile abitazione, pratica edilizia n. 759 di protocollo, rilasciata il 28/03/1994 con il n. 309 di protocollo.
Il titolo è riferito a immobile – fabbricato sito in Comune di Riccò del Golfo (SP), loc. Valdipino, via Maestra. Dist. cat. Al Fg.16, particella 545, sub.4. Prescrizioni contenute nel provvedimento autorizzativo: non dovranno essere alterate le volumetrie e l’aspetto esterno del fabbricato; le tegole dovranno essere del tipo “marsigliese”.
Situazione urbanistica
Ai sensi del Piano Regolatore Comunale (P.R.G.) approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale della Liguria n. 504 del 06 agosto 1996 e n. 674 del 11.11.1996 e delle relative Norme tecniche di Attuazione: - le particelle 545 e 546 del Foglio 16 (ove ricadono gli immobili oggetto di esecuzione) presentao la seguente destinazione urbanistica: R.E.S. – Zona residenziale esistente satura – normata dall’art. 46 delle N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione); - i mappali 545 – 546 del Foglio 16 ricadono interamente in zona ID – CO – insediamento diffuso a regime normativo di Consolidamento disciplinato dall’Art.45 delle N.T.A. del P.T.C.P. (Certificato Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Riccò del Golfo di Spezia in data a14/12/2023 n. 4627). Altri vincoli: Sismico.
Giudizi di conformità
Il fabbricato ove trova collocazione l’appartamento oggetto di esecuzione fa parte di un piccolo ed antico aggregato di costruzioni di matrice storica assestati lungo un tratto di mezzacosta collinare posto immediatamente a sud ovest del nucleo storico di Valdipino e a nord del torrente di Riccò; la struttura originaria del corpo di fabbrica ove risulta collocata la porzione di fabbricati oggetto di esecuzione risale pertanto ad epoca antecedente l’entrata in vigore della L. 1150/1942.
Nell’atto di compravendita del 26/06/2008 – notaio Ceroni Francesco rep.92088 – fasc.27361 – a mezzo del quale gli esecutati hanno acquistato gli immobili in oggetto, ai fini della legittimità urbanistica edilizia degli stessi immobili oggetto di compravendita, si legge quanto più ampiamente riportato in perizia, che “la parte venditrice …… dichiara avanti a me notaio e alla parte acquirente che la costruzione della porzione di fabbricato in oggetto e del fabbricato di cui la stessa è parte fu iniziata anteriormente al primo settembre 1967”.
Sul punto in perizia si specifica che gli immobili oggetto di esecuzione, in epoca al predetto atto di compravendita, sono stati interessati da interventi edilizi, in riferimento ai quali sono stati rilasciati da parte degli organi comunali competenti i titoli edilizi come sopra riportati e come analiticamente indicati in perizia fatte salve le difformità che vengono di seguito indicate.
Giudizio di conformità edilizia
In perizia si rileva una criticità media e si indicano le seguenti difformità/criticità edilizie:
Rispetto allo stato autorizzato desumibile dai titoli in atti del Comune (concessione condono edilizio n.1985 del 28.03.1994 si rilevano in perizia le seguenti difformità:
al piano terra - locali cantina (mapp. 545 sub. 4):
- realizzazione di scala a chiocciola interna (diam. 1,40ml) in struttura metallica e gradini in legno e realizzazione di foro circolare nel solaio sottostante, che permette la comunicazione interna tra piano terra (cantine) e piano primo (residenza);
- ristrutturazione del portico terrazzato con pavimentazioni e con dotazione di parapetto costituito da muretto, in corrispondenza dei pilastri autorizzati, posto in aderenza alla porzione di fabbricato lungo il prospetto sud, con realizzazione di scaletta esterna che collega il terrazzo porticato con la sottostante corte (dist. cat. Al foglio 16 mappale 546);
- parziale demolizione di muratura portante interna che divideva le due cantine già comunicanti fra di loro con una porta (quella centrale e quella posta più a ovest);
- tamponatura della apertura preesistente posta lungo il lato sud della cantina che consente accesso alle due cantine comunicanti di cui al punto precedente, con altre modifiche interne e apertura sul sotto scala;
- rifacimento pavimentazioni piano terra;
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne; in particolare la finestrella della cantina (quella più vicina alle scale esterne) data per esistente nello stato autorizzato non è più esistente allo stato attuale;
al piano primo – locali residenza (mapp.545 sub.4):
- ampliamento del locale bagno per creazione di locale doccia;
- realizzazione foro circolare nel solaio del locale ex camera (ora utilizzato come tinello) con inserimento di scala a chiocciola che permette la comunicazione con il piano terra (cantine) – (difformità già contemplata nelle difformità del piano terra);
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne;
al piano secondo – locali residenza (mapp.545 sub.4):
- realizzazione di soppalco ligneo nel locale camera;
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne;
nella corte/terreno (dist. cat. al fg.16 mappale 546):
- rifacimento pavimentazioni con messa in opera di recinzioni;
- modifiche di dettaglio nelle luci interne relative ai locali/spazi interni e nello spessore delle murature interne e perimetrali, oltre che in relazione ad alcune altezze nette interne, ed alla conformazione/disposizione ed al numero dei gradini.
- Inoltre si precisa in perizia che con riferimento allo stato attuale non sussiste certificazione di agibilità: non risulta presentata la SCA – Segnalazione Certificata di Agibilità prevista dall’art.24 DR 380/01 e smi corredata dalla documentazione prevista dal comma 5 del medesimo articolo di legge (normativa di riferimento DPR n. 380/01 e smi; LR Liguria n.16/08 e smi; normative di settore nazionali e regionali in materia edilizia).
Le difformità risultano in perizia regolarizzabili mediante presentazione al Comune di Riccò del Golfo di Spezia (SP) di istanza di permesso di costruire in sanatoria – accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 DPR 380/01 e smi, a firma di tecnico professionista abilitato, previo pagamento della sanzione pecuniaria amministrativa minima/oneri di urbanizzazione a titolo oblativo e presentazione di SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) prevista dall’art. 24 DR 380/01 e smi corredata dalla documentazione prevista dal comma 5 del medesimo articolo di Legge.
Il tutto salvo eventuali opere ritenute non sanabili dal competente ufficio tecnico comunale, con conseguente eventuali demolizioni/ripristini delle stesse a cura dell’aggiudicatario e con spese a suo carico.
In perizia l’immobile risulta quindi non conforme ma regolarizzabile con costi di regolarizzazione di € 2.500,00 per spese tecniche di presentazione istanza di permesso di costruire in sanatoria – accertamento di conformità ai sensi dell’art 36 DPR 380/01 e smi; di € 1.000,00 per spese tecniche per presentazione di SCA prevista dall’art. 24 DR 380/01 e smi corredata dalla documentazione prevista dal comma 5 del medesimo articolo di legge; di € 3.000,00 per pagamento sanzione pecuniaria amministrativa/oneri di urbanizzazione art.36 DPR 380/01 e smi (salvo diversa quantificazione in sede istruttoria da parte del competente ufficio tecnico comunale) e/o riconducibilità a differente quantificazione tecnica giuridica degli interventi oggetto di sanatoria; di € 250,00 di bolli e diritti di segreteria.
Giudizio di conformità catastale
In perizia si indica una criticità media e si rilevano le seguenti difformità/criticità catastali in merito all’appartamento costituito da immobile dist. cat. al Foglio 16, mappale 545 sub.4 rispetto alle planimetrie catastali di U.I.U. depositate in Catasto:
al piano terra – locali cantina (mapp. 545 sub.4):
- non risulta rappresentata la scala a chiocciola interna (diam 1,40 ml) in struttura metallica e gradini in legno che permette la comunicazione interna tra piano terra (cantine) e piano primo (residenza);
- non risulta rappresentata la consistenza del portico terrazzato, in corrispondenza dei pilastri autorizzati, posto in aderenza alla porzione di fabbricato lungo il prospetto sud, con realizzazione di scaletta esterna che collega il terrazzo porticato con la sottostante corte (dist. cat. Al foglio 16 mappale 546);
- nella planimetria catastale risulta tuttora indicata la muratura preesistente, ad oggi parzialmente demolita, che divideva le due cantine già comunicanti fra di loro con una porta (quella centrale e quella porta più a ovest);
- l’apertura preesistente posta lungo il lato sud della cantina, quella che consente l’accesso alle due cantine comunicanti di cui al punto precedente, risulta attualmente tamponata, mentre nella planimetria catastale risulta in essere;
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne; in particolare la finestrella della cantina (quella più vicina alle scale esterne) data per esistente nello stato autorizzato non è più esistente allo stato attuale;
al piano primo – locali residenza (mapp.545 sub.4):
- non risulta rappresentato l’ampliamento del locale bagno (vano doccia);
- non risulta rappresentato il foro circolare nel solaio del locale ex camera (ora utilizzato come tinello) con inserimento di scala a chiocciola che permette la comunicazione con il piano terra (cantine) – (difformità già contemplata nelle difformità del piano terra);
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne;
al piano secondo – locali residenza (mapp.545 sub.4):
- non risulta rappresentato il soppalco ligneo nel locale camera;
- diversa conformazione/presenza ex novo di alcuni gradini;
- varie difformità di dettaglio sulla dimensione delle luci/misure interne, anche in relazione alle altezze nette interne.
In perizia si precisa che l’aggiornamento necessario della planimetria di U.I.U. dovrà contemplare lo stato di fatto previa regolarizzazione urbanistica (a mezzo di sanatoria) e/o previ ripristini degli interventi non ritenuti sanabili dagli organi competenti (Comune/Provincia Servizio Zone sismiche).
Dette difformità risultano in perizia regolarizzabili mediante la presentazione all’Agenzia delle Entrate di aggiornamento planimetrico di U.I.U. a firma di tecnico professionista abilitato.
L’immobile risulta quindi non conforme ma regolarizzabile con costi di regolarizzazione quantificati in perizia in € 1.000,00 per la presentazione all’Agenzia delle Entrate dell’aggiornamento planimetrico di U.I.U. .
Giudizio di conformità urbanistica
In perizia risulta nessuna difformità.
Corrispondenza dati catastali /atto
In perizia risulta nessuna difformità
Conformità tecnica impiantistica
Indicata in perizia con criticità alta
In perizia si rilevano difformità/carenze impiantistiche.
In particolare l’appartamento non risulta dotato di impianto di riscaldamento: e necessita di impianto di riscaldamento e relativa certificazione di conformità; nei locali della sala al piano primo, del soggiorno al piano secondo e nella cantina che ospita la porta che immette al terrazzo porticato al piano terra sono presenti stufe a legna o similari, mente la calderina ed i termosifoni sono in disuso e non funzionanti. Quanto all’impianto elettrico in parte sottotraccia ed in parte esterno è comunque privo di certificazione di conformità e necessita di adeguamento. Si informa, quindi, che l’immobile necessita di certificazione energetica e che i relativi adempimenti, di cui al D.Lgs. 192/2005 così come modificato dal D.Lgs. 311/2006 e dalla Legge Regione Liguria 22/2007 e relativo regolamento regionale di attuazione, restano a carico dell’aggiudicatario. Anche relativamente all’impianto idrico/adduzione di acqua non è reperibile alcun certificato di conformità.
Per quanto attiene allo smaltimento delle acque reflue non risulta presente collegamento alla rete pubblica né altro sistema di smaltimento reflui funzionante e quindi in perizia si evidenza la necessità della dotazione di fossa settica tipo imboff. Occorre inoltre anche l’attestazione di prestazione energetica. Di conseguenza in perizia si evidenzia che la regolarizzazione di tutte queste difformità, la messa a norma degli impianti e la produzione delle relative certificazioni sono a carico dell’aggiudicatario.
I costi di regolarizzazione per la dotazione di impianto riscaldamento, impianto smaltimento reflui, adeguamento impianto elettrico, produzioni certificazione impianti e collaudi, nonché predisposizione APE sono quantificati in perizia in circa € 15.000,00 salvo altri importi non determinabili puntualmente da porsi comunque a carico dell’aggiudicatario. Sul punto in perizia si riporta anche quanto espressamente convenuto tra le parti in sede di atto di provenienza dell’immobile oggetto di avviso nel quale la parte venditrice dichiarava di non essere a conoscenza circa la conformità o meno degli impianti e la parte acquirente si assumeva tutti gli oneri di adeguamento.

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