Comprare casa – o più in generale un immobile – non rientra di certo (e salvo qualche raro caso) nella lista delle azioni che si compiono tutti i giorni. Se si muovono i primi passi nel mercato immobiliare, quindi, è comune provare un po’ di confusione rispetto ai passaggi e alle formule che portano alla tanto attesa consegna delle chiavi: proposta di acquisto, preliminare, rogito sono solo alcuni degli step di un percorso che può rivelarsi articolato e che, naturalmente, può variare di caso in caso e da persona a persona.

In questa pagina cercheremo quindi di definire, anche attraverso approfondimenti e focus attenti, le principali linee che caratterizzano il cosiddetto compromesso; o, volendo usare una dicitura più estesa e forse anche meno ambigua, il contratto di compravendita di un immobile. Faremo distinzione tra questo specifico documento e gli altri accordi scritti che accompagnano l’evoluzione di una trattativa per fornire una guida che possa essere di riferimento prima ancora di mettersi alla ricerca della casa perfetta.

Che cos’è il preliminare di compravendita?

Spesso termini troppo tecnici, presi in prestito dal mondo legale o fiscale, possono risultare incomprensibili. Ma lo stesso accede per il procedimento inverso, quando si tenta di semplificare eccessivamente. Ecco, dunque, come mai chi si trova a valutare l’acquisto di una casa può legittimante chiedersi: preliminare e compromesso sono la stessa cosa? Proviamo a fare un po’ di chiarezza, perché in questo caso i due termini sono perfettamente sinonimi.

Conosciuto anche come compromesso, il contratto preliminare di compravendita immobiliare (abbreviato spesso nel già citato “preliminare”) è uno dei passaggi più comuni dell’iter per diventare proprietari di casa. In parole molto semplici, si tratta dell’accordo scritto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo.

Anche se tecnicamente non si tratta di un passaggio sempre obbligatorio per legge, è ormai prassi diffusa perché si tratta di un contratto a vantaggio di entrambe le parti coinvolte nella trattativa: fissando in maniera chiara e non sempre revocabile gli elementi più importanti dell’accordo (come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, ecc.), si ha una certezza in più di arrivare alla conclusione definitiva dell’affare – cioè il vero e proprio trasferimento di proprietà – senza il rischio di spiacevoli sorprese.

Esiste un modello standard per il preliminare di compravendita? Ebbene, ci sono alcuni elementi che al di là delle variazioni di forma non possono mancare, come nel caso del già citato prezzo concordato. Viste le specificità di ogni singola trattativa, è però consigliabile valutare il supporto di un esperto o della propria agenzia immobiliare di fiducia.

Preliminare di compravendita: quando è valido

È sempre bene ricordarlo: per comprare una casa i passaggi sono numerosi, dalla primissima trattativa alla proposta d’acquisto, passando appunto per il compromesso (o preliminare) e arrivando infine al momento tanto atteso del rogito di fronte al notaio. Questo è l’iter “tradizionale”, ma è sempre bene tenere a mente che durante il percorso qualche imprevisto può capitare.

Che cosa accade, per esempio, se si scopre tardivamente un grave vizio (magari strutturale) dell’immobile? Oppure che cosa succede se a un certo punto si cambia idea? Perché magari sono sopraggiunte alcune difficoltà economiche inaspettate; o perché, diversamente da quanto ci si aspettava, l’eventuale richiesta di mutuo non è stata accolta positivamente dalla banca a cui ci si era rivolti.

In altre parole: quando un contratto preliminare di compravendita è valido? E quali deroghe ci sono? In alcuni casi è effettivamente possibile annullarlo, per usare un termine non molto tecnico. Ma solo se sussistono condizioni particolari e precise; inoltre non è da escludere che ci possano essere anche altre conseguenze, tanto per il venditore quanto per l’acquirente.

Quali sono i costi?

Quando si valuta l’acquisto di un’abitazione, o di un immobile in generale, il prezzo di vendita non è l’unica voce di spesa di cui bisogna tenere conto. Ci sono infatti altri importi che vanno preventivati durante il processo di compravendita, ma che spesso si sottovalutano oppure finiscono nel dimenticatoio. Il caso forse più comune è per esempio quello del notaio: le spese per l’atto che sancisce il passaggio di proprietà della casa sono infatti di solito a carico dell’acquirente. Un altro grande classico: vanno considerate anche le spese di provvigione per l’eventuale mediazione svolta dall’agenzia immobiliare o dai professionisti del settore.

Infine, il caso del preliminare di compravendita: anche in questo caso ci possono essere dei costi “extra” da sostenere. In linea generale quando compratore e venditore sono d’accordo stipulano un compromesso che prevede due imposte: l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Negli approfondimenti qui di seguito è possibile vedere più nel dettaglio a quanto ammontano e capire chi è tenuto a pagare questo tipo di imposte. Inoltre, sono disponibili alcuni approfondimenti legati a casi più specifici.

Proposta d’acquisto, compromesso e rogito: cosa sapere

Come orma chiarito, il preliminare di compravendita non è che un tassello – per quanto importante – del complesso mosaico che rappresenta l’acquisto di una casa. In questa pagina abbiamo già menzionato, infatti, altre due fasi molto importanti del processo di acquisto: la proposta d’acquisto e il rogito.

Per essere sintetici, si può dire che la prima è in buona sostanza la dichiarazione con cui l’acquirente attesta la propria volontà di comprare una casa o un immobile a una certa cifra. È il primo passo che si compie in direzione del venditore e rappresenta quindi la fase precedente alla formulazione del compromesso.

Il rogito, al contrario, rappresenta momento successivo al preliminare: sancisce il passaggio di proprietà di un immobile, dal venditore all’acquirente; è il momento in cui di solito si diventa titolari a tutti gli effetti dell’immobile.

Proprio perché il compromesso si inserisce come una sorta di step intermedio tra questi, è bene avere qualche riferimento in merito. Ecco perché proprio qui di seguito è possibile avere qualche approfondimento al riguardo.