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L’affitto con riscatto è un contratto che offre la possibilità a chi è già affittuario nell’appartamento oggetto della compravendita, di ottenere la futura proprietà dell’immobile.
Un contratto che permette a chi vende di essere certo dell’entrata futura e a chi si trova in locazione di acquistare anche senza avere immediata disponibilità economica e senza accendere alcun mutuo.
Diventa, dunque, un’interessante possibilità per diventare proprietari di immobile anche se non si possiedono le garanzie necessarie ad ottenere dei prestiti o mutui presso gli istituti bancari.
L’affitto con riscatto si può stipulare per ogni genere di immobili: commerciale, residenziale, terreni anche su immobili ancora in costruzione.
Vediamo come funziona l’affitto con riscatto, come si calcola e quali sono vantaggi e svantaggi.
Affitto con riscatto cos’è
L’affitto con riscatto è conosciuto anche come rent to buy: si tratta di un contratto di compravendita molto particolare, istituito e regolamentato dal Decreto 133/2014 Sblocca Italia.
Il contratto vede due parti coinvolte:
- da una parte il venditore dell’immobile
- dall’altra parte il conduttore o affittuario.
L’affitto con riscatto è un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione sia quelli del contratto preliminare di vendita di un immobile.
In pratica, il rent to buy permette all’affittuario di esercitare un’opzione di acquisto sull’immobile dove già abita. Per farlo le due parti pattuiscono una quota mensile da pagare, più alta rispetto al semplice canone di locazione, che include anche un acconto per l’acquisto dell’immobile.
Al termine del periodo di affitto con riscatto concordato, l’affittuario può diventare proprietario dell’immobile saldando il riscatto finale, ovvero la cifra decurtata delle quote già anticipate.
Tipologie di contratto di affitto con riscatto
Il contratto di acquisto con riscatto può essere:
- con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile, mentre il conduttore può scegliere se comprare o no alla scadenza del contratto;
- con patto di futura vendita: l’affittuario è vincolato all’acquisto. Se cambiasse idea le quote versate come acconto sull’acquisto andrebbero perse;
- con riserva di proprietà: il conduttore diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto.
Con il termine “rent to buy” viene solitamente indicata la formula con diritto all’acquisto, che non obbliga il conduttore all’acquisto dell’appartamento.
Come funziona l’affitto con diritto di riscatto
L’affitto con riscatto funziona come un qualsiasi contratto di locazione che prevede il pagamento di un canone mensile al proprietario dell’immobile.
Alla data di scadenza, seguendo la formula scelta, il conduttore avrà il vincolo o meno di comprare e dunque saldare l’immobile oggetto del contratto. Al saldo vengono decurtate le quote già versate mensilmente in aggiunta all’affitto.
Come si calcola un affitto a riscatto
Facciamo un semplice esempio: un appartamento in vendita a 200.000 euro. Il conduttore è interessato al suo acquisto ma non ha possibilità di richiedere un mutuo alla banca, perché non può offrire le giuste garanzie. Viene allora deciso di stipulare un contratto di rent to buy della durata di 5 anni.
- Ogni mese il locatore verserà 1.000 euro, 500 come affitto e 500 come acconto sull’acquisto.
- Dopo 5 anni avrà già dato in acconto 30.000 euro.
- Alla scadenza del contratto il conduttore può scegliere se acquistare la casa e saldare i restanti 170.000
Quanto dura un affitto con riscatto?
La durata massima di un contratto di affitto con è di 10 anni. Nel dettaglio, il decreto legge 133/2014 stabilisce che:
- La durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni e per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni.
- La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore.
- Il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.
Quanto costa un affitto a riscatto?
Un affitto con riscatto viene solitamente calcolato nella cifra del 20-30% in più rispetto al canone di affitto che già pesa sul locatario. In pratica, se già il conduttore paga 500 euro di affitto, solitamente si stipula un acconto da versare a titolo di futuro acquisto di circa 500- 600 euro.
Si pagherà, dunque, una rata mensile di 1000-1100 euro composto da affitto più acconto per l’acquisto.
Come esercitare il diritto di riscatto
Terminati i 10 anni di contratto di rent to buy, l’affittuario ha il diritto di riscattare l’immobile. Per farlo deve comunicare alla proprietà la sua intenzione tramite dichiarazione scritta in cui vengano messi in evidenza le cifre già date in acconto e il saldo da dare, incluso il rimborso delle spese. Tutto questo va fatto nei tempi stabiliti dal contratto, altrimenti si rischia di perdere il diritto di riscatto.
Solo quando vengono pagate tutte le somme esposte a contratto, allora si potrà procedere alla cessione dell’immobile. Se non vengono pagate tutte le somme il venditore ha il diritto di trattenere l’immobile.
Se durante la durata del contratto con riscatto il locatore ha sostenuto delle spese extra potrà richiederne il rimborso proprio in questa fase e il venditore non potrà rifiutarsi di pagarle.
Leggi anche: AFFITTO CON RISCATTO: COME FUNZIONA E QUALI SONO I VANTAGGI
Affitto con riscatto: vantaggi per chi acquista
L’acquisto con riscatto è molto conveniente per tutti coloro che non si trovano nella possibilità immediata di accendere un mutuo e non hanno liquidità per affrontare l’acquisto.
I vantaggi per chi acquista sono i seguenti:
- poter disporre fin da subito dell’immobile dove già vive;
- non essere vincolato all’acquisto futuro, nel caso della formula di rent to buy;
- non pagare Imu e Tasi, fino al riscatto dell’immobile;
- potrà dopo 10 anni richiedere un mutuo inferiore alla banca.
Unico svantaggio per chi acquista è quello di pagare un prezzo più alto rispetto a quelli di mercato perché in dieci anni l’immobile potrebbe svalutarsi.
Vantaggi per chi vende
Anche chi vende un immobile, già dato in affitto, può avere dei vantaggi:
- riceverà un canone di affitto più alto rispetto alla norma che si compone di affitto e acconto sulla futura vendita;
- continua ad essere proprietario dell’immobile fino al riscatto;
- è tutelato nel caso di svalutazioni dell’immobile, perché il prezzo è stabilito in sede di contratto e non può cambiare.
I possibili svantaggi per il venditore sono legati al pagamento degli oneri: Imu e Tasi restano a carico del proprietario fino ad avvenuto riscatto, così come le eventuali spese condominiali extra.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.