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Quando è necessario demolire e quando è conveniente ristrutturare?
Questa domanda solitamente si pone durante un passaggio di proprietà di una casa o una villa. O quando si eredita un immobile abbandonato.
Ad esempio abbiamo un immobile fatiscente. Cosa fare?
Dipende. Andrebbe valutato da un occhio esperto. Potrebbe trovarsi in una posizione interessante tale che, una volta ristrutturato e rimesso in vendita, il suo valore aumenterebbe. Un perito potrebbe dirci se conviene ristrutturarlo oppure demolirlo per poi ricostruirlo.
Quando demolire per ricostruire e quando ristrutturare
Prima di valutare cosa fare dobbiamo cominciare dalle basi. Possiamo immaginare un preventivo di spese e un investimento per il futuro. Cominciamo dai primi passi.
Valutare le spese a lungo termine
Una casa nuova ricostruita dalle ceneri di una demolizione deve durare almeno 50 anni.
Una ristrutturazione va fatta solo se abbiamo la garanzia che l’immobile possa durare nel tempo.
In entrambi i casi dobbiamo valutare le spese e l’investimento nel tempo.
Ricostruire ex novo costa di più ma dobbiamo valutare attentamente se sia il caso di procedere con la ristrutturazione, perché un apparente risparmio iniziale potrebbe rivelarsi un fallimento nel futuro.
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Quanto costa una casa nuova?
Il prezzo per una casa nuova parte dai 1200 – 1500 euro al metro quadro, ma dipende da quale città e in quale zona si sceglie di abitare. Nelle zone centrali delle grandi città, il prezzo al metro quadro supera di parecchio il prezzo base.
Quanto costa ristrutturare una casa?
Qui la faccenda si fa complicata. Dipende dalle condizioni in cui si trova l’edificio da ristrutturare e da quanti eventuali adeguamenti alle normative occorrono.
Ipotizziamo le spese
Facciamo un esempio. Abbiamo una casa di 240 metri quadrati che, per essere rimessa sul mercato, ha bisogno delle seguenti opere di ristrutturazione:
- isolamento del tetto;
- cappotto termico esterno;
- impianto idraulico nuovo;
- impianto elettrico nuovo;
- serramenti e infissi per trattenere il calore o il fresco e risparmiare consumi energetici negli anni;
- pavimenti nuovi e rivestimenti.
Nel computo delle spese ci mettiamo pure le rifiniture interne e la parcella ai professionisti vari. Infine, pratiche e tasse. Il totale potrebbe superare le 200mila euro.
Conviene ristrutturare? Per rispondere a questa domanda dobbiamo valutare tutte le variabili che riportiamo in seguito. Solo allora avremo le idee chiare.
Cosa conviene fare? Adesso possiamo valutare tutte le variabili in gioco e rispondere alle singole domande. Ecco quali sono.
La casa ha un valore affettivo?
Questa è una variabile che rientra nelle scelte del cuore. Se la casa in questione rientra negli affetti più cari, è giusto valutare con attenzione.
In che posizione si trova la casa?
La casa non ha un valore assoluto. Dipende dalla posizione e dal valore del terreno. Probabilmente in una zona di pregio, con una vista particolare o su un terreno costoso, converrà spendere di più, perché in caso di vendita quell’immobile aumenterà di valore.
La casa è di pregio storico?
In questo caso bisogna anche verificare che non vi siano dei vincoli paesaggistici. Occorre sempre e comunque valutare con un professionista e contattare il personale dell’Ufficio tecnico comunale.
La casa risponde alle esigenze ecosostenibili?
In tempi di crisi energetica e in vista degli obiettivi ecosostenibili da raggiungere, qualora scegliessimo di ristruttura la casa dovremmo considerare anche le norme sul risparmio energetico.
Quanto ci costerà tale adeguamento? La spesa vale la ristrutturazione, o conviene demolire e ricostruire da capo? Dobbiamo rispondere a questa domanda fondamentale. Altrimenti nel futuro continueremo a pagare bollette sempre più alte oppure sarà difficile metterla in vendita.
La casa rispetta le norme antisismiche?
I fondi del Pnrr serviranno in parte anche ad adeguare gli immobili italiani rispetto alle norme antisismiche. Ci sono quasi 2 miliardi sul piatto. Se l’immobile ricade in aree a rischio sismico allora questa variabile è importante. Consideriamo che una casa nuova avrà il vantaggio di essere costruita totalmente a norma.
Quanto costa la demolizione?
Quando demoliamo un edificio dobbiamo rispettare anche le norme igienico sanitarie. Lo smaltimento delle macerie ha un costo. Una demolizione costa mediamente 10mila euro. Quindi in bilancio dobbiamo mettere anche questo in conto.