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In Italia esistono circa 35 mila Bed and Breakfast. L’avvento di questa nuova forma di ospitalità, sempre più frequente soprattutto nei condomini, ha sollevato una serie di domande legali e logistiche.
Una delle questioni più dibattute riguarda le spese condominiali e se i gestori di Bed and Breakfast (B&B) che sorgono in condominio debbano sostenere costi aggiuntivi. Facciamo insieme il punto, studiando le implicazioni legate ai B&B in condominio.
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B&B in condominio: quali sono le regole?
Il titolare di un appartamento ha la possibilità di adibire l’intera unità abitativa o solo determinate camere all’operazione di un bed and breakfast. Questa attività può essere intrapresa senza necessità di ottenere preventivamente l’approvazione dell’assemblea condominiale, a condizione che la destinazione d’uso dell’immobile sia residenziale e che il regolamento di condominio, se presente, non proibisca espressamente e in modo inequivocabile tale utilizzo.
L’elemento fondamentale è di non arrecare danni alle parti comuni, rispettando il loro uso e cercando di non disturbare gli altri condomini. In effetti, proprio a causa del movimento causato dagli ospiti dei B&B e il rumore da essi creato, ha in diversi casi infastidito i condomini, portandoli a chiedersi se sia possibile vietare che qualcuno apra un B&B in condominio.
Come abbiamo visto, dunque, è tendenzialmente possibile aprire un B&B in un condominio senza particolari permessi, ma quali sono le spese associate? Esistono maggiorazioni per chi apre un B&B in contesto condominiale?
Maggiorazione spese condominiali per B&B: cosa dice la legge
L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese per le parti comuni siano divise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, ma si può adeguare questa divisione se alcuni condomini usano le parti comuni più intensamente di altri. Ad esempio, chi usa di più l’ascensore potrebbe pagare di più. Tuttavia, si può derogare a questa regola solo con l’unanimità, attraverso una delibera di tutti i condomini o un regolamento contrattuale.
Per quanto riguarda i B&B, il Tribunale di Catania ha stabilito che l’attività non cambia la destinazione d’uso dell’immobile e non giustifica una modifica nella spartizione delle spese. Diversamente, il Tribunale di Roma ha riconosciuto la legittimità di aumentare del 30% le spese per un condominio con un B&B, a causa dell’uso più frequente e gravoso delle parti comuni.
Questo incremento è stato permesso da una clausola nel regolamento condominiale che prevedeva adeguamenti delle spese basati sull’uso effettivo delle parti comuni.
In generale, le spese comuni si dividono indipendentemente dall’uso effettivo delle parti comuni, ma si può adottare una “diversa convenzione” con l’unanimità per modificare questa ripartizione in base all’uso concreto. Il proprietario di un B&B può contestare l’aumento delle spese solo provando un abuso di potere dell’assemblea, il che può essere complicato.