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Avvocato
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27287 del 07.10.2021, ha affermato il principio secondo cui, quando l’immobile affittato viene riconsegnato oltre il termine contrattualmente pattuito, per il proprietario (o locatore) non è automaticamente configurabile il danno da perdita di chance.
Quest’ultimo caso, infatti, presupponendo una situazione d’incertezza, non è compatibile con la relazione causale tra danno ed evento che, invece, è configurabile, oltre che necessaria sul piano probatorio.
Confermate, dunque, le pronunce del Tribunale e della Corte d’Appello di Roma che avevano rigettato la richiesta di una ricorrente, proprietaria di un immobile, di ottenere, non solo la convalida di sfratto, peraltro concessa, quanto la condanna della resistente al risarcimento del danno subito per effetto della perdita della possibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione, a un canone molto più vantaggioso, in virtù della tardiva riconsegna dei locali da parte dell’inquilina.
La Cassazione ha contestato la tesi secondo cui il danno risarcibile in conseguenza del ritardato rilascio dell’immobile, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiederebbe prova certa dell’esistenza del pregiudizio, ma potrebbe essere integrato anche solo dalla ipotetica perdita di chance di conseguire un maggior reddito locativo.
Una simile ricostruzione non può essere condivisa, ad avviso del Collegio, in quanto contrastante con il consolidato orientamento della stessa suprema Corte, secondo il quale l’eventuale maggior danno deve sempre formare oggetto di rigorosa prova da parte del proprietario, presuntivamente danneggiato (Cass. n. 18946/19).
Questo vuol dire che il conduttore che continua indebitamente ad occupare l’immobile dopo la cessazione del contratto, e per questo è tenuto a corrispondere una penale pari all’importo originariamente pattuito, non adempie alla propria prestazione originaria, quanto invece assolve a un’obbligazione che ha già natura risarcitoria, originata dalla mora, che, di diritto, si sostituisce a quella relativa al versamento del canone di locazione (Cass. n. 2525/06).
Per contro, il maggior danno (appunto la perdita chance) dev’essere sempre concretamente provato dal locatore, e si richiede, da parte di quest’ultimo, la specifica dimostrazione, in rapporto alle condizioni dell’immobile e alla sua ubicazione, dell’effettiva esistenza di soggetti concretamente interessati ad affittarlo dietro pagamento di un corrispettivo, così da risultare un’effettiva lesione del patrimonio del proprietario, impossibilitato, per indisponibilità materiale del bene, alla stipula del nuovo contratto (Cass. n. 29202/08)
In un simile contesto, prosegue la Corte di Cassazione, non vi è spazio alcuno per ipotizzare un danno da perdita di chance, risarcibile automaticamente; concludere diversamente significherebbe equiparare il danno risarcibile ai sensi dell’art. 1591 c.c. ad un danno implicito, ossia non necessitante di prova, il che, come detto, è assolutamente contrario alla costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 13071/18).
A tali considerazioni consegue l’integrale rigetto del ricorso proposto.
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