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Non importa che si tratti di una soluzione di breve durata oppure di una scelta a medio o a lungo termine: quando si decide di affittare un immobile, si avrà quasi sempre a che fare con una forma di contratto d’affitto, o di locazione: i termini in questo caso sono completamente equivalenti.
Del resto, non è sempre facile destreggiarsi tra i riferimenti contrattuali – spesso ricchi di un vocabolario che appartiene al mondo legale o fiscale – o del mercato immobiliare: chi sono locatario e locatore? E che dire del conduttore? Che cosa si intende per cedolare secca? Quali sono gli obblighi di legge previsti e le principali norme da rispettare?
Proviamo a fare chiarezza in questa pagina, nella quale cercheremo di fornire un guida completa e le risposte alle principali domande che riguardano il complesso mondo delle case in affitto.
Proprio come accade per molti concetti e accordi giuridici, il contratto di affitto presenta meccanismi e principi si possono applicare anche per un’ampia varietà di beni, come per esempio nel caso di un’automobile (e in questo specifico caso si tratterà più propriamente di nolo o di noleggio).
Soffermandoci invece proprio sul contratto d’affitto per un immobile, per essere precisi si dovrebbe parlare di locazione. In linea di principio, questo accordo prevede che un soggetto (detto anche locatore) si impegni a garantire il godimento di un immobile a favore di un altro soggetto (detto locatario o conduttore).
In cambio del godimento del bene immobile, quest’ultimo è a sua volta tenuto a versare periodicamente e durante un periodo di tempo concordato un corrispettivo, il canone appunto. Al termine della durata prevista, il locatario è poi obbligato a restituire l’immobile in uso, nello stesso stato in cui fu consegnato.
Proprio sulle variabili legate al tempo e al corrispettivo in denaro possono sorgere alcuni dubbi, sia da parte di chi affitta l’immobile sia da parte di chi lo sta ricercando.
Qui di seguito abbiamo provato a fare luce su alcuni dei casi più comuni, consapevoli però che situazioni personali andrebbero sempre approfondite con l’aiuto di un esperto, come un avvocato o l’agente immobiliare di fiducia, che sicuramente saprà indirizzare al meglio ogni cliente nel momento della stipula dell’accordo.
Quanto visto finora si applica in linea generale ai contratti di locazione di un immobile. Ma, al di là di accordi personali che possono sempre variare di volta in volta, esistono sul mercato alcuni modelli principali, spesso riferimento per le parti coinvolte nella trattativa.
A differenziare le più comuni tipologie di contratto d’affitto sono sempre le due variabili più importanti: il tempo – cioè per quanto l’immobile viene concesso in affitto – e il canone. Ecco quindi che si potrà decidere di sottoscrivere un contratto di locazione a canone libero, secondo cui proprietario e futuro inquilino concordano in maniera totalmente libera, appunto, il corrispettivo mensile da versare per il godimento dell’immobile.
Al contrario un contratto di locazione a canone concordato, prevede che proprio il canone (oltre alla durata e altri aspetti dell’accordo) venga stabilito tra un importo massimo e un importo minimo, fissati da organizzazioni locali.
Il contratto di locazione a uso transitorio invece prevede limiti ben precisi, fissati per legge, alla durata minima e massima dell’accordo: ecco perché solitamente questa formula si applica in particolare ad abitazioni e immobili a uso turistico.
Infine, una sorta di “sotto-categoria” del contratto a uso transitorio è rappresentata dal contratto di locazione per studenti universitari, sempre caratterizzato da una durata limitata e frequentemente utilizzato nelle grandi città per mettere a reddito gli immobili.
Qui di seguito alcuni utili approfondimenti sulle principali tipologie di contratto d’affitto.
Lo abbiamo già anticipato in linea generale nei precedenti paragrafi, ma vista la confusione che spesso si crea tra le parti coinvolte è bene essere il più precisi possibile e associare la terminologia corretta alle figure coinvolte nella stipula del contratto. Il locatore è colui che mette a disposizione la casa da affittare e quindi, semplificando, è il proprietario dell’immobile. Il locatario, invece, anche detto conduttore è colui che riceve il bene immobile in cambio del corrispettivo concordato: è, insomma, quello che colloquialmente si indica come inquilino.
La definizione delle parti coinvolte in un contratto d’affitto non è banale perché permette di chiarire meglio obblighi e doveri sull’immobile affittato, attribuendo senza errori competenze, responsabilità e autonomie ai soggetti in gioco.
Nella quotidianità, infatti, anche le domande più semplici potrebbero rimanere senza risposta o con qualche dubbio: chi deve pagare, per esempio, le spese condominiali? E le bollette di luce e gas da chi vanno saldate? Come ci si regola per le spese ordinarie e come, invece, per quelle straordinarie? Vediamo, in linea di massima, come vengono ripartite.
Sicuramente i contratti e le varie tipologie che abbiamo visto qui sopra rappresentano dei riferimenti “stabili”, da conoscere prima del passo più importante: l’affitto vero e proprio. Ma è bene tenersi informati anche sulle principali variazioni del mercato delle locazioni, per avere riferimenti più precisi e puntuali sul canone che è possibile accordare, per esempio. Ancora: si rivela importante aggiornarsi sui principali Bonus, agevolazioni fiscali e detrazioni, periodicamente messi a disposizione da varie misure governative, che per loro stessa natura hanno una validità limitata nel tempo o magari legata ai fondi che sono stati stanziati.
Ecco perché proponiamo proprio qui sotto una selezione aggiornata delle ultime novità che riguardano detrazioni, esenzioni e tendenze di mercato.
