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Comprare, costruire o ristrutturare casa è un passo importante, ma anche una scelta impegnativa. Per questo motivo, tante persone scelgono di richiedere un mutuo: una soluzione che permette di ottenere subito l’importo necessario e di restituirlo a rate nel tempo.
Questa guida ti aiuta a capire in modo semplice cos’è un mutuo, quali sono i suoi pro e contro e quali tipologie puoi scegliere. Troverai anche informazioni sui principali requisiti da rispettare per ottenerlo. È pensata per chi vuole avere spiegazioni chiare e pratiche prima di richiedere un mutuo.
Il mutuo è un prestito a lungo termine che permette di comprare, costruire o ristrutturare una casa. L’importo viene restituito a rate mensili, con una durata che può variare dai 5 ai 30 anni (ma che, in alcuni casi, può arrivare anche fino a 40 anni).
Ogni rata include una parte di interessi (cioè il costo del prestito) e una parte di capitale (cioè la somma che ti è stata prestata). L’importo che paghi ogni mese dipende da tre fattori: quanti soldi chiedi in prestito, la durata del mutuo e il tipo di tasso che scegli.
Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: l’ipoteca sulla casa. In pratica, se non vengono pagate le rate, la banca può mettere l’immobile all’asta per recuperare i soldi prestati. L’ipoteca però non impedisce a chi compra casa di viverci o di venderla: rimane semplicemente attiva fino a quando il mutuo non è stato rimborsato del tutto.
Spesso chi vuole comprare, costruire o ristrutturare casa non ha a disposizione tutta la somma necessaria. Ecco perché tanti decidono di richiedere un mutuo. Con un mutuo puoi realizzare il tuo progetto, approfittando anche di diversi vantaggi:
Prima di richiedere un mutuo, è importante considerare anche i possibili aspetti negativi: si tratta di un impegno che può avere alcune difficoltà e costi da non sottovalutare.
La scelta di un mutuo dipende dalle tue esigenze specifiche, come l’acquisto di una prima casa o una ristrutturazione. Ecco qui quali sono le tipologie più comuni.
Il mutuo prima casa è la soluzione più richiesta per chi vuole comprare una casa in cui vivere. Con questa tipologia di mutuo, puoi ottenere alcune agevolazioni fiscali come:
Per ottenere un mutuo prima casa, devi rispettare alcuni requisiti fondamentali. Uno dei principali riguarda la residenza: dovrai trasferirla nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Il mutuo seconda casa è pensato per chi vuole acquistare una casa per le vacanze o un appartamento da mettere in affitto. A differenza del mutuo prima casa, non prevede agevolazioni fiscali. Di conseguenza:
Se devi fare lavori di manutenzione, miglioramento o ampliamento di un immobile, puoi richiedere un mutuo ristrutturazione, sia per la prima che per la seconda casa. L’importo concesso varia in base al tipo di intervento che devi realizzare e, in alcuni casi, puoi unirlo in un unica soluzione: il mutuo acquisto + ristrutturazione.
Il mutuo SAL è una tipologia di mutuo utilizzata per ristrutturare casa o per la costruzione di un nuovo immobile. A differenza di altre tipologie di mutuo, l’importo non viene erogato tutto in una volta: la banca lo concede in più fasi, in base allo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
Il mutuo green è pensato per chi vuole acquistare, ristrutturare o costruire una casa ad alta efficienza energetica. Si tratta di una soluzione che ti consente di ottenere diversi vantaggi, tra cui un tasso di interesse più basso e spese accessorie ridotte. In caso di acquisto o costruzione, l’immobile deve avere una classe energetica elevata (solitamente B o superiore), mentre in caso di ristrutturazione è necessario migliorare l’efficienza energetica della casa (ad esempio installando pannelli solari e isolando gli infissi interni ed esterni).
Il mutuo Consap è un mutuo agevolato per l’acquisto della prima casa, garantito dal Fondo di Garanzia gestito dalla Consap. Si tratta di una soluzione che permette di ottenere un mutuo fino al 100% con tassi più bassi, costi ridotti e nessuna garanzia aggiuntiva richiesta. È disponibile fino al 31 dicembre 2027 per giovani under 36, famiglie numerose, genitori single e chi vive in case popolari che rispettano determinati requisiti legati all’ISEE.
Oltre alle tipologie di mutuo più comuni, esistono anche altre soluzioni pensate per esigenze diverse da quelle classiche come l’acquisto o la ristrutturazione di casa. Tra queste, le più importanti sono il mutuo liquidità e il mutuo per consolidamento debiti.
Il mutuo liquidità ti permette di ottenere un importo da usare liberamente (senza finalità), ad esempio per affrontare grosse spese o finanziare un investimento. La banca ti chiede come garanzia un immobile di proprietà e l’importo concesso dipende dal suo valore.
Il mutuo per consolidamento debiti, invece, è utile se hai più prestiti o finanziamenti in corso. Con questa soluzione, puoi unirli tutti in un’unica rata mensile, spesso più leggera, rendendo più semplice la gestione delle spese e alleggerendo il peso delle scadenze.
| Tipologia di mutuo | Caratteristiche principali |
|---|---|
| Mutuo prima casa | Richiedibile per l’acquisto di una casa in cui abitare. |
| Mutuo seconda casa | Richiedibile per l’acquisto di un immobile diverso dalla prima casa. |
| Mutuo ristrutturazione | Richiedibile per lavori di manutenzione o di miglioramento su immobili già esistenti. |
| Mutuo SAL | Richiedibile per la costruzione o la ristrutturazione di una casa, con erogazione in base allo stato di avanzamento lavori. |
| Mutuo green | Richiedibile per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di una casa ad alta efficienza energetica (solitamente B o superiore). |
| Mutuo Consap | Richiedibile per l’acquisto prima casa con garanzia statale, destinato a categorie specifiche (come under 36 e famiglie numerose). |
| Mutuo liquidità | Richiedibile per ottenere una somma da usare per altre finalità, garantita da un immobile di proprietà. |
| Mutuo consolidamento debiti | Richiedibile per unificare più prestiti in una sola rata di mutuo. |
Per ottenere un mutuo, è necessario rispettare diversi requisiti sul reddito, l’età, il tipo di contratto di lavoro e la presenza di eventuali garanzie aggiuntive. Ogni banca ha criteri diversi, ma ci sono elementi comuni che aiutano a capire se una richiesta ha buone possibilità di essere accettata. Vediamoli nel dettaglio.
Per concedere un mutuo, la banca valuta la sostenibilità della rata mensile. In genere, serve un reddito minimo di circa 1.000 euro al mese: con entrate più basse, infatti, diventa difficile ottenere l’approvazione.
Inoltre, la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del tuo stipendio netto. Per esempio, se guadagni 1.500 euro al mese, la rata ideale non dovrebbe andare oltre i 500 euro. Questo aiuta a gestire meglio le spese quotidiane e aumenta le possibilità di ottenere l’approvazione del mutuo.
In ogni caso, la Banca d’Italia consiglia di non superare il 30% dello stipendio netto per la rata del mutuo. Tuttavia, ogni banca può adottare criteri diversi e, in alcuni casi, accettare anche un rapporto più alto.
Alla scadenza del mutuo, l’età massima prevista è solitamente tra i 75 e gli 80 anni. Questo vuol dire che, ad esempio, una persona di 60 anni potrà richiedere un mutuo con una durata massima di circa 20 anni, mentre chi ha 30 anni avrà a disposizione molto più tempo.
Questo limite può cambiare da banca a banca. Alcune sono più rigide e non concedono mutui a chi ha più di 65 anni, mentre altre li approvano anche a chi ha superato i 70 (a patto che il mutuo finisca entro l’età massima prevista).
Avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato rende più facile ottenere un mutuo, perché offre maggiori garanzie sul tuo reddito mensile rispetto a un contratto con scadenza.
Tuttavia, anche se hai una partita IVA puoi ottenere un mutuo. Per richiederlo, di solito, la tua attività deve essere avviata da almeno 3 anni e i tuoi guadagni devono essere costanti o in crescita nel tempo.
Più difficile, ma comunque possibile, è ottenere un mutuo se hai un contratto a tempo determinato. In questi casi, la banca valuta attentamente la durata del contratto, le possibilità di rinnovo (in questo caso può aiutare una promessa di assunzione del datore di lavoro da presentare in banca) e la possibilità di cointestare il mutuo con un’altra persona che ha un contratto di lavoro più stabile.
In ogni caso, per ottenere un mutuo serve un lavoro con un reddito dimostrabile. Chi è disoccupato o lavora in nero, purtroppo, non può accedere.
In alcune situazioni, la banca può richiedere garanzie extra per concedere il mutuo. Una soluzione può essere il garante: una persona che non richiede il mutuo, ma promette alla banca di pagare le rate al posto tuo se tu non riesci a farlo. Il garante, anche se non diventa proprietario della casa, si assume comunque un impegno vincolante nei confronti della banca. Spesso si tratta di un genitore, soprattutto se a richiedere un mutuo è un figlio giovane con un reddito non ancora stabile.
Un’alternativa è il cointestatario. In questo caso, una seconda persona firma il mutuo e diventa a tutti gli effetti responsabile insieme a te. Se ha un lavoro stabile e un buon reddito, la sua presenza facilita l’ottenimento del mutuo e ti permette di richiedere un importo maggiore. Per esempio, in una coppia, la banca può richiedere la firma di entrambi se un solo reddito non è sufficiente per ottenere l’importo richiesto.
Per richiedere il mutuo, devi presentare in banca tre tipologie di documenti: anagrafici, reddituali e relativi all’immobile. Ecco quelli più richiesti, divisi per categoria.
| Documenti anagrafici | Documento di identità (carta d’identità, passaporto o patente) Codice fiscale (tessera sanitaria) Certificato contestuale di residenza, stato di famiglia e stato civile Estratto di matrimonio (se sposato/a) Carta di soggiorno (per cittadini stranieri) |
| Documenti reddituali | In caso di lavoratori dipendenti: Estratto conto corrente dell’ultimo trimestre Lista movimenti del conto corrente aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento stesso Estratto contributivo INPS Ultime 3 buste pagaUltimo CU (ex CUD) Eventuali piani di ammortamento di finanziamenti attivi ISEE in caso di mutuo Consap In caso di lavoratori autonomi: Ultimi due modelli unici Registrazione telematica degli stessi modelli all’Agenzia delle Entrate Estratto conto corrente dell’ultimo trimestre Certificato di attribuzione della partita IVA Visura C.C.I.A.A. Tesserino di iscrizione all’albo (in caso di professione regolamentata come avvocato o medico) |
| Documenti relativi all’immobile | Proposta d’acquisto Atto di provenienza Segnalazione certificata di agibilità Visura catastale storica Attestato di prestazione energetica (per i mutui green) |
La durata media per ottenere un mutuo in Italia è di circa 2-3 mesi, in quanto sono necessari diversi passaggi tra la richiesta e l’ottenimento. Queste sono le principali fasi e a cosa servono.
Una volta scelta la soluzione di mutuo più adatta, devi presentare in banca la domanda di mutuo. Per farlo, è necessario compilare il modulo apposito e consegnare tutti i documenti richiesti (anagrafici, reddituali e relativi all’immobile).
Durante l’istruttoria, la banca analizza la situazione economica di chi richiede il mutuo. In pratica, viene verificato se hai un lavoro stabile, qual è il tuo stipendio netto mensile e se hai altri finanziamenti in corso.
Se la banca ritiene il mutuo sostenibile, viene svolta una perizia per valutare il valore dell’immobile. Si tratta di un passaggio chiave, perché sulla base della perizia verrà stabilito l’importo di mutuo che puoi ottenere e la percentuale erogata rispetto al valore della casa stabilita dal perito (di solito fino all’80%, ma in alcuni casi anche il 100%).
Il perito controlla anche che la casa sia conforme alle normative e abbia tutti i requisiti di abitabilità. Se emergono problemi con l’immobile (ad esempio, dati catastali non aggiornati), la banca potrebbe rifiutare la tua richiesta di mutuo.
Se anche la perizia ha esito positivo, la banca ti comunica la delibera del mutuo. A quel punto, bisogna fissare la data del rogito, che di solito avviene entro 2-3 settimane.
La firma del contratto di mutuo (insieme a quella del contratto di compravendita della casa) avviene davanti a un notaio scelto da te alla tua presenza, oltre a quella del venditore e di un rappresentante della banca.
Quando si parla di mutuo, è facile pensare solo alla rata mensile. In realtà, ci sono diversi fattori che influenzano il costo complessivo del mutuo: non solo gli interessi, ma anche la durata, i costi accessori e le eventuali agevolazioni fiscali.
Gli interessi rappresentano la parte più evidente del costo di un mutuo. Di solito, il tasso applicato può essere fisso o variabile:
Esistono comunque anche altre soluzioni intermedie che offrono un compromesso tra sicurezza e risparmio potenziale:
Più il mutuo è lungo, più la rata mensile sarà bassa, ma più alti saranno gli interessi totali da pagare. Ad esempio, un mutuo di 30 anni è più sostenibile ogni mese, ma alla fine pagherai più interessi totali rispetto ad uno di 15 o 20 anni.
Scegliere la giusta durata è quindi un equilibrio tra sostenibilità della rata e risparmio complessivo.
Oltre agli interessi, ci sono alcune spese accessorie da mettere in conto fin da subito, come:
Queste voci, nel complesso, possono incidere per diverse migliaia di euro e non possono essere coperte con il mutuo.
Ecco la lista di consigli da seguire per scegliere il mutuo ideale con consapevolezza,
Prima ancora di cercare casa, verifica quanto puoi richiedere. Un buon punto di partenza: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30% del tuo reddito netto mensile. Questo ti permetterà di evitare di cercare case che sono fuori budget e vederti rifiutato in una fase più avanzata.
Valuta di chiedere una pre-delibera del mutuo: in questo modo, puoi conoscere quanto mutuo puoi ottenere ancora prima di cercare casa. Di solito, si tratta di un servizio gratuito, non vincolante e con validità di 6 mesi. Tra le banche in convenzione con Immobiliare.it Mutui, puoi richiederla con Intesa Sanpaolo, Credit Agricole, ING Direct e Monte dei Paschi di Siena.
Non fermarti al primo preventivo. Confrontando diverse soluzioni, potrai trovare prodotti o banche più convenienti e meglio adatti alle tue esigenze.
Per farlo in maniera più facile e veloce, scarica la app di Immobiliare.it Mutui, che ti permette di confrontare facilmente centinaia di combinazioni di mutuo e scegliere quella più conveniente per te.
Quando trovi la casa giusta, fai una proposta d’acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo. È una tutela importante: se la banca non ti concede il mutuo, con la proposta vincolata non perdi la caparra e puoi tirarti indietro senza penali.
Il notaio non si occupa solo del rogito. Può aiutarti a capire se tutto è in regola e se ci sono rischi nascosti. Il suo ruolo è proprio quello di tutelarti legalmente e assicurarsi che l’acquisto sia sicuro.
Coinvolgerlo fin dall’inizio, ti aiuta a evitare problemi legati a irregolarità catastali, ipoteche o documenti mancanti.
Se hai dubbi o non sai quale mutuo scegliere, un esperto può aiutarti a valutare le opzioni migliori in base alle tue esigenze, chiarendo ogni passaggio e aiutandoti a evitare errori.
Con Immobiliare.it Mutui, puoi parlare gratuitamente con un esperto che può guidarti passo dopo passo nella scelta del mutuo ideale, senza costi nascosti.
Oltre alla polizza incendio e scoppio, che è obbligatoria per legge, puoi aggiungere anche altre assicurazioni. Le più comuni sono quelle sulla vita e sulla perdita del lavoro, non obbligatorie ma utili se vuoi sentirti più tranquillo.
Ricorda che non sei costretto a farle con la banca: puoi scegliere anche soluzioni esterne che possono essere più convenienti.
Le detrazioni sul mutuo ti permettono di recuperare ogni anno una parte degli interessi pagati. Si può detrarre il 19% degli interessi, fino a un massimo di 4.000 euro l’anno. In pratica, puoi recuperare fino a 760 euro all’anno.
La modalità per richiedere le detrazioni varia tra lavoratore dipendente e lavoratore autonomo:
Per avere indicazioni precise o se hai dubbi, rivolgiti a un commercialista.
Anche dopo l’ottenimento del mutuo, puoi modificare alcune condizioni come tasso e durata attraverso diversi strumenti.
L’estinzione anticipata del mutuo ti permette di pagare alla banca tutto o parte del mutuo prima della data prevista. In questo modo, puoi chiudere il mutuo prima o accorciare la durata, pagando tutto in un’unica volta.
Questa soluzione ti consente di risparmiare molto sugli interessi: infatti, estinguendo prima il mutuo, rimborsi alla banca solo la quota capitale, senza gli interessi ancora non maturati.
Con la rinegoziazione, è possibile richiedere direttamente alla banca una modifica di alcune condizioni del mutuo, come il tasso di interesse o la durata. Se la banca accetta, avrai un tasso più basso in linea con quello di mercato e, dunque, una rata ridotta a partire dal mese successivo.
La surroga ti permette di trasferire il mutuo a una nuova banca che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi. L’importo del mutuo rimane lo stesso, ma ottieni un tasso di interesse più vantaggioso.
La sostituzione consiste nel chiudere il vecchio mutuo aprendone uno nuovo, spesso per ottenere più liquidità. Tuttavia, essendo a tutti gli effetti un nuovo mutuo, devi considerare tutti i costi aggiuntivi tipici come le spese di istruttoria e quelle di perizia.
Il mutuo è lo strumento ideale per chi vuole comprare, costruire o ristrutturare casa. Permette di ottenere l’importo necessario, rimborsando la somma ottenuta alla banca attraverso rate mensili. Prima di richiederlo, è però importante valutare bene i costi, gli impegni a lungo termine e i requisiti richiesti. Solo così potrai scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze e affrontare questa decisione in modo sicuro e consapevole.
