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Non esiste una definizione vera e propria di “condominio”: basti sapere che nasce automaticamente in presenza di un edificio diviso in appartamenti riconducibili almeno a due proprietari.
Se si è in un’abitazione di questo genere, si abita automaticamente in un condominio.
“Condominio” deriva dal termine latino condominium, che significa “dominio comune“, quindi l’etimologia si riferisce alla “proprietà comune“.
Si parla di un condominio piccolo, quando in un edificio sono presenti più di 4 unità immobiliari (ma non più di 8). Un condominio minimo è un condominio in cui sono presenti almeno 2 proprietari e non più di 4.
Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono le stesse regole e gli stessi obblighi di un condominio “standard”. Infatti, entrambi sono esonerati dall’obbligatorietà di nominare un amministratore di condominio.
Non è obbligatorio costituire un condominio, se:
Il condominio è una comunione forzosa, in cui le parti comuni non possono essere divise e devono necessariamente appartenere a tutti.
L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile, dell’esecuzione delle assemblee e delle delibere.
Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.
Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) sia amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).
L’amministratore deve:
L’art. 1129 del C.C. dopo la riforma attuata con la legge 220/2012, ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore, quando i condomini sono più di otto.
L’amministratore viene nominato dall’assemblea e, nel caso questa non vi provveda, dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell‘amministratore dimissionario.
Le spese condominiali hanno come obiettivo la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni. Riguardano, quindi, solo aree dell’immobile di proprietà condominiale e non privata.
Gli interventi possono essere di carattere economico, come la sostituzione della serratura del portone, o interventi più sostanziali come il rifacimento della facciata o del tetto.
Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:
In Italia le spese condominiali sono di media circa 100 euro al mese e possono variare da un minimo di 20 a un massimo di 200 euro al mese.
La differenza è data dalle attività e dai servizi che il condominio garantisce o non garantisce agli inquilini.
L’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce che le spese condominiali sono a carico di chi compra un’abitazione, dal momento in cui viene sottoscritto il rogito.
I condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato, in misura proporzionale al valore della proprietà.
Di solito, le spese straordinarie spettano al proprietario, mentre quelle ordinarie devono essere pagate dall’inquilino.
La parcella dell’amministratore e l’assicurazione del condominio sono sempre a carico del proprietario salvo diverse disposizioni del contratto d’affitto.
In generale, la sostituzione delle lampadine, la pulizia, le bollette per consumi di energia elettrica e acqua spettano al locatario.
La tinteggiatura e verniciatura di elementi, la fornitura, l’installazione, la riparazione e la manutenzione straordinaria di oggetti, al proprietario.
Ecco qualche consiglio per controllare al meglio le spese condominiali:
Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini, che verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti, pur in presenza di condomini morosi.
La sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale.
Il regolamento condominiale, una volta approvato, deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee (previsto all’art. 1130 c.c., n. 7). Una copia del regolamento condominiale sarà presente presso lo studio del notaio che ha rogitato l’atto di compravendita, oltre che presso l’archivio notarile (a cui sarà possibile richiederne copia qualora smarrito) e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’amministratore di condominio possederà certamente una copia del regolamento condominiale.
Ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione del regolamento di condominio esistente, ma il regolamento deve essere, comunque, approvato dall’assemblea con la maggioranza.
L’Art 1102 c.c. prevede due limiti fondamentali al libero utilizzo del bene comune da parte dei partecipanti alla comunione:
Tra questi, è vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno; non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni.
