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Un argomento alcune volte molto sottovalutato in sede assembleare è la corretta convocazione di tutti condomini. Occorre ricordare che in sede di assemblea spetta al presidente nominato il compito di verificare che tutti i proprietari siano stati correttamente convocati, sia in termini di soggetti legittimati sia in termini di rispetto delle tempistiche (cioè almeno cinque giorni prima dall’assemblea).
La conseguenza di un errore in sede di convocazione esporrebbe infatti il fianco a possibili impugnazioni in quanto le delibere sarebbero annullabili. Un caso pratico è quello analizzato dal Tribunale di Cassino e deciso con la sentenza n. 716 del 31 maggio 2023.
Mancata convocazione comproprietario
Il caso coinvolge marito e moglie comproprietari di un appartamento sito in un condominio, nel quale, in sede di convocazione assembleare ricevevano un diverso trattamento. In particolare solo il marito riceveva dall’amministratore di condominio la raccomandata con avviso di ricevimento avente ad oggetto la convocazione di assemblea. La moglie, pertanto, impugnava la relativa deliberazione assembleare eccependo di non esser stata convocata e aggiungendo ulteriori motivi di ricorso, come l’illegittima deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Il condominio si costituiva in giudizio sostenendo l’infondatezza delle tesi avverse, atteso che i condomini stessi avevano concordato con una precedente delibera che la convocazione alle assemblee poteva avvenire a mezzo avviso lasciato nella cassetta delle lettere per evitare le spese di spedizione. Inoltre, in sede di ascolto in udienza, lo stesso amministratore riferiva che la signora non aveva mai presenziato, in tutta la storia del condominio, ad una sola riunione, essendo rappresentata sempre dal coniuge senza che questi abbia mai avuto bisogno di depositare una delega scritta.
No alla convocazione con deposito in cassetta
La tesi del condominio non convince però i giudici e pertanto non viene accolta. Il presupposto è semplice: le modalità di convocazione all’assemblea condominiale sono previste e prescritta dalla legge ed in particolare dall’art. 66 dis. att. c.c., dove al terzo comma si stabilisce che “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano”.
La prassi ha permesso poi di ritenere valida anche l’invio per posta elettronica ordinaria nel caso in cui il singolo condomino indicasse volontariamente quella come valida modalità di invio delle comunicazioni. Non può però ammettersi l’utilizzo della modalità del deposito in cassetta poiché, in quel caso, non potrebbe aversi contezza dell’obbligo imposto dalla legge all’amministratore di inviare la comunicazione ameno 5 giorni prima.
Su tale aspetto, la norma non può essere modificata dalla volontà delle parti in quanto ha natura obbligatoria e pertanto non poteva essere derogata dalla volontà assembleare.
In merito alla mancata convocazione della moglie inoltre, la corte precisa che l’avviso deve necessariamente essere comunicato ad ogni proprietario e/o comproprietario degli immobili rientranti nel condominio e quindi la convocazione andava fatta nei confronti di tutti i comproprietari anche se coniugi, atteso che, il rapporto di coniugio e/o di convivenza non limita i diritti dei singoli condomini.