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Chi acquista una casa da un privato che l’ha comprata direttamente dal costruttore e, dalla data di ultimazione dell’edificio non sono ancora decorsi 10 anni, si può chiedere se la garanzia decennale del costruttore per difetti e vizi dell’immobile si estende anche al successivo acquirente.
Cos’è la garanzia decennale del costruttore?
La garanzia decennale è prevista dall’articolo 1669 del Codice civile e copre gravi difetti dell’immobile che possono pregiudicarne fortemente l’utilizzo e la funzionalità. Essa è estesa nei confronti dell’appaltatore o del costruttore che vende direttamente l’immobile, purché abbia una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera.
A chi si applica la garanzia decennale del costruttore?
La garanzia decennale si applica al committente, all’acquirente e ai suoi aventi causa, cioè ai successori, sia inter vivos (acquirenti o donatari) che mortis causa (eredi e legatari), del diritto di proprietà e di altro diritto reale. Quindi, anche i successivi acquirenti di un immobile possono avvalersi della garanzia nei confronti del costruttore.
Quindi, chi compra un appartamento da privato, nell’ipotesi in cui dovesse riscontare vizi di costruzione, potrebbe agire direttamente contro il costruttore sempre che non siano decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio.
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Quali sono i termini della garanzia decennale
La garanzia ha una durata di 10 anni dal compimento dell’opera, intesa come effettiva ultimazione dei lavori, indipendentemente dalla consegna e dal collaudo.
La denuncia dei vizi, da farsi all’appaltatore/costruttore, deve essere spedita entro un anno dalla scoperta.
Per scoperta si intende non il momento in cui si manifesta il vizio, tipo una crepa o un’infiltrazione, ma da quando il proprietario dell’immobile ha la prova che il vizio dipende da un difetto di costruzione, che solitamente coincide con la data in cui questi ottiene una perizia di parte che attesta l’errore commesso dal costruttore.
Entro, dunque, un anno dalla scoperta, l’acquirente deve inviare una diffida scritta all’appaltatore/costruttore con raccomandata con ricevuta di ritorno o con PEC in cui gli manifesta il difetto rilevato e chiede il risarcimento o il ripristino dell’opera.
Dal momento della denuncia, decorre un anno entro il quale l’acquirente deve agire in giudizio contro l’appaltatore/costruttore.
Quando la garanzia decennale non può essere applicata
La garanzia decennale non si applica se il venditore dell’immobile non ha avuto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera o se i difetti dell’immobile non sono gravi e non pregiudicano fortemente l’utilizzo e la funzionalità dell’immobile stesso.
Cosa succede in caso di ristrutturazioni edilizie
La garanzia decennale si estende anche al venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull’immobile opere di ristrutturazione edilizia o interventi di manutenzione di lunga durata, qualora si manifestino gravi difetti. In questo caso, il venditore ha la stessa responsabilità del costruttore originario.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.