Casa colonica, da ristrutturare, 4087 m², Castiglion Fiorentino

Queste leopoldine si trovano a breve distanza da Castiglion Fiorentino e Cortona, nel cuore della Valdichiana. Gli edifici sono stati consolidati di recente, con rifacimento totale di tetto e solari e necessitano quindi solo di lavori di finitura. Il complesso (oltre 4.000 mq in totale) costituisce un’imperdibile opportunità d’investimento, con la possibilità di creare un boutique hotel di lusso o una serie di ville da affittare separatamente. Oltre a questo, circa 7,7 ettari di spazi esterni permettono di creare giardini e parchi di pertinenza delle singole ville.
I primi servizi si trovano risalendo lo stradone in direzione di Montecchio (circa 2km) oppure direttamente nel paese (5km; 10’). Grazie alla posizione al confine tra Toscana e Umbria, la proprietà permette anche di raggiungere facilmente molti dei centri più noti delle due regioni (Arezzo, Montepulciano, Cortona, Siena, Firenze, Perugia, Castiglione del Lago…).

DESCRIZIONE DEI FABBRICATI
La villa San Luigi (520 mq) e la leopoldina San Isidoro (1.160 mq) sono il primo podere che si incontra lungo lo stradone venendo da Montecchio. I due edifici sono posti uno di fianco all’altro e sono gli unici che mostrano significativi eventi di espansione: la leopoldina non ha infatti la classica pianta quadrata, ma è stata quasi raddoppiata su uno dei lati e completata da un corpo aggettante sul lato destro della facciata. Allo stesso modo il granaio è stato ingrandito, con l’aggiunta di una porzione residenziale a una delle estremità, finendo per diventare una vera e propria villa.

Gli altri poderi, disposti in alternanza sui due lati dello stradone, sono tutti costituiti da una leopoldina (generalmente intatta nel suo aspetto originale) e un granaio, con variazioni che interessano solo le effettive superfici calpestabili degli edifici. Nello specifico troviamo podere San Benedetto (436 mq + 327 mq) sullo stesso lato di Sant’Isidoro, mentre podere Sant’Agata (468 mq + 327 mq) e podere San Leopoldo (551 mq + 298 mq) si trovano sul lato opposto della strada.
 
Infine, tra San Isidoro e San Benedetto ma sul lato opposto della strada, era situato podere San Giuseppe, virtualmente identico agli altri nella sua conformazione (demolito nel 1967). Gli edifici non esistono più ma la documentazione catastale permette di avere un’idea molto precisa di come fosse strutturato il podere. Se interessati, si potrebbe avanzare una proposta di ricostruzione per la leopoldina (582 mq) e il fienile (416 mq). In questo caso, le strutture potranno essere ricostruite con materiali moderni e più efficienti dal punto di vista energetico, sempre però rispettando l’aspetto originale delle leopoldine.

STORIA, STATO E FINITURE
La Valdichiana era, fino al XVI secolo, un terreno acquitrinoso difficile da attraversare e ancora più da coltivare e sfruttare. I disegni cartografici commissionati a Leonardo da Vinci per un primo progetto di bonifica mostrano infatti il ristagno delle acque del fiume Clanis nella valle.
Iniziati sotto i Medici, i grandi lavori per la bonifica furono portati avanti con grande impegno dai Lorena, in particolare sotto la guida di Ferdinando III e Pietro Leopoldo: tra il 1765 e il 1790 i lavori procedettero con rapidità e i contadini cominciarono a insediarsi stabilmente nella vallata, costruendo quelle abitazioni che prendono il nome di Leopoldine. Questi edifici sono costruiti tutti secondo uno schema fisso: pianta quadrata con tetto a padiglione, presenza di una torre colombaia centrale e di un loggiato al piano terra.
 
Allo stato attuale, gli edifici sono in buone condizioni strutturali grazie ad alcuni interventi di recupero e consolidamento effettuati in anni recenti. All’interno i solai sono stati interamente ripristinati, mentre il resto dell’edificio si trova in condizioni di grezzo edilizio, lasciando massima libertà agli acquirenti sulle finiture e gli impianti.

ESTERNI
Per quanto riguarda gli spazi esterni, ai blocchi Sant’Agata, San Benedetto e San Giuseppe (che si trovano sullo stesso lato dello stradone, nordovest) viene assegnato un’unica, grande area da destinare a giardini per totali 46.700 mq: tale superficie potrà essere chiaramente ripartita tra i vari poderi in base alle necessità.
Al podere San Luigi / San Isidoro, in virtù della superficie più ampia degli edifici e del progetto originario che prevedeva la conversione in boutique hotel con centro benessere, è stata invece assegnata un’area privata di circa 18.800 mq. 
Infine, al podere San Benedetto, posto sullo stesso lato di Sant’Isidoro, viene assegnata una superficie esterna riservata di circa 12.000 mq.
 
Questi ampi spazi esterni, che nel totale coprono quasi 77.500 mq, sono perfetti per la realizzazione di bellissimi giardini, frutteti e parchi all’italiana a corredo delle ville. Se si volesse procedere con il progetto per un’attività ricettiva, sarebbe anche possibile allestire in questi spazi delle bellissime location per eventi e creare dei comodi parcheggi per gli ospiti.
 
Altro particolare interessante, l’area che circonda le leopoldine è attualmente sfruttata per la coltivazione di erbe medicinali con metodi rigorosamente biologici: questo significa che l’inquinamento dovuto a prodotti chimici è di fatto inesistente e l’area è circondata dal verde.

USO E POTENZIALITÀ
Il complesso immobiliare, che dispone di grandi volumetrie e superfici pertinenziali, era stato attentamente analizzato per una possibile conversione in un sistema turistico/alberghiero. A tale scopo, l’idea era di convertire il podere Sant’Isidoro in un boutique hotel di lusso con il proprio centro benessere al piano terra, mentre le altre leopoldine (inclusa San Giuseppe da ricostruire) avrebbero ospitato numerose camere per gli ospiti. Il progetto proposto prevedeva la creazione di quasi 50 suite per gli ospiti, oltre a ristorante, bar, centro benessere con piscina, aree parcheggio per gli ospiti e grandi giardini esterni per l’organizzazione di eventi. Tutto nel rispetto delle caratteristiche storiche degli edifici e in un’ottica di valorizzazione dell’area.
 
In alternativa, è bene ricordare che la distanza tra le leopoldine (circa 200/250 m su ogni lato dello stradone) garantisce privacy alle singole abitazioni: in quest’ottica, l’acquisto del compendio immobiliare potrebbe anche essere un’ottima opportunità per mettere a reddito i singoli edifici una volta completate le ristrutturazioni.

CITTÀ PIÙ VICINE
Servizi più vicini (2km; 4’), Castiglion Fiorentino (5km; 10’), Cortona (10km; 15’), Foiano della Chiana (12km; 15’), Tuoro sul Trasimeno (23km; 30’), Arezzo (23km; 30’), Castiglione del Lago (27km; 30’), Montepulciano (34km; 40’), Pienza (41km; 55’), Perugia (58km; 55’), Siena (63km; 1h), Monteriggioni (81km; 1h 10’), Firenze (98km; 1h 25’), San Gimignano (104km; 1h 30’)

AEROPORTI PIÙ VICINI
Perugia San Francesco (66km; 55’), Firenze Vespucci (115km; 1h 20’), Pisa Galilei (176km; 2h), Bologna Marconi (197km; 2h 10’), Roma Ciampino (212km; 2h 10’), Roma Fiumicino (226km; 2h 15’)