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L’assemblea condominiale deve essere convocata almeno entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio di gestione per deliberare in merito all’approvazione o meno del consuntivo, del preventivo e della ripartizione delle spese nonché in merito alle questioni di ordinaria amministrazione di un condominio.
Tuttavia, esistono delle regole che sarebbe meglio conoscere, che funzionano un po’ come quando si convoca un’assemblea consiliare del Consiglio comunale di una città.
Cosa fare quando arriva una lettera di convocazione
L’invito a partecipare a una assemblea condominiale giunge con un avviso di convocazione. L’amministratore condominiale riporta nell’avviso l’oggetto di discussione, proprio come quando si annuncia un consiglio comunale.
Cosa contiene l’avviso di convocazione
La lettera con l’invito contiene dei punti chiari, che sono:
- Ordine del giorno (i temi da affrontare);
- Data, luogo e orario della riunione (per legge si può riunire anche in via telematica, attraverso le comuni piattaforme online).
L’avviso di convocazione deve essere trasmesso per mezzo della posta raccomandata a/r, oppure posta elettronica certificata pec, fax, ma anche consegnata a mano.
L’avviso deve essere inviato almeno 5 giorni prima rispetto alla data della prima convocazione. Questo particolare se non rispettato rende nulla l’assemblea.
Prima e seconda convocazione: che significa?
Nell’avviso sono indicate due date, con quella corrispondente alla seconda convocazione segnata in grassetto.
Questo dettaglio indica che l’assemblea condominiale si svolgerà al secondo appuntamento, alla seconda convocazione, proprio come avviene per un consiglio comunale di un sindaco.
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Cosa vuol dire seconda convocazione nell’assemblea condominiale?
I condòmini si riuniscono in seconda convocazione perché la legge prevede un quorum più basso necessario per deliberare in assemblea e prendere le varie decisioni.
In seconda convocazione è molto più facile giungere a un accordo che sia valido per legge. Questo accade anche nelle assemblee decisionali delle istituzioni pubbliche, come in un consiglio comunale.
La seconda convocazione vale anche come riserva nel caso alla prima non si raggiungesse il numero necessario di partecipanti per ottenere il quorum nelle decisioni.
Quanti voti servono per raggiungere il quorum
L’assemblea condominiale è valida quando si raggiunge il quorum, ossia il numero di voti necessario per approvare una decisione. Ci sono decisioni che tuttavia richiedono la maggioranza assoluta di tutti (Esempio: vendere la terrazza condominiale o vietare l’ingresso di un animale nella casa di un condomino).
Esistono 2 tipologie di quorum:
- Quorum costitutivo.
Riguarda il numero minimo di condòmini che devono essere presenti per potersi considerare valida la riunione;
- Quorum deliberativo.
Riguarda il numero minimo di consensi che possa far ritenere valida la votazione.
Ma la soglia del quorum cambia a seconda che la riunione condominiale si svolga in prima o seconda convocazione.
- Quando siamo in prima convocazione, l’assemblea è valida se partecipano condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio (667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
- Quando, invece, siamo in seconda convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio.
Quanti voti servono per approvare una decisione?
Parliamo in questo caso di quorum deliberativi.
- Se siamo in prima convocazione, per approvare o meno una decisione occorrono 500 millesimi (metà del valore dell’edificio), oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea;
- In seconda convocazione bastano 334 millesimi (cioè un terzo), oltre alla maggioranza degli intervenuti.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.